住房制度的下一步，会是租购并举吗？

引言

近年来，住房租赁在解决城镇居民的居住问题方面发挥越来越重要的作用。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出，加快建立租购并举的住房制度。党的二十届三中全会再次强调租购并举，表明住房租赁将是我国住房领域发展的重要方向。

为何是租购并举？

在以往的重要中央会议和文件中，房地产一般放在经济领域，住房保障会在民生领域简要提及。但在此次二十届三中全会的主要文件中，对房地产与住房保障的重视程度超过了以往的表述。

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》发布，提出要加快建立“租购并举”的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

这其实体现了一个非常明显的信号，便是我国今后的住房制度，将会更加强调住房的民生属性。

同时，《决定》将“加快建立租购并举的住房制度”放在了首位，延续了我国住房制度制定过程中一直以来的产权思维。

租购并举，是一种既鼓励购买自住房，也支持长期租赁的住房市场发展模式。其核心在于通过完善租赁市场，解决住房供需矛盾，为不同收入阶层提供多样化的居住选择。具体措施包括但不限于：

1. 增加租赁房源供给：通过鼓励开发商或政府部门建设和运营公共租赁住房，增加市场上的租赁房源供给。

2. 优化租赁市场环境：制定并实施相关法规，保障租客权益，规范租赁市场行为，避免因租赁纠纷引发社会问题。

3. 租赁补贴政策：为低收入家庭提供租赁补贴，降低其租房经济负担，提高生活质量。

4. 租购同权：在教育、医疗等公共服务领域，实现租购同权，确保租房家庭享有与购房家庭同等的公共服务资源。

租购并举是如何践行的

自从我国提出租购并举的措施以来，在各方面都在稳定推进实施中。

在政策端，各地陆续放宽对租赁住房公积金提取相关制度，鼓励大城市支持新市民、青年人全额提取每月缴存的住房公积金支付房租。据统计，2023年共有1846.09万人提取2031.28亿元用于租赁住房，分别比上年增长20.04%、33.52%。

在保障端，我国开始推行“配租+配售”的双轨制保障性住房体系。保障性租赁住房主要面向新市民和青年人，这部分群体通常有住房需求，但是购房能力有限，也不符合申请公租房的收入条件。致力于让广大城市青年租房也能扎根城市。

在金融端，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

并且，发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域，将对住房租赁市场发展起到重要助推作用。

在企业端，租赁住房企业持续扩张，根据亿翰智库统计，从2024年上半年租赁住房运营商在运营房间数来看，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约117万间，其中累计在营规模位于前三的运营商为万科泊寓、龙湖冠寓及魔方公寓，分别为18.3万间、12.8万间和8.2万间。并且行业头部企业平均开业规模突破万间，近几年租赁住房行业扩张迅速。

租购并举的关键一步，租售同权

租购并举中除了政策、市场不断推进外，其中关键的一环便是“租售同权”。

租售同权，指的是买房和租房的居民享受一样的待遇，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

在十四五规划中，就明确指出：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”

但是，这一结构性改革任务，在实际推进过程中，却是艰巨的，需要各部门、各地方共同配合不懈的努力。

从市场城市的发达国家来看，“租购同权”是可以实现的，但中国存在一些制度性问题，户籍、就学、就医、甚至买车都同住房所有权挂钩。

目前租售同权的改革是跟户籍制度改革纠结在一起的，这个做法实际上相当于是保持着户籍和积分入学条件仍然不变的大背景下，在一部分人群中先去实现租售同权。

但从长期的角度来讲，最终还是要逐渐过渡到‘只要在一个地方稳定就业、居住的人，都能平等享受公共服务，也就是租售彻底同权的状态。但这一定是个渐进的过程。

但在政策实施的过程中，地方城市也在不断推进着租售同权的落地实施。

例如子女上学问题，在上海持有居住证的租客，凭备案的租赁合同，即可申请学区划片内就近入学。当学位满额时按照“顺位录取”原则“相对就近、统筹安排”。

并且入住保租房的租客，子女同样享有就近上学的权力。

不过在现实中，租客不免还是会遇到一些房东不肯配合办理居住证，特别是在入学资源比较紧张的区域，产权人必须严格遵循“五年一户”的规定，一些房东就会因为担心帮租客办理居住证后影响自己房屋“五年一生”入学待遇，或者存在着多一事不如少一事的心态，拖延配合。

归根结底，资源稀缺，成为“租售同权”问题最大的拦路虎。

所以，附着在房子上的资源越稀缺，竞争越多，租售同权在这个城市落地的时间就可能越迟。

但可以预见的是，随着租购同权的推进，保障房的不断建设，租赁市场环境的优化，户口、教育等社会资源与住房产权绑定在一起的产权思维理念也将逐步转变。

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