停工大半年，鹤洞旧改要复工了？！

前两天，楼市君在某书上刷到一条帖子：

位于广钢旁的鹤洞村旧改，停工大半年后，终于有工程车进场了...

｜来源：网友

消息一传出，就有不少鹤洞村民高度关注，在旧改群里引起热烈讨论。

这下，村民们可以期待回迁了？

壹

旧改5年，鹤洞有地块传出复工

说起鹤洞村，就不得不提它启动旧村改造，已经有5年时间。

过去几年，鹤洞村一直在死磕钉子户。 直至去年年中，村集体才发出公告强制拔光了所有钉子户。

|图源：广州人大官网

正当村民们以为，鹤洞旧改终于可以走向正轨时，项目猝不及防地停工了...

按照村民的说法：回迁部分建到一半，从今年新年开始就没再动过了。

根据网友提供的图片，目前鹤洞村的地块基本平整，只剩大片水塘和三四户被围挡保护的民居，还有大片杂草丛生的土地。

|图源：粉丝供图

近芳村大道南一带的村安置地块（105地块） ，有楼栋已经建到10多层，塔吊高高立起，并没有开工。

还有近广钢的混合地块（112地块） ，有楼栋建到3层楼高，现场散落着钢筋等施工物料。

而这样的状态，已经持续了大半年，村民们愈发急切想要回迁。

楼市君发现，这次网友传出的复工，是位于安置地块旁的鹤洞小学地块。

至于村民们最关心的回迁地块，到底什么情况？楼市君也去实地走访了一下。

|鹤洞村现状

|广州楼市发布摄

楼市君绕着工地走了一圈，均未发现有大型的施工迹象。

现场脚手架、塔吊机都没有运转，施工现场的空无一人，有个别工作人员在门口交流。

不仅大门紧锁，门上还贴着“停工期间此门暂时关闭”的告示。

|鹤洞村现状

|广州楼市发布摄

现场问了一位工作人员，他表示，大概是今年年初开始停工的。

至于原因，大哥也透露了一二：听说是合作企业有经营困难，所以就停工了一段时间了。

这一点，楼市君在鹤洞村7月发布的公告中，也得到了证实：

“目前，由于鹤洞城中村改造项目合作企业存在经营困难等问题，AF040115地块小学建设进展严重之后...”

|来源：幸福新鹤洞

而开头提到的鹤洞小学地块，就是昨天荔湾官方公布的10所新学校之一，将由真光中学进行办学。

同时，楼市君在公共资源交易平台上，也查询到鹤洞小学建设的发标信息。

|图源：公共资源交易平台

目前，该招标现已进入中标公示环节，由广州市房屋开发建设有限公司中标，工期为365日。

也就是说，鹤洞小学将由荔湾财政出资，推进地块的复工建设。

|鹤洞小学效果图

贰

鹤洞旧改，看到未来吗？

事实上，鹤洞村的旧改，是广州不少主城区旧改的缩影。

地段好、但进展缓慢。

放在地图上看，鹤洞旧改位于鹤洞大桥桥脚，广钢和广船的中间，与海珠一江之隔。

区位不错，旁边还是荔湾最有想象力的白鹅潭经济带，建设进度日新月异。

|鹤洞区位图

| 广州楼市发布制图

那么，为什么鹤洞旧改缓慢呢？

一个字：钱。

整个鹤洞村包含了旧村、旧城，前者为集体土地，后者为国有土地，拆迁标准也天差地别。

简单来讲，同等面积下，旧村补偿面积或是后者的3、4倍。

如此补偿差距之下，旧城居民一方心理落差大，反对拆迁的情绪也应运而生。

签约方上门走访、 留守方以各种手段抗拆。留守方抱团聘请律师团，将鹤洞旧改拉入诉讼泥潭...

|2021年鹤洞村航拍

| 来源：幸福新鹤洞

从2020年6月开始，从200多人行政复议案，再到一审、二审等漫长司法流程，一度让鹤洞项目进度几近停滞。

这背后，为的就是获取超出征拆方案以外的超额收益。

楼市君查询天眼查发现，该开发企业有60%的涉案案由，为物权保护纠纷。

截止今年年初，仍有案件处于审理过程中。

|图源：天眼查

留守户的“威力”有多大？大家可以参考天河的冼村。

在漫长博弈下，鹤洞村复建区、融资区虽已陆续开工，开发商每日负担高额的资金成本。

2021年融资“三道红线”的出台，银行贷款集中制管理，一众民企陆续爆雷出清。

在这种情况下，前期不确定性风险高、占用资金巨大且回报周期长的旧改，很多都成了“烫手山芋”，民企纷纷退出。

鹤洞旧改，以前叫人家小甜甜，现在就是牛夫人。

它不仅错过了楼市的高峰期，也错过了企业资金、改造动力最足的时期。

|鹤洞村现状

|广州楼市发布摄

鹤洞的未来在哪里呢？

今年年初，《广州市城市更新条例》批准通过，也是全国首个城中村改造立法。

旧改的游戏规则彻底变了：广州旧改将由市场化，彻底转向政府主导。

过去的猎德模式、琶洲模式带来的“一夜暴富”，也成为了最后的绝唱。

|图源：广州人大官网

未来的鹤洞村，有可能将由政府主导。

保证合法合规的补偿、村民按时回迁，解决目前“两头不到岸”的困境。

最后，说一件所见所闻。

楼市君走访时，看到一位鹤洞村民， 聊天中他感慨：

鹤洞几千户村民，都在等回迁，家里的老人都不知道能不能等到回迁房落成...

是的，时代变了，村民的心理也变了。