大跌47%！房价从10万跌至5.3万，学区房崩盘？明年3-5月是窗口

房价下跌，想不到连学区房也在下跌，像南京这样的核心城市居然出现学区房价从10万跌至5.3万，短短几年跌幅达到了47%。

从目前的趋势来看，未来跌幅还有可能更大。

以南京清河新寓一村为例，这个小区曾是当地学区房市场的典型代表，对口金陵汇文小学和中学，这两所学校在南京公办初中中排名前列。

2021年，该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米，而到了2024年，成交单价普遍降至5.2-5.3万元/平方米。

有中介表示，2021年高峰期时，学区房需求旺盛，客户看完房后常常当场下定。但现在，投资客基本已经退场，房价下跌是跟随着整个房产的大趋势，即使是学区房也难以有逆势表现。

而且下跌的不仅仅南京，其他城市也类似。

财政部的最新数据反映了整个房地产的目前情况，今年的前7个月，全国的土地销售收入同比下跌了22.3%，跌幅比前几个月有所扩大。

土地市场的不景气，来自于楼市的不景气，在楼市整体低迷之下，学区房的价格出现下跌，显得非常正常。

另一方面的原因，则是由于学区房概念的逐渐弱化。一些顶尖小学的学区扩容，使得周边普通小区也被纳入同一学区，导致学区房的含金量大打折扣。

还有一个更重要的原因则来自生育率逐渐下降，以前供不应求的现象正在得到缓解。以前有买家会提前两三年购买学区房，但现在这部分买家基本已经消失。

现在有些人买学区房甚至踩在时间点上，比如每年的4月前后往往是学区房成交的高峰，因为很多地方的落户时间点就是在4月或者5月。

但是今年的4月显得不太正常，越来越靠近最后期限，但成交量始终上不去，导致不少待价而沽的买家急于降价出售，造成了踩踏，价格下跌更加厉害。

这也反映在成交量上。2019至2021年是南京学区房行情的高峰期，而2021年以来，房价约降了一半，成交量也减少了两三成。

而且现在大家对学区房的关注点正在慢慢的缩小。对小学学区房的关注明显的减少了，哪怕初中学区房也主要集中在一线学区，二线的气氛越来越冷淡。

从以上的情况来看，未来几个月学区房的成交可能陷入低迷，下一波的成交可能集中在明年春节到5月之间，届时学区房的价格还有可能出现进一步的回落。

不过，随着多地发布购房首付降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项楼市新政，有人认为现在购买学区房投资回报率远远高于银行存款。

不少学区房业主通过出租房源得到的回报已能覆盖房贷利息，同时解决小孩上学问题。从这个角度来考虑，也许会为市场补充一定的客源。