降价80%，“广州郊区”快跌没了？

　　一线城市已经开始和小县城抢房子生意了。

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　　从1万降到2千

　　“鹤岗化”的城市越来越多，没想到广东也有。

　　在广州北，一套2200元/平米的房子瞬间轰动了整个房产圈！

　　具体是前两天有一则新闻引报道位于广清交界处的楼盘，69平米的房子，最终成交价仅为15.5万，算一下单价仅2200元/平米，房价直逼鹤岗。

　　要不说，现在广州打工人买不起房，可以不用北上远去黑龙江了，在周边就有广东人自己的鹤岗！

　　当然这个说法也有点模糊，所谓的“广清交界”实际上在清远，但是离广州非常近，属于那种踩一脚油门就冲进广州市辖区——距离广州花都区仅约5公里，距离广州中心城区约60公里。

　　类比一下，相当于北京和燕郊的关系。

　　成交的这个房源，于2012年交房是一套69.12m²的两室一厅。据中介透露，这位业主原本是从广州来的炒家，曾在几年前以6000元/平米的高价买入，总价超过40万。

　　今年6月份，他将房子挂出，最初是按照小区的市场均价定价，但迟迟没有买家。焦虑之下，他几度降价，最终只能无奈地以15.5万抛售。

　　而在同一时期，另一套房子的成交价为17.8万，挂牌到成交足足用了257天，降价也未能引来买家。

　　要知道这里在疫情前最高价曾到11000元/平，于今年7月12日成交，相当于几年的时间跌去80%以上，这个跌幅在珠三角内已然是“骇人听闻”了。

　　当然，下跌的也不止这一个楼盘。

　　像是从化位于14号线地铁旁一套108平的房源，2021年时，挂牌价165万，如今卖家已经降到了76万！比腰斩还狠！

　　同样遭遇的还有增城有些楼盘，从2021年下半年开始在精准调控之下，从23413元一平米跌到如今二手房挂牌价，都只有10000元一平米出头，稍微砍砍价，砍到9500元一平米问题不大，相较于2021年的高点，跌了差不多60%

　　鲁迅曾经说过：

　　人类的悲欢并不相通，而我只觉得他们吵闹。

　　这句话，应该是最近广州郊区业主最真实的心境写照。

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　　房价如葱的时代要来了？

　　唯一的好消息，就是现在普通的小县城跟这些楼盘比，抢生意抢不过了。一线城市郊区的二手房，姿态已经低到尘埃里了。

　　广东打工的外地人，不少是湖南、江西、贵州、湖北过来的，中部县城的房价基本在4000以上，少数能到6000一平。而在距离广州几十公里的地方，就有价格远低于老家的房子。那些想回老家县城买房子的人就得掂量掂量了。

　　房价下跌对于准备买房的人只会是好消息。

　　但对于持房业主，那就无比难受了。

　　郊区成交的二手房，卖家从挂牌、调价到成交的心路历程，简直是王小波《黄金时代》中那句名言的真实写照：

　　生活就是一个缓慢受锤的过程，奢望一天天消失，最后变得像挨了锤的牛一样。

　　前文所说的“广清交界”的楼盘，算是典型了。

　　2008年底，国务院出台《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，正式把广佛同城化提升到国家战略层面，在那几年，广佛的联系更加紧密，产业融合，GDP进展很快。

　　尝到了城市圈的甜头，2012年3月份，广清两市联合签订《广州·清远市合作框架协议》，“广清一体化”概念正式提出。其后，两市不断深挖广清两市的资源禀赋和产业互补优势，深化交通、产业、营商环境三个一体化，广清一体化的概念多次写进了省政府工作报告中。

　　此举也引发了炒房客的关注。那时，房地产还是一个蒸蒸日上的行业，不少人看上了清远的发展潜力。于是，凭借广清合作区的优势，以及广佛两地限购、长隆轻轨的助力下，清远吸引了大量炒房客的涌入，房价一度从几千一平涨到了上万一平。

　　像美林湖，2017年买的时候单价约在8500元/m²，2018年涨到了11000元/m²，谁看了不心动？

　　这波楼市的火爆，一直持续到疫情前。但谁也没想到，随着时间的推移，这些楼市板块也会“鹤岗化”。

　　2021年那波行情后，房地产市场开始挤水分，“广清交界”的房价一路下跌。

　　别说降价卖房了，现在不少房子是“有价无市”。价格挂在中介那，就是卖不出去。

　　如同一个烫手山芋，不知道最终要亏多少钱才能出手。

　　其实这两年大城市的郊区，还有卫星城的概念是跌得最惨的。

　　惠州惠东，不到15万元就可以购买一套海景房，并且当地二手房“打折卖”已经是普遍现象，而打折归打折，业主想要真正把房子卖出去，五折已经是标配，房价直接腰斩。

　　很多在阳台上直接拉条幅，表明业主急售。

　　一套97平的二线海景房，业主最低售价仅为47万元。而该业主在2015年购买该房子的时候，总价可是达到102万元，八年的时间，房子不仅没有涨，总房价还亏损了55万元。

　　如果这样的房子当初是贷款买的，亏损就难以想象了。

　　加上八年的月供利息，累计亏损至少在80%以上。

　　之前有个富有的男子说过：房价如葱的时代，真的要来临了吗？

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　　资产价格重估，已经来了

　　如此剧烈的房价跌幅，这些楼盘留给世人的只有深刻的“历史教训”。

　　远郊就是远郊，不会因为你靠近一线城市就能飞上枝头变凤凰。

　　任何时候都要关心供求关系，这个永远是房地产的第一性原理。参考2023年的广州交通总结，广清每日往来仅15万人/天，相比于广佛的176万人/天，每日通勤的人口并不多，所以房价下跌是必然。

　　更何况是位置不那么好的地段，更容易在大的下行趋势中被打回原形，甚至一文不值。

　　现在全国楼市是个什么情况？房价基本跌到8-10年前的水平。

　　最新公布的7月份一线城市的二手房价格指数，一线城市二手房基本跌到了2016年的价格区间。

　　2024年7月份，深圳最新的二手成交均价为5.9万，四年跌了37.3%；

　　广州整体已经从最高峰下跌26.8%；

　　上海四年跌了27.0%；

　　北京跌了27.4%。

　　这还是相当保值的中国最发达城市的楼市情况，二三线只差不好。

　　几乎是把2016年后棚改后的那一轮上涨吐了出来。

　　我们现在所面临的情况，已经不能单纯用“房价涨不动了”、“房价开始跌了”这种简单的表述。而应该是多数中国人没见过，或者说已经忘了的“资产价格重估”。

　　只是以前的规模没有这么大，局部地区的跌幅也没有这么深。

　　从历史经纬来观察，90年代中国就有过两次价格重估。

　　第一次是93年海南地产泡沫破灭，牵扯的普通老百姓不多，结果就是银行坏账多的离谱，烂尾楼满地都是，海南不是借着后来地产黄金年代整体市场回暖，不知道要多少年才能缓过来，房子压根没人要。

　　第二次是98年亚洲金融危机，中国房价高地——上海，长宁的房价都冲到了10000多一平，98年金融危机开始后，没过多久就跌到2000多一平了，后来如果不是房改政策出台，慢慢进入全民炒房时代，能不能回暖都是个问题。

　　然而，之前更多的是小气候，后来被大环境的回暖，以及中国经济增长的奇迹给消化了。

　　这一次，我们可能会面临一次范围更大，时间更持久的资产价格重估，这个话题涉及的方面太多，几句话说不清，简单举一个例子，以上海为例看看房价最糟糕的情况下会跌到什么程度。

　　根据统计局的数据，2023年上海市居民人均可支配收入约为84000元，折算成月收入大概为7000元，这个数值可以理解为扣完税和五险一金后的到手收入。

　　如果一户家庭的夫妻二人都参与工作，家庭每月的可支配收入x2=14000元，假设这户家庭每月租房、吃穿、交通出行、通信网络、教育医疗、休闲娱乐等必要开销为6000元。

　　也就是说，这户家庭的净现金流约为8000元，假设这户家庭愿意为了买房不遗余力，把全部现金流都砸到房贷上，也就是说，这户家庭能承受的峰值现金月供为8000元。

　　这还只是人均情况，上海有不少人、不少家庭根本达不到这个数字，我们再假设每户家庭每月还有1000元其他开支，那么这户家庭能承受的峰值现金月供就为7000元。

　　粗略算下来，上海一户普通人家能够供得起的房子，应该是一套月供7000元左右的房，还得生活非常省、不能有大病大灾、娱乐活动也不能太多、还需要夫妻双方都有一份稳定的工作。

　　这差不多就是上海房价最糟糕情况下的底价：7000元的月供，差不多160万总价的房子。

　　当然，这仅仅只是举个例子，列举了最糟糕的情况，但也为我们看待这波楼市下行的趋势提供了参考，全社会目前能够支撑起楼市的现金流不多了。

　　资产出清、价格重估已经在路上了，我们应该积极做好风险资产价值重估的准备，而非继续抱有不切实际的幻想。