房子也要“交社保”养老了，到底谁来买单？

个人养老问题还没解决，房屋养老倒是先来了。

近日，住建部在新闻发布会上提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全房屋生命周期管理机制，目前已经有上海等22个城市正在试点。

消息一出，瞬间在网上炸锅了！

大家都在问：业主要自己出钱吗？这是变相的房产税吗？老破小怎么办？

昨日住建部旗下《建筑杂志社》发文，澄清了一系列关于房屋养老金的误读与谣传。

1、个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，建的是公共账户，个人不用出钱。

2、公共账户资金来源主要有：地方财政补贴、卖地收入提取、公房出售资金等多种渠道。

3、房屋养老金不是房地产税，属于自媒体瞎解读。

总结一下就是，房屋养老金跟房产税没有半毛钱关系，个人也不用担心自己要交钱。

听起来确实是这么回事儿，但事实真的如此吗？

钱到底从哪里来？

我们先来搞清楚，为什么要搞“房屋养老金”？

根据《中国人口普查年鉴-2020》公布的数据，截至2020年末，我们的城镇存量住房规模已经超过300亿㎡，其中2000年以前建成的房子占比接近30%。

就像人老了会生病一样，房子老了也会出现各种各样的问题。如果放任不管，容易发生重大安全事故，参考一下2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故。

参照上海的试点情况，房屋养老金制度有三步：

第一步，给房子定期体检。

就跟我们每年去体检一样，定期看看房子有没有什么毛病。

第二步，给房子上保险。

万一出了什么事，也能有个保障。

第三步，交养老金。

相当于给房子交社保存笔钱，等房子需要大修或维护的时候，就可以用这笔钱。

但核心问题在于，这个养老金的钱到底从哪里来？

参照主流媒体的报道，房屋养老金包括个人账户和公共账户。

其中，公共账户款项来自于公共资金，由地方政府探索资金筹集渠道，比如地方财政补贴、卖地等等；而个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，不需要额外出钱。

先来说说公共账户，官 方说的是这个钱由政府来出，起到兜底的作用。

从试点城市看，由地方政府建立和筹集，通过财政补贴一点、土地出让金归集一些等方式筹集。

问题来了：眼下地方财政都在吃紧，地方拿什么出钱呢？

就拿广州来说，常年受限于三级财政税收问题，广州的财政收入除了要上交中央，还要缴一部分给省里，最后才留下自用，更别说还要对口帮扶粤西等兄弟城市。

所以，广州对土地的依赖程度非常大。但是现在土地也很难卖了，像上半年广州仅成功出让4宗宅地，卖 地收入约64.78亿元，创下近五年新低。下半年虽然也挂牌出让了不少优质地块，但不是底价成交就是流拍

想要通过卖地收入来筹集，显然也是相当困难。所以， 这个公共账户的钱从哪里来？ 大家不妨自行猜测一下。

再来说说个人账户，官方说法是“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了”。

的确，这是一笔不小的资金，而且都是从买房人手中收上来的。

根据上海市房地产科学研究院发布的报告显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。

上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。

成都和深圳分别约为4%和5%，广州仅为1%，大量资金还在“沉睡”。

如果房屋养老金制度出来，那么这笔资金就可以有效地用起来了。

但要知道的是，有三类住宅房屋是没有“住宅专项维修资金”：农村集体所有制土地的“自建房”；未设专门账户的公有房、公租房；2007年《住宅专项维修资金管理办法》出台之前的部分商品房。

于是问题又来了：交了住宅专项维修资金的房子普遍还没到大修大补的阶段，而真正需要花大钱维修的是老房子，尤其是那些没有交过住宅专项维修资金的老房子。

原本住宅专项维修基金是交了钱的商品房专用，现在由政府统一分配。

就像社保养老金“统筹”一样，让新房子为老房子出钱维修，那么将来自己的房子如果需要大修，会不会没有钱？

总而言之，有个人账户的房子不需要政府兜底，需要政府兜底的房子又没有个人账户，而房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，这又该如何解释？

并且很有意思的是，房屋养老金才刚刚展开试点，这两天江西南昌就有社区通知，缴纳房屋保险费。

△网传图片

结合房屋养老金制度 ，就真的不免让人猜测了，这笔钱估计还是要居民出钱，只是看以什么名目来收取。

总之，这个问题要怎么解决，还需要看官方接下来怎么落实和推进了。

老破小怎么办？

再回到老破小的问题上，讲真，眼下的市场对于老房子来说真的是各种降维打击。

先是配售型保障性住房，正在大力冲击商品房市场。

从目前各地开放配售的项目来看，其价格约为区域商品房价格的50%，相当于打了个五折。

就拿广州来说，就有超万套配售型保障性住房即将入市，而且还有不少来自中心区核心地段。

△广州保障性住房项目

如果价格按照同地段商品房价格“5折或6折”来看，不少配售型保障房将进入广州首套房刚需的购买力范围，加上现房销售，无疑会吸引到一批刚需群体。

其次，建筑新规的调整也在不断挤压老房子的价值空间。

去年广州建筑新规阳台占比扩大至20%，不少新规后的楼盘凭借着高赠送狠狠圈了一波粉。

而目前，广州还计划将部分小区阳台占比扩大至30%，未来户型的使用率甚至可以做到130%，高赠送率的新房市场将会抢占二手市场发展空间，尤其是老破小的价值空间更是不断收窄。

如今房屋养老金制度的出台，对于很多未建立维修资金账户的老破小来说，意味着可被选择的机会更小了。

因为房屋越老，潜在的维修费用和保险费率越高，持有成本随之攀升。本来老破小就难卖，这下更难卖了。即便降价，市场也未必买单。

如果老旧小要求补缴维修基金，业主们能同意吗？

并且随着这部分成本的增加，老破小出售或出租的时候，这部分成本会不会转嫁到买家或租客身上？老破小会不会更难脱手？

当然，对于当下低迷的楼市来说或许也提供了一个新的思路：

随着老破小价值空间的不断压缩，持有老破小的业主可能会考虑出售旧房，转而购买条件更好的住房，间接刺激房地产市场交易，带动楼市发展。

了。

广州：未纳入房屋养老金试点！

虽说房屋养老金目前已经在上海等22个城市开始试点了，但对于广州的业主来说，暂时可以放宽心！ ‍

据@南方都市报消息，昨日广州市住建局已经确认：目前广州未纳入房屋养老金试点范围，而是在试点房屋保险制度。

早在今年年初，广州市住建局印发了《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出建立实施城镇房屋安全保险制度。

而所 谓房屋保险，是针对不同状态、不同类型城镇房屋，系统设计房屋安全保险制度，消除风险隐患，预防主体结构及其附属设施倒塌事故、消防安全事故及玻璃幕墙、外墙脱落事故 。

这对于很多老旧小区，尤其是没有物业管理的老破小来说，相当于上了一个保险，在房子出现问题的时候可以有更好的保障。

最最关键的是，这笔钱没说让业主出。

当然，也有朋友们在猜测，这是不是在为房屋养老金提前做准备？

虽说目前来看没有太多直接的关联，但从上海房屋养老金试点程序来看，倒是有些异曲同工之妙。

至于接下来广州会不会跟进，什么时候跟进，要怎么操作，期待官方进一步动作。

好了，对于房屋养老金这事，你怎么看？欢迎评论区留言讨论。