住总地产换帅谜团，新帅刘连福遇到去化难题

文/乐居财经 林振兴

走马上任第90天，住总地产新董事长刘连福没有歇过脚。他一边要推进内部党纪学习教育，另一边要主抓开发（置业）公司的经营工作。

正所谓新官上任三把火。住总集团在一个月内接连上新四个项目，并敲定了一个项目案名。

此前的六月，刘连福更是在短短九天时间里站台了住总清樾府、芳华里营销中心开放活动，以及国祥星宸美学馆的启幕仪式。有意思的是，在前两个项目活动上，刘连福的前任、住总地产原董事长李作扬也均出席，并以“住总集团总经理助理”的身份作对外致辞。

57岁的李作扬，掌舵住总地产整整八年时间。如今，他还差三年才退休，却突然被免去了住总地产董事长之职，外界不免议论纷纷。

在帝都，住总集团开发的楼盘似乎关注度都不高，大概是受其气质所影响吧。在北京购房者眼里，它是老派的，是干安居房的。当然，它拿的地块，也大多偏远，位于北京怀柔、密云、顺义、大兴以及平谷等地。

不少楼盘开盘时间较早，并由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致很多项目仍未清盘。眼下，作为住总地产新帅，刘连福肩上去化回款的压力不可谓不小。

远郊的压力

这段时日，住总集团在北京猛刷存在感，一个月接连上新四个项目。

8月14日，国祥星宸（备案名：云和佳苑）取得预售许可证，推出18栋楼共1354套房源，准许销售面积120413.48m²，拟售均价最低为2.96万元/m²，最高为3.07万元/m²。

国祥星宸项目是住总联合体于2022年9月22日以15.2亿元竞得，项目开发主体为北京云和房地产开发有限公司，由北京住总置业有限公司（简称“住总置业”）、北京建工地产、北京密云城市建设投资集团、北京众智房地产开发分别持股40%、37%、13%、10%。目前，该项目在建工程及土地使用权已抵押予北京工商银行北京望京支行。

截至2023年末，住总置业经审计的总资产为18.46亿元，净资产为8.72亿元。同期，住总置业经审计的营业收入为0.06亿元，净利润为-0.002亿元。

在国祥星宸取证的7天前，住总集团拟对北京住总房地产开发有限责任公司、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

在顺义，住总芳华里（备案名：馥华家园）抢先国祥星宸一步，于8月5日拿到预售证。

芳华里的开发商为北京住顺置业，全资母公司同为住总置业，共计住宅面积5.6万平方米，13栋楼、574户。它的定位是年轻人，户型产品以刚需为主，推出88平米三居、97平米三居、132平米四居。

2月21日，北京龙年首拍，住总以底价12.6亿元竞得顺义新城第1街区01-03-21居住地块，成交楼面价2.22万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。

在顺义，住总的另一个项目也于近期敲定了案名。7月24日，住总俸伯新作搞了一场线上案名投票活动。一共五个案名参选：俸樾里、左岸、悦森派、知学里、青年ONE。三天后，青年ONE以1979票当选。其产品户型为72平米、89平米和105平米，三居和四居。

青年ONE开发商为北京住总京顺房地产开发有限公司，其全资股东北京祥业房地产有限公司在3月15日以6.2亿元竞得顺义新城地块，规划建筑规模约4.28万平方米，住宅楼面价约1.61万元/平方米。它的住宅销售指导价4.5万元/平方米，与周边新房价格相当，而周边二手房价格比新房略低，也在4万元/平方米以上。

更早之前的7月19日，位于昌平清樾府（备案名：清岳里）和位于密云区的住总国祥誉（备案名：祥誉家园）同天拿到预售许可证。其中，清樾府开发商为北京佰昌房地产开发有限公司，推出18栋楼共416套房源，拟售价格在5.31万元-5.87万元/㎡之间。

国祥誉由北京祥业房地产有限公司独立操盘且采用自销模式，推出15栋楼共510套房源，拟售价格在2.89万元-3.21万元/㎡之间。7月20日，国祥誉开盘，官方消息称开盘当日实现销售106套房源。据北京市住建委官网，截至发稿前，国祥誉网签数据仍未显示。

在北京，住总的项目往往位于远郊区，很多项目开盘多年仍未清盘。评级机构报告显示，住总集团商品房项目存在部分开盘时间较早但由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素导致去化相对滞后的项目。

根据一份评级报告显示，截止2024年3月底，在密云，国祥源境项目总可售面积25.22万平方米，已售面积7.15万平方米，总投资48.41亿元，已回款金额18.57亿元；国祥云著项目总可售面积15.47万平方米，已售面积2.49万平方米，总投资31.62亿元，已回款金额6.81亿元。

在平谷，禧瑞金海项目总可售面积22.00万平方米，已售面积3.44万平方米，总投资33.49亿元，已回款金额7.22亿元；国风金海项目总可售面积11.00万平方米，已售面积0.47万平方米，总投资16.07亿元，已回款金额0.84亿元。

此外，朝阳区十八里店项目总可售面积10.78万平方米，已售面积4.05万平方米，总投资60.68亿元，已回款金额30.51亿元；大兴熙悦云上项目总可售面积9.96万平方米，已售面积3.06万平方米，总投资27.16亿元，已回款金额17.06亿元；延庆山澜樾府项目总可售面积5.29万平方米，已售面积0.24万平方米，总投资11.12亿元，已回款金额0.68亿元。

人事大换血

住总在北京猛推项目，一方面源自企业的去化压力，另一方面或许因为新官上任三把火。

5月29日，北京住总房地产开发有限责任公司（简称“住总地产”）发布公告，宣布公司董事长及董事发生变动。根据公告，免去李作扬原任北京住总房地产开发有限责任公司党委书记、董事长、董事相关职务，刘连福接任董事长，张剑任命为董事。

紧接着7月26日，北京住总房地产开发有限责任公司的法定代表人从李作扬变更为刘连福。在更早前的5月，李作扬也卸任了北京住总众邦地产有限公司的董事长和法定代表人。

外界好奇的是，57岁的李作扬，还差三年才退休，为何突然被免去了住总地产董事长之职。

李作扬出生于1967年，是一位地地道道的北京人，具有高级经济师职称。1986年9月至1990年7月，他就读于北京经济学院经济学专业。

毕业后，他任北京住总房地产开发部第一开发公司职工。工作七年后，他升任北京住总房地产开发部第一开发公司经理。而后，他又担任了北京住宅开发建设集团总公司房地产开发部小构项目经理、北京住总大连滨海大厦总经理、北京住总开发部经理助理兼千鹤家园项目部项目经理、北京住总开发公司经理助理兼一分公司党支部书记等职位。

直至2004年底，李作扬坐上了北京住总房地产开发有限责任公司党委副书记、纪委书记的位置。两年后，他升任副总经理。2016年1月，李作扬迎来了事业巅峰期，他正式担任北京住总房地产开发有限责任公司党委书记、董事长。

被免去董事长职位的前7日，李作扬刚被委任为北京京城佳业物业股份有限公司非执行董事。此外，李作扬目前仍是住总集团总经理助理。

住总地产新帅刘连福曾任北京住宅开发建设集团总公司房地产开发部销售中心主任，北京住总房地产开发有限责任公司副总经理，北京住总置业有限公司董事长。目前，他除了是住总地产党委书记、董事长，还是北京住总置地置业党支部书记、北京住总置业有限公司董事长。

住总地产新董事张剑，目前还是北京住总集团有限责任公司城市更新建设运营管理事业部党支部副书记、经理。他是从物业转型到地产，曾任北京天诺物业管理有限责任公司常务副经理，北京住总北宇物业服务有限责任公司党委副书记、总经理，北京住总房地产开发有限责任公司副总经理。

不仅住总地产，其母公司住总集团也在经历了一轮人事大换血。

2023年，北京住总集团有限责任公司（简称“住总集团”）董事、监事、高级管理人员的离任(含变更)人数高达8人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员总人数44.44%。

其中，谢夫海任北京住总集团有限责任公司董事长，周泽光不再兼任北京住总集团有限责任公司董事、董事长职务；副总经理常江担任住总集团总经理兼董事；董事张云栋离任，乔强被聘任；董事龚雁离任，李晓巍被聘任；此外，陈永坤辞去纪委书记。

接过住总集团接力棒的谢夫海，1974年出生于江苏，中国矿业大学工程管理专业，于1999年参加工作，目前是教授级高级工程师。

去年10月底，在谢夫海等住总集团领导干部任职宣布会上，城建集团党委书记、董事长常永春出席并讲话。针对住总集团未来的发展，他强调要在市场营销、经营管理、深化改革、风险防控上下功夫、

但眼下常永春也处于舆论的风口浪尖。有消息称，8月9日，常永春被相关部门带走。随后，北京城建集团内部发布消息，由裴宏伟主持主要工作。

盈利开倒车

2019年11月，北京市国资委宣布，对北京城建集团（北京城建集团有限责任公司）与住总集团（北京住总集团有限责任公司）实施合并重组。住总集团由此被划入了北京城建集团。

目前，住总集团由北京城建集团100%持股。而城建发展作为上市平台，同样由北京城建集团作为大股东持股43.84%。2021年-2023年，住总集团销售额41亿元、64.9亿元、71.5亿元。2021年-2023年，住总集团归母净利润7.39亿元、5.66亿元、5.16亿元，盈利能力逐年下滑。

2023年，住总集团营业总收入421.14亿元，同比下降7.51%。其中，房地产开发业务的营业收入为72.25亿元（占总收入比约17%），上年同期为75.72亿元，毛利率从2022年的11.21%下降至9.89%。

住总集团债券年度报告（2023年）披露，该公司目前在建的一级土地开发项目较多，涉及的项目周期普遍较长，基本在3-5年之间， 尽管公司的土地一级开发项目有相关协议和政策支持，但长期的一级开发项目对公司运营资金产生较大规模的占用，若未来国家土地出让政策和市场情况出现不利变动，有可能对该公司的营业绩产生影响。

去年末，住总集团流动负债551.48亿元；当中的短期借款、应付票据及一年内到期的非流动负债合计为190.35亿元，期末手持的现金103.9亿元，远低于其流动负债。资产负债率为76.84%，较仍处于较高水平。

报告期末，住总集团合并报表范围内公司有息债务余额为473.25亿元，其中，公司信用类债券合计为135.07亿元（6个月以内到期7.48亿元，6个月至一年到期34亿元），银行贷款合计为234.31亿元，非银行金融机构贷款合计为7.72亿元。

另据乐居财经了解到，2023年末，住总集团合并口径受限资产总计324.63亿元，其中受限货币资金为9.23亿元，款项性质为银行承兑汇票保证金、司法冻结、专用账户专用款、履约保证金等；受限其他资产(存货、应收账款、投资性房地产、长期应收款等)为315.40亿元。

2024年第一季度，住总集团营业总收入112.89亿元，营业总成本111.39亿元，净利润2.52亿元，归属于母公司所有者的净利润2.37亿元。评级报告显示，其中，房地产开发业务的营业收入为20.28亿元，毛利润为9.02%。

乐居财经获取的一份评级报告显示，截至2024年3月底，住总集团在售商品房项目已投资529.19亿元，可售面积合计227.86万平方米，已签约销售182.29万平方米，累计实现销售回款387.01亿元。同期末，公司主要在建商品房项目主要要分布于北京市大兴区、平谷区和门头沟区等区域，后续尚需投资89.83亿元，2024年4-12月及2025年分别计划投资30.03亿元和28.299亿元。

土地储备方面，截至2024年3月底，公司土地储备面积合计36.43万平方米。跟踪期内，公司共摘地21.07万平米，主要位于北京市顺义区、昌平区和密云区，土地价款合计58.70亿元，已缴纳35.00亿元土地出让金，未来计划进行住宅项目的开发。