房屋养老金钱从哪里来？会否侵蚀“老破小”房价？一文读懂住房养老金

未来房屋也要“养老”？“房屋养老金”这一制度引发广泛热议。

在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

目前上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

其实，“房屋养老金”概念被正式提出已有两年，但国家尚未就房屋养老金资金主要来源和用途、管理模式、增值运作机制等提出明确的实施方案或指导意见。

具体怎么做、钱从哪里来？和住宅专项维修资金有什么区别？是否会增加业主个人负担？对“老破小”房价或租金影响几何？下文将一一展开论述。

什么是房屋养老金制度？

房屋养老金的设想并不是凭空而出，可以理解为是住宅专项维修资金的制度化。

华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示：

当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。

房屋安全管理三项制度中，房屋养老金制度为房屋定期体检、房屋安全保险提供稳定资金保障作用。

为什么要建立这项制度？

我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全，维修亟需增量资金入场。

中指研究院市场研究总监陈文静表示：

随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。

其中，有观点认为，房屋养老金是冲着“老破小”来收的。

中央财经大学教授尹飞表示，房屋养老金制度并非针对“老破小”。通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，此次试点的重点是政府把公共账户建立起来。

和住宅专项维修资金的关系是什么？

在“房屋养老金”概念被正式提出之前，“住宅专项维修资金”往往被称为房屋的“养老金”。

多地维修资金制度建立于上世纪九十年代，该制度为解决住宅的维修改造，保障业主的居住安全发挥了重要作用，但该制度也存在支取使用不便、补建续筹落实难、监管不透明等“天然不足”。

随着超过30年房龄的住宅数量增加，尤其是原本可能没有维修资金的自建房、房改房等住房房龄增加，房屋维修资金难以覆盖所有维修和更新需求，该制度的缺陷逐步放大。

同时，住宅专项维修资金受申请动用程序繁琐等因素影响，有大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。上海市房地产科学研究院院长严荣一篇文章中提出：

目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%。

房屋养老金消息一出，市场上出现“本来买房想养老的，结果发现最后还得为房子养老”这样的调侃，设立房屋养老金会否增加业主负担？

房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是由政府自己财政出，与个人无关。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，房屋养老金制度将与个人养老金制度相似：

第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；
第二支柱类似企业年金，比如让一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；
第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。

值得关注的是，公共账户的资金来源也成为各界关注的焦点。

住建部明确表示，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示：

按一定比例计提项目土地出让金，维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等，都是房屋养老金公共账户资金来源的重要方向。
但改革是有成本和代价的，土地出让金下降必然会对房屋养老金公共账户的资金来源产生一定的影响。

上海市房地产科学研究院严荣严荣在文章中提出:

一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目；二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。以上海为例，初步测算全量房屋体检一次，包括全量排查和部分检测鉴定，费用约41亿元，约占近五年平均土地出让收入的1.8%。
同时我国土地出让收入呈下降趋势，但房屋体检具有周期性，分摊到每年的资金需求大大减少。老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。

对于这一说法，公共账户不需要个人出钱，而且二者性质上有本质不同。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示：

房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。
房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

目前制度设计中涉及的房屋养老金，适用范围仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。

具体使用方面，中国城市经济学会房地产专委会主任王业强提出设想：

给房屋做体检是第一步，通过体检发现问题和房屋潜在的风险隐患，定期体检制度为排查房屋安全隐患提供了基础保障。
发现问题后，可通过物业费、维修基金、房屋养老金三位一体的“养老体系”，实现“小修小补、大修大补”。通常来说，养老金可以解决大部分问题，如果楼栋存在较大风险，就需要动用保险资金。
给房屋上保险，就是要借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险。

其中，一些省市已启动住宅专项维修资金管理改革的试点。其中，杭州、宁波、嘉兴、成都、无锡等地在电梯维修、建筑外墙防护、老旧房屋改造等领域开展保险试点，探索以政府购买服务、引入商业保险等方式构建多方参与的房屋保险机制。

不同账户资金方面，尹飞表示，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。

此外，维修资金的使用效率更高，使用更加高效。

按照规定，使用房屋专项维修经费，需通过“双三分之二”的业主表决：即专有部分占建筑物总面积的业主达到2/3以上、同意使用的业主人数占总人数的2/3以上。

由于“双三分之二”表决耗时长，在紧急情况下，难以及时使用，一些城市制定了紧急情况下使用住宅专项维修资金有关政策措施。
建立房屋养老金制度之后，让‘保基本’的维修资金，不再需要业主表决就能被使用、被购买保险。此外，公共账户的设立也确保了房屋维修可以进行计划性的事先安排，而非只是紧急筹措。

财经评论员刘晓博指出：

现在国家出手规范，有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌。因此房屋养老金制度的完善，对有价值的“老破小”是利好，可以延缓小区的衰老和价值下跌。但对于位置差、没有出租价值的小区，则起不到任何作用。
租金方面，在大城市核心区，特别是那些租赁市场活跃、房屋价值较高的地段，房主们通常有能力将房屋养老金这笔新增成本转嫁给租户。这意味着，我们可能会看到大城市的租金进一步上涨。然而，在小城市和大城市郊区等不活跃地区，房屋养老金的征收无疑是雪上加霜，长远看房地产市场会进一步分化。

南京工业大学天翔不动产研究所所长吴翔华指出，“老破小”的市场价值就会进一步下降。

租金方面，房屋养老金对租金没什么影响，因为房屋养老金的施行，并不会增加房东的经济负担，房东也就没理由给租客转移成本。
影响较大的是“老破小”，这类社区以前没有缴纳过专项维修基金，所以房屋养老金账户余额会少于新建的规范化小区。
随着房屋养老金制度的逐步推广，估计很多人在购买二手房时会优先考虑房屋养老金充足的新小区或次新小区，居住体验会更好，“老破小”的市场价值就会进一步下降。
值得一提的是，目前针对住宅的检测和翻修活动并不活跃，如果房屋养老金会全面推广，房屋也就能享受人类的待遇，每年定期做体检，如果体检不合格，就会进行针对性的维修治疗。全国上下有上百万个小区，如果每个小区都这样做，那将给建筑检测行业和房屋修缮行业带来“泼天的富贵”。