上海老小区也开始自费翻新立面了

现在，越来越多业主重视起了房子的外立面

众筹升级改造外立面的呼声，也出现在了全国各地

当然，在上海更新外立面并不算什么新鲜事

我们写过很多篇，上海部分老破小通过“美丽家园”、“三旧”变“三新”等民生工程

既提升了立面、道路、停车设施、绿化景观等外部环境，也捯饬了建筑内部空间，全方位进行了修缮

虹口长邢小区“美丽家园”外立面对比图

盘点起来，这些老旧住房的改造资金，大都是来自政府补贴还有自身的维修基金、公共收益

居民自己不用掏钱，就能享受到生活环境的极大提升，真的很让人羡慕

那对于全市更大范围的小区来说

如果自身没钱，也不在政府改造范围内，但确实存在各种问题

比如外墙脱落，还有严重的渗水、漏水等麻烦，那该怎么办呢？

上海就有这样两个小区，业主决定自掏腰包，众筹修缮外立面，一起出力把房子变“美”

不妨跟随我们，实地去看看效果——

01

30年房龄老小区，外立面颜值“逆生长”

先来到的是位于长宁路396弄的兆丰大厦

作为1993年的外销房，当时吸引了一批来自台湾的投资客

买下自住、对外出租，还有的开起了公司，把南北两栋高楼塞得满满当当

乍一看，两栋楼看起来差不多，整体风格较为统一

再放大看外立面的细节，可以发现，左手边的南楼还保留着整齐划一的小方砖外立面，是30年前比较流行的设计风格

兆丰大厦南楼和北楼

而右手边的北楼经过外立面修缮工程，目前使用的是涂料，以淡黄色为主，夹杂一些灰色装饰条纹，底楼用的则是深色涂料

据现场施工方介绍，该工程是5月12日进场，原计划8月底完成

由于完成效果较好，已经于8月中旬基本完工，花了差不多三个月的时间

现在还在做一些窗户和空调滴水管等问题的善后工作

路过的大妈介绍道，之前立面贴的小方砖，由于泛黄老化，逐渐开始掉落

尤其是在2021年年底，北楼一大块墙砖直接砸坏了一辆车，如果砸到人，那后果更不堪设想

近年来掉落的方砖

北楼的业主们立刻联合起来，向业委会和物业求助，希望小区能够修缮外立面，维护自己的居住安全

经过一番了解才知道，根据市政府的相关政策，出资维修的老小区是根据房屋性质来进行的，遗憾的是外销房并不在其中

他们要想维修，不仅需要自行筹集资金，还要达到三分之二比例的业主同意才能进行

当时小区维修资金账上只有不到60万元，但整幢大楼的墙砖维修怎么说也要上百万，还有不少的资金缺口，就得业主自掏腰包

大家并没有气馁，而是围绕外立面问题，由专业背景的居民、施工队、设计公司共同组成了专业的智囊团

施工队在进行墙体检测

最终，经过多轮商讨，居民决定走上自费修外立面之路，经过“少数服从多数”，投票选择了南通施工队120万元的维修方案

好不容易定下了方案，接下来就是业主集资了

从业主口袋里掏钱，难度系数更胜一筹

尤其是外销房很多业主都不住这里，长期住在境外，联系不是很方便

通过楼长和业委会挨家挨户的沟通，居民们对改造工作有了更深入的了解，经过三个多月的努力

北楼一共95户业主，到2023年底已经有75户都交了钱

改造项目启动前，小区维修资金账户余额已超过150万，平均每户花费在1万元左右

去掉了这个头顶的安全隐患，从此居民走在楼下，再也不用提心吊胆了

在外立面维修的同时，业委会还请施工队帮忙，更换了楼道里的铝合金窗户、重做了楼顶防水等，并把化粪池移了出去

从细节处入手，让整个小区变得更好

经过三个月的改造工程，北楼以崭新面貌亮相，外立面实现了“逆生长”，从外表一点看不出来房龄已经有这么多年了

02

“微小区”众筹60万，从外到内全面提升

第二个是虹口区的甜爱公寓

始建于1998年，房龄已有26年，是一个商品房小小区，只有32户业主

由于建设年代较早，楼栋外墙出现破损，局部脱落、渗水现象等频发，铁件支架也有锈蚀

整体风貌显得陈旧破败，其他设施也存在不同程度的老化

居民们对房屋大修的需求十分迫切

外立面旧图

而且眼看着周围的其他小区这几年都被纳入了“美丽家园”的改建范畴，维修工程此起彼此，纷纷变美、变宜居

但甜爱公寓遗憾未能入选

为了解决居民们的诉求，经过数不清开了多少次的业委会会议、业主大会

2023年年初，甜爱公寓的居民们最终达成了共识——自己花钱修房

那么，钱又从哪里来呢？

小区先进行了摸家底，联系托管物业，梳理出维修基金以及这些年来的公共收益，包含停车费、广告费等各项收益

一番计算下来，资金缺口还有约60万元

按照建筑面积测算单位平方差价，每户需补贴的金额有所不同

在有温度的“一户一策”沟通中，最终做通了所有居民的心理工作，全都缴纳了维修资金，平均各家花费在2万元左右

资金问题解决了，外立面的修缮方案是下一个难点

有居民希望维持原样，保持大楼的延续性

有居民则提出希望更现代，和当前流行的设计接轨

经过商议，大家请施工队在墙上做了两个“小样”进行投票，最后少数服从多数，选出了现在的修缮方案

外立面最新图

去年8月18日，外立面修缮工程正式开始

为了根治墙面渗水问题，施工方把甜爱公寓内外的墙皮通通铲掉，再重新粉刷

公寓旁的小房子和停车棚也整修了一遍，和整体风格统一

还有像楼洞入口处有三级台阶，老年人进楼不方便

施工队因地制宜，赠送给居民一块活动式无障碍坡道，顺利解决了问题

历时半年，工程在今年2月春节期间完工

整体粉色的立面给小区增添了一抹明亮的色彩，和隔壁小区杂乱的立面形成了鲜明对比

左为甜爱公寓，右为隔壁小区

结合上面这两个小区众筹立面的案例来看

主要是因为成本可控、施工难度小，还有参与的业主人数较少、行动力强，才会取得成功

当然，也离不开业委会、街道社区等多个部门的协调支持

改造外立面这条路，我总结一下就是：道路长且艰

从前期商讨到后期动工，没有两三年的功夫做不下来的，好在最后的结果不错

03

外地还有业主众筹千万元升级外立面

这几年，各地众筹升级外立面的风，吹得越来越大

去年，苏州园区玲珑湾二区有两栋业主，每户业主出资约3.5万，共花费200多万元升级了楼幢外立面和大厅

目前，两栋楼的改造成果已经显现，立面整洁干净、焕然一新

对比同小区其他楼栋，效果还是比较明显的

杭州更是典型代表，一批新房业主正在自费上千万元升级铝板外立面

江明月朗园位于望江新城，是个均价千万元的改善小区，价格最高的直接总价超过1个亿

由于楼盘北侧外立面是涂料而不是铝板，全体业主赶在交付前，走上了自费升级的道路

先进行意向调查，签署了一本厚厚的意向确认书，再将筹款费用按照户型面积大小计算收取

小户型平均出资2万，大户型平均2.5万，最大面积的业主需要出资22万

只用了短短两周时间，筹款就突破了2000万大关

并在3月得到了开发商的认可，于6月成功实现了所有楼栋的四面铝板

杭州这么拼的新盘，可不止江明月朗园一个

不完全统计，正在众筹更换外立面的小区还有好几个，包括还未交房的新盘以及这两年刚交房的楼盘

根据网络公开信息整理，仅供参考

这背后，既有投资客的推动，毕竟花小钱就能博大回报

也有自住购房者的支持，在能力范围内花点小钱，就有更好的颜值，谁不乐意呢

04

正如虹口区相关负责人所言

甜爱公寓的修缮工程，可以看做是上海早期商品房修缮的“探路者”

在资金筹措、施工队聘请、矛盾争议化解方面的经验，为同类小区提供了宝贵经验

上海已经率先进入了城市建设存量更新阶段

外立面改造确实是很多小区存在的需求

但是，毕竟不是每个小区都有机会拆迁、原拆原建以及做“美丽家园”的

各个小区得从动机、资金、规模等多方面考虑

业主们也要从自身实际需求出发，选择合适的行动方案

有的是为了提升居住品质、实现人居环境的优化

有的是为了保障二手房价，使得项目未来能够更有竞争力

看了上海兆丰大厦、甜爱公寓两个房龄20年+的小区案例，还有杭州江明月朗园的案例

接下来，相信各地还会涌现出更多自费升级外立面的小区

随着老建筑被赋予新貌，新建筑迈向更高的颜值，整个城市的品质和形象都能得到提升

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5506篇原创文章