“房票”正在核心一二线城市落地

上海房票安置迎来标志性事件。

据上海市金山区融媒体中心“i金山”消息，8月12日，上海首张房票落地金山。这是房票安置在上海的首次尝试。

结合今年1月广州开出全省首张房票，这意味着一线城市探索房票安置政策正迎来实质性动作。

房票安置并不陌生，之所以引起关注，有两个关键点：首先，一线城市尤其是上海，向来是全国楼市风向标，随着首个房票安置的落地，未来全国各大城市房票安置政策或将迎来正向反馈；其次，首张房票落地时限缩短，其中上海从政策发布到落地只用了两个月，也说明房票安置推进速度逐渐加快。

2024年以来，在消化存量房产的大方向下，落地房票安置的城市数量明显增加，并且已经蔓延至一线城市。

2022年以来，核心城市加快了房票安置的节奏，以便刺激居民购房消费，助力行业去库存，伴随着2024年城中村改造和城市更新进程加快，再加上年初央行重启PSL，房票安置政策正在一二线城市快速推进。

广州、上海的加入并实现首张房票落地，将全国房票安置政策重新推向大众视野。

上海启动房票安置政策，要追溯到今年6月。彼时，上海金山区房管局印发《金山区房票安置实施办法（试行）》，以拓宽居住房屋被补偿人安置渠道，同时在实现集约增效土地利用和存量商品住房去化。

两个月后的8月12日，上海首张房票落地。据媒体报道，拥有首张房票的业主凭房票在“房源超市”中购买了一套位于金山滨海城区的商品房住宅，并按照7%比例获得了约20万元的奖励。

房票安置政策并不陌生，早在上一轮棚改时期杭州、西安、银川等城市便对房票安置进行过探索，作为征收房屋时对被征收人的补偿方式，本轮房票安置政策从2022年下半年以来不断增多，至2024年落实房票政策的城市数量明显增加，尤其是一线城市纷纷加入试点环节。

据不完全统计，2024年以来已有超过20个核心一二线城市推出房票相关政策，除了广州、上海，长沙、贵阳等多个城市发放首批房票，另外北京通州区也发布了《北京市通州区房票安置实施方案（试行）》，并向社会公开征求意见。

房票安置一方面可以拉动新房销售，实现去化，同时有利于防止建设过多的动迁安置房，降低政府资金成本压力，比如江西九江明确不再新建安置房。

一个重要的趋势是，当前房票安置政策正在全国重点一二线城市铺开。

从政策内容来看，重点城市房票安置政策普遍有几个共性，即房票面值普遍高于货币补偿款，房票使用有效期大都在12个月以内，政府搭建“房源超市”并实行一定的价格优惠，购房款大都不低于房票金额的85%，房票余额可退还，部分房票可转让，使用房票购买新房可享受一定比例的补贴，以进一步刺激房票安置。

在房地产行业弱复苏的背景下，核心一二线城市试点或落地房票安置政策，核心有两方面的动因。

首先，落实“消化存量房产和优化增量住房”的政策，此时发放房票，一方面减少了动拆迁安置房的传统建造工作，同时可以拉动居民购房消费，助力房地产去库存。

其次，救市政策效果不及预期，核心一二线城市“四限”松绑政策对市场提振效应递减，且重点城市库存仍处于高位。CRIC数据显示，2024年前7月重点30城累计成交面积同比下降36%，截止7月末，30城库存压力仍处于高位，除了重庆外，其他城市商品住宅库存消化周期均高于去年同期。

值得注意的是，核心一二线城市房票安置多在郊区进行，相较于市区，郊区市场压力更大，房票安置客观上可以引导本地购房需求释放，从而促进郊区库存去化。

当前市场环境下，房票安置政策能否激活楼市？

实际上，本轮房票安置政策实施有一个大的背景，即城中村改造。比如一线城市广州发放全国首张城中村改造房票，再如青岛明确在城市更新、城中村改造中推行房票安置模式。

今年1月，央行重启PSL，新一轮PSL+城中村改造模式下，一定程度上能为当前低迷的楼市起到托底作用。也就是说，通过房票机制将购房需求锁定在新房市场，从而实现对地方楼市支撑及库存去化。

不过，重点城市房票安置政策能产生多大效果，仍要取决于城中村改造范围及实际落地情况，以及后续PSL的持续投放量。也就是说，房票安置政策效果要看城中村改造能够带动的需求量多少而定。

CRIC曾做过测算，假设拆建比为2，改造周期为7年，拆旧比适当放宽至35%，试点扩围后的35城城中村改造预计带动销售4552万平方米，以2023年全国商品房11.17亿平方米销售面积计算，整体销售贡献率为4.1%。

即便在城中村改造试点扩围并且拆旧比放宽的情形下，城中村改造对住宅销售的拉动均不到10%。要知道在棚改货币化安置高峰期间，2017年全国棚改货币化安置大约实现去库存3.1亿平方米，占当年全国商品住宅销售面积的比重达到21.5%。

城中村改造销售拉动难及棚改，可想而知，房票安置的拉动作用也有限。

房票安置政策的试点和落地已扩展至重点二线及一线城市，通过提前锁定房源，拉动潜在购房消费，进一步推动商品房去库存。考虑到目前市场需求及购买力透支，房价仍处于下降通道，再加上部分城市地方财政补贴力度有限，恐难以在全市范围全面推广房票安置，房票发放数量也将受限，因此实际执行效果也会打折扣。

不过积极的一面在于，本轮房票安置的城市能级较棚改时期提高，且覆盖范围也比较广，基于当前房地产市场的新形势，未来也会发挥一些积极的作用。

文章来源:丁祖昱评楼市