桃浦，还有未来吗？

上海买房，都说一看环线，二看产业，可总有一些板块即使这两者都不缺，却也因为种种原因始终不被认可和待见——

说起中心城区，普陀区绝对是最穷最没有存在感的一个，不但“又破又大”的形象深入人心，在经济和财力上也是常年吊车尾的存在，和金山区一个等级；

即便增速高居全市第一，也仍然改变不了财政收入仅高于金山和崇明的窘境。

但即使是普陀，内部也有着极其明显的鄙视链——

在今天的普陀，长寿路距离老静安最近但是房子老了，真如吹了20年今天还没做完，只有长风还算界面漂亮，其他还有空地做大片规划的只有桃浦了；

可是在传统地段鄙视链里，桃浦又是普陀区内最受歧视的板块，不但区外人鄙视，就连不少老普陀人也至今都不认可这个地段。

即便现在的桃浦智创城，已经有东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等新材料和总部型企业进驻，产业基础已足够雄厚。

即便有着可能是全上海最严苛的高品质住宅开发标准，但桃浦的房价，与同样是从老工业区转型而来的大宁相比，仍然有着鸿沟般的差别，销售情况也是一言难尽。

命苦的桃浦，还能站起来吗？

01 “桃浦，天生苦命”

桃浦，是有“黑”历史的。

早期的化学工业区带来的重污染，直到1997年才摘掉了帽子，其后又是漫长的发展转型期：

看到1968年上海地图，在今天桃浦智创城板块内，上海第二制药厂、英雄金笔厂等名字赫然在列，就和当年的大宁一样：

从初期的都市型工业基地定位，到生产性服务业功能集聚区，再到桃浦科技智慧城，桃浦在转型发展上走了十多年弯路，好不容易找对了路子，又因为资源投入的问题而推进缓慢，光是拆迁就用了整整十年。

在普陀有限的财力背景下，曾经只能在“长风是今天，真如是明天，桃浦是后天”的发展路线中垫底的桃浦，却因为彼时真如的发展不力和上层领导的关心，而提前迎来了自己的高光时刻。

2017年更名后的桃浦智创城，是上海首个同时获得市三星级绿色生态城区试点和国家三星级绿色生态城区规划设计标识的城区，不但规模可比肩前滩，定位标准也足够高——

1.已建成的桃浦中央绿地公园，绿化面积达百万方，主城区规模最大；

2.地铁11、15、20（待建）、26号线（待建）四条线路覆盖，同级产业中罕有；

3.多家税收千万级别的总部型上市企业进驻，产业能级高；

4.全市首创“开发建设导则”先行模式，高品质高标准成为房企拿地硬指标；

5.已动工的桃李九年一贯制学校，明确将引入普陀区最优质学校，具体正在洽谈中；

6.规划中的医院或将引入多家知名医院共驻的国际医学中心模式，具体正在洽谈中。

（桃浦智创城规划图）

桃浦智创城从2021年才开始全面建设的3年多时间里，核心区规划建设进度已经近半，虽然因为地铁20号线规划变动，导致规划沿线的幼儿园、菜场和住宅地块开发受到一定影响，但客观来说主体已成规模，不能说慢。

（桃浦智创城鸟瞰图）

虽然桃浦的产城融合发展模式已经确立，但与住宅用地集中出让开发的高强度相比，高能级产业导入和配套落地的速度仍然稍显滞后，这也导致购房客户对于桃浦的发展，一直抱有“太慢”的偏见。

从普陀区管委会了解到的情况看，学校和医院都有望在金九银十期间得到确认，这也将大大改变市场对于桃浦的负面看法。

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02 “房子很好，但卖得不好”

桃浦住宅的高品质开发标准堪称严苛，可以说是今天全上海都是天花板级别；

桃浦各家房企也都拿出了自家最强的产品力，但住宅的销售表现一直都不太好，某些程度上是被普陀自己害了——

桃浦的建设进度要慢于当年高起点开发带来的市场预期，而且湿垃圾站的位置公示正好在桃浦，也让板块成长出现了阴影。

但客观上说，桃浦的价格还是很有性价比的——

比起同环线，目前中外环最高价格来自三林滨江南的11.7万（2023年华润置地前滩润璟小高层洋房），杨浦五角场也已经来到9.9万；

同环线最大接近4万/平价差，按照100平换算就是约400万总价，如果你是在市中心上班，那桃浦的价格在当下看就很有性价比。

目前板块最新联动价已来到8.55万，对应的装修标准更是达到了5000元/平，这么高品质的要求在这个单价下，在全市范围内也是绝无仅有的。

宝华紫薇花园作为桃浦建设进度最快的新房项目，项目立面、社区配套和园林景观目前都已实景呈现，可以说在品质上全方面碾压今天任何同级别新房——

此次3批次推出全新约83-159平楼王户型，全部一梯一户产品力极强，价格依旧是2022年拿地时的8.3万；

板块目前最新联动价已经来到8.55万，新房和新房之间形成倒挂关系：

对比前期项目，此次户型上也出现了很大变化，起步约83平两房约600万级就能上车。

建面约83-89平两房一卫A户型图

建面约96平两房两卫C户型图

建面约105平两房两卫D2户型图

建面约134平三房三卫E户型图

建面约159平三房三卫F户型图

一如当年大宁的宝华现代城，宝华一直以来都在产品上狠下功夫、选择宝华的业主也都非常认可宝华的品质；

如果你追求品质自住、希望住在市区中环沿线，那宝华紫薇花园起步600万级是自住非常不错的选择。

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