住建部定调！现房销售真的要来了

“有力有序推进现房销售。指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”

关于现房销售，中央又一次“催进度”。

在8月23日“‘推动高质量发展’系列主题新闻发布会”上，住建部答记者提问时提到，已现房销售被列为“构建房地产新模式”的重点工作之一”

这几年，民间关于现房销售的呼声不绝于耳。有专家学者也指出，期房是住房紧缺时代的特定产物，如今市场供需关系已发生逆转，是时候退出期房销售了。

事实上，现房销售早已在国内部分城市开展试点。

此次发布会上，住建部也表示，不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。

现房销售制度，越来越近了！

现房供应量明显提升
销售情况整体好于期房

"改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。"

二十届三中全会《决定》中的这一表述，被视为加速现房销售的重要指示。

而在此前，中央在推动现房销售方面，已经做了不少工作。

从2023年开始，住建部就已经在河南郑州、安徽合肥、四川成都等多个城市率先展开现房销售试点。

从数据上来，去年以来现房在新房中的占比已经出现明显攀升。

2023年全国现房销售面积约2.52亿平方米，同比增长18%，现房销售占比达到22.5%。（数据源自国家统计局）

2024年上半年，现房的销售面积达到1.1亿平方米，同比增长23%。销售占比提升至26.7%，达到了2010年以来的最高点。（数据源自华泰证券研报）

这其中，既有试点城市的贡献，也不乏一些项目由于去化周期过长，被迫期房卖成现房。

现房销售这个话题，一直以来争议颇大。有人认为，现房销售对开发商的资金实力要求高，现阶段推行难度较大。

这当然不无道理。

但也要看到，在市场疲软的当下，现房更受市场欢迎，销售去化上明显好于期房。

数据显示，今年1-5月，商品房期房卖了2.5亿平方米，同比降幅31.0%；

现房的销售面积没降，反而大幅提升。据中指研究院数据，前五个月全国现房卖了1.1亿平方米，同比增长23.0%。

对于这个数据，明源君并不意外。

这几年，房企暴雷、项目烂尾、货不对板……一系列问题，导致购房者对房企，对产品的安全感大打折扣。

残酷的“市场教育”下，购房者变得谨慎又敏感，大家更愿意相信“眼见为实”。现房销售，直接避开了期房两个可能存在的风险：烂尾，以及货不对板。

这两年二手房的销售情况碾压新房，也是避险心理作用的结果。

可见，无论是政策导向，还是市场需求，现房销售都是大势所趋。

对房企而言，现房销售不是要不要做的问题，而是如何应对的问题。

现房销售渐行渐近
行业的竞争逻辑将彻底改变

当前，行业正处于从期房销售向现房销售的过渡期。随着现房销售的不断增多，行业的竞争逻辑，将被彻底颠覆。

1、化被动为主动，有房企主动加入现房销售

现房销售，并非完全是被动选择。

近年来有不少房企主动加入现房销售阵列，比如万科、旭辉、融创、碧桂园等。目的是迎合购房者对现房的青睐，扭转市场颓势。

更多的房企，则是以“准现房”、“实景示范区”等形式，来强化客户的购买信心。

我们知道，营销制胜时代，售楼处、样板间及景观示范区等都是临建，建得再好看，后期都要拆除，与交付后的社区没有太大关系。

实景示范区，则是通过提前兑现交付后场景，给购房者提供更真实、直观的体验。

比如扩大实景示范区的展示范畴，提前兑现部分交付后的场景，例如社区主入口、大区局部景观、地库、架空层、样板间等等。有的项目甚至在展示阶段就把整条景观中轴线都做出来了，与现房销售可以说仅一步之遥。

为了传递产品优势及兑现能力，增强购房者信心，房企可谓拼尽全力。

2、现房销售，房企的能力模型面临重塑

地产已经告别营销致胜阶段，步入到产品为王的阶段。

产品力，成为房企突围困境最核心的武器。

这几年，房企无一不标榜自身的“产品力”。

那么，什么是产品力？

按照常规定义，产品指的是市场上任何能够满足消费者需求的物品或服务。产品力，顾名思义便是打造好产品的能力。

期房销售模式下，开发商卖给客户的，其实是一个关于房子的承诺。

而过去，习惯了期房“造梦式”营销的人们，在谈论“产品力”的时候，往往将其等同于房企的产品研发\设计能力，甚至局限于单个项目的设计方案，忽略最终交付出来的结果。

不少项目确实也虎头蛇尾：营销阶段宣传得天花乱坠，交房的时候一地鸡毛。

一旦实行现房销售，“卖家秀”与“买家秀”两张皮的情况将不复存在。

这对房企的影响无疑是巨大的。

首当其冲的，肯定是资金压力。没了预售款，房企自有资金的门槛将大幅提高。

其次，产品力被重新定义，不仅局限于研发，而是项目开发全周期能力的合力。

与此同时，价值创造（研发）、价值传递（营销）、价值兑现（交付）链条将全面打通、闭环。

项目想要卖得好，三者不允许有弱项。过去那种重营销轻产品，或者强营销弱交付的房企，未来将无立足之地。

再者，房企的研发设计、运营效率等，将面临更高的考验。

普通住宅项目的开发周期一般要两到三年。现在的规划设计，想在两三年后仍受欢迎，要求产品研发设计具有足够的前瞻性，经得住时间考验。

另外，开发周期越长，资金成本越高。为了降低成本，项目开发必须全面提效（尤其是建造阶段），达到又好又快的效果。

对房企来说，全面武装自己，既是当务之急，也是未雨绸缪。

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