北京买房：理清思路，购房建议1282

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问学区房的性价比怎么计算？比如同样600万的房子，西城和东城的区别大吗？海淀的听说内部差距很大，怎么排序的？买哪里的性价比能最高。

A：

1、性价比就是用租售比来计算。用总价除以预估租金，看数值的高低。北京的平均值在700左右，老破小在600-650左右，小户型公寓在600以下，商务或商住公寓在3/400左右。

学区房的数值一般都是超过700的，超的越多说明“居住的性价比”越低，超的不多那就算合适了。但这也要结合学区的级别和房子的具体情况，以上只是大致的情况。

不过学区房的溢价率大部分都是跟学区质量挂钩的，越牛的学区越受追捧，溢价也就越高。但这没法儿谈性价比，只能看自己是否接受了。

2、一般来说，同等总价区间的学区房的情况差距不大，无论东西海。当然这最好再加上范围限制，比如是同等的学区等级，同等的小区品质。

3、海淀的怎么排序。之前是上地、中关村一二小和万柳中三这三个学区算顶级，溢价也最高。然后像青龙桥紫竹院万寿路羊坊店等算中上学区，清河永定路算中等的，学院路等地算普通的，再偏远的就是海淀学籍价值了。

4、性价比最高，那看预算了，总价很高的能做到兼顾，整体的性价比也最高。如果是普通价位的那在哪儿都差不多，哪儿都是一分钱一分货。或者说这还是看具体情况吧，这么宽泛的聊没什么意思，说半天也没实际意义。

仅供参考。

二

Q:

我是新北京人，两个孩子，老大用集体户入学新街口，但老二明年入学被告知很可能要到宣武门外了，这样接送会非常麻烦。我现有的房子在通州万达附近，价值300万左右，120万的公积金贷款。请问我是否应该卖掉通州的入手西直门的，这样是否有意义？性价比如何。另外请问户口是否能单独迁？

A：

1、这怎么说呢，我觉得意义不是太大。算笔账吧，现有房子如果卖掉能套现180万是吧？那一般要再增加200来万的预算才能买到西直门的占坑儿房，也就是总价400万左右。

都不谈税费和利息成本了，只说溢价吧。我不知现在新街口的溢价率降了没有，但去年还是在40%左右的，也就是说溢价在150万左右。而德胜近期因为政策原因而很受追捧，那周边的学区就很可能受影响。之前这几年新街口的溢价之所以高，就是因为德胜连续出区导致的。

所以从目前看来，新街口溢价部分的风险相对大，而换来的也并不算多强的学区价值，我觉得不太划算。

2、性价比如何，指新街口的性价比吗？不算太高，溢价率快赶上德胜了，但学区质量还是有明显差距的，性价比自然不高了。或者说400万之内买到300万之内的居住体验，这怎么都谈不上性价比高吧？

3、户口是否能单独迁是什么意思？怎么叫“单独”啊。反正如果有房就随便迁，没房的话不能单独迁入。这我没理解，回答不了。

仅供参考。

三

Q:

我家孩子已有西城集体户口好几年了，但一直没凑足首付就没买房，现在是老家拆迁了，预计能拿到150万左右，加上积蓄能有240万。另外孩子单位催着迁户口，我们决定现在就买了。但没想好是一次性买在西城广外学区兼顾孙辈上学呢，还是说先买在丰台或大兴买居住为主兼顾保值的好？

另外我一直有个想法，就是如果可能的话那就买两套，孩子住一套我们住一套很小的就行，哪怕是房山地铁最远的燕山都行。您说可行吗？

A：

1、如果孙辈已经快上学了那就一次性解决呗，省的到时候还得换房，又是一次税费的支出，不少钱呢。如果是还五六年以上的那就甭着急了，房子是用来住的，先解决居住问题吧。保值也是非学区房相对风险小，因为房价中没有学区溢价。

或者如果是2026年之后那就甭着急买，明年之后就是入学人数的拐点了，之后的学区溢价至少不会增长。是否会降低则看政策，有逐步降低的可能。

2、如果可能的话买两套，也就是把240万分成两笔首付是吗？没什么不可行的，现在的首付比例低，20%就行，100万就能最多买500万的房子。燕山的单价一般不到两万，小两居80万肯定能买到，如果能贷款的话那有个3/40万就行，连税费都包括了。但这看自己的需求吧，从预算上是可行的。

3、不过有句话我没太明白，单位催着迁户口，这是什么意思？一般单位犯不上催这种事儿吧，没有房子往哪儿迁啊？所以问清楚吧，做到心里踏实。

仅供参考。

四

Q:

我非京，房子在北七家严重落后大盘，而今年分数才98，还有必要坚持吗？如果您觉得没必要我想卖了这套换到望京了，既解决交通问题也增加投资性。现有房子卖掉能套现400w，加存款首付700w左右，想买1000w以上的三居。

A：

1、积分落户的事儿我不懂，每个人的情况也各不相同，这还是咨询懂行的吧。

2、我没明白，为什么换到望京就等于放弃积分落户了？不就少了点儿职住分吗，其他方面补回来不就得了。着看自己的具体情况吧，我只能说如果是单从地段儿来说，那不光是望京，而是包括周边的来广营、亚运村、太阳宫奥园等大多数朝阳板块都比郊区略强，从投资角度讲换过来是合适的。

3、总之房子是用来住的，为了升级自住也是该换就换。尤其是一下增加这么高的预算，那在郊区就更偏高了，换到强势板块更合适。积分的事儿还是问别人吧，这我没建议。

仅供参考。

五

Q:

我和老公都有工居证，但他不同意买房，总觉得贷款压力大，而且房价还得跌。但我算了我们现在租的老破小价值360万，我们租6500，如果首付160万贷款200万，月供是8000多。如果不买的话的这160万存银行是2%利息。您觉得哪种划算？

另外是我们孩子后年上学，咨询了朝阳区，说是只要有房就基本能对口入学，没房的话那在学位不足的时候派位。我担心一旦派位那又得搬家，总觉得也是一种损失。您的建议如何？

A：

1、价值360的租金6500，租售比是550，还行，属于中等，那这计算就是对的。但哪种划算怎么说呢，如果是静态的看肯定是存银行划算，每个月不仅少支出了小2000块钱，而且还得到了160万的利息，每个月也2000多吧，里外里5000块钱，比买房划算多了。

2、但如果是动态的话那就有可能是买房划算。一是房价和房租都有上涨的可能，二是利息有再次降低的可能。但这谁敢保证啊，只能看自己的判断了。

3、朝阳的入学政策也没错，但这仍然是看自己的生活习惯，外人不好建议。简单说就是追求稳定就买房，不反感租房那就租房呗。

4、这其实主要是家务事儿，最好是家庭内部协商，外人说什么都没用。要不让老公做个计划吧，等多久或等到什么价格？然后做个预案，也就是到了计划的时候房价没降怎么办，涨了还买不买。

仅供参考。

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