昔日百强房企“甩卖”资产包，山东“空调大王”借机南下“抄底”！

来源：中国经营报

本报记者 方超 张家振 上海报道

（上海证大大拇指广场。图片来源：上海证大官网）

继“水泥大王”和“煤老板”之后，来自山东省的“空调大王”也奔赴上海市，“抄底”物业核心资产。

日前，港股上市公司上海证大房地产有限公司（以下简称“上海证大”，0755.HK）发布公告称，为重组集团的不良及困境资产，改善财务状况，对外出售包括上海证大大拇指广场商铺、酒店、停车位等在内的物业资产，资产包合计价值28.766亿元。买家为瑞冬集团股份有限公司（以下简称“瑞冬集团”）全资附属公司升瑞祥（香港）有限公司（以下简称“升瑞祥”）。

8月22日，就收购上海证大资产包一事，《中国经营报》记者拨打瑞冬集团官网所列的一位宋经理电话，对方表示“不太清楚”。而上海证大官网对外公布的021办公电话已显示为空号。

事实上，瑞冬集团只是近期各路资本“抄底”上海市核心资产的一个缩影。记者注意到，今年以来，各地国资、民企及外资纷纷赶赴上海收购写字楼、商业广场等核心资产。目前，这种趋势仍在持续。

多位房地产行业人士向记者表示，上海市作为中国重要城市，核心资产具备长期增长潜力，投资回报稳健，因此受到各路资本青睐。上海市一位商业地产人士也向记者直言：“虽然房地产市场环境和经济形势有所变化，但上海市仍然具备相对稳定的基本面，这是吸引资本投资的重要因素。”

昔日百强房企“甩卖”资产包

根据公告，上海证大日前与升瑞祥签署协议，向其出售位于上海市、青岛市、烟台市和扬州市等地的地产资产包，总代价为1000万元（约1100万港元）。相关资产具体包括上海证大大拇指广场的2个商铺单位（超市部分）、25个商铺单位、1间酒店及475个停车位，青岛证大大拇指广场1个设有地下停车位的购物中心及1间酒店，扬州项目的216个商铺单位及1块土地，西镇项目的1个商铺单位及81个停车位，烟台项目的1块土地，以及证大五道口金融中心、证大宽域及证大立方大厦分别拥有的190个、50个、115个停车位。

今年5月31日，评估师对上述地产资产包给出的评估价值约为28.766亿元（约合31.636亿港元）。值得注意的是，上述出售资产权益拥有人应占的未经审核合并负债净额约10.39亿港元。

上海证大此次出售的多个商业地产项目，大多地处所在城市核心地段。以上海证大大拇指广场为例，该项目位于上海市浦东新区联洋板块，是一个包括商铺、超市、酒店及停车位在内的综合发展项目。该项目于2005年竣工，由上海证大运营近20年。

上海证大大拇指广场整体运营情况并不理想。上海证大在公告中透露，截至公告发布之日，该项目超市部分为空置状态。截至今年5月31日，商铺单位的出租率约为64%。酒店由独立第三方以“美爵”品牌运营，截至今年5月31日为止的五个月，平均入住率约为58%。

上海证大曾是国内知名房地产开发企业。官网资料显示，从1994年至今，公司形成了以上海市为中心，辐射全国5大区域、15座城市的国内业务版图，多次荣获“中国房地产开发企业100强”“中国商业地产10强”等荣誉，打造了上海喜玛拉雅中心、上海九间堂、南京喜玛拉雅中心等40余个项目。

据了解，上海证大创始人、原老板戴志康亦是上海商界风云人物，有“中国私募教父”之称，曾涉足地产、金融等多个领域，2007年以100亿元财富规模，位居当年胡润中国富豪榜第65位。

不过，2022年12月30日上午，上海市第一中级人民法院依法公开宣判，对戴志康犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，决定执行有期徒刑19年，并处罚金2550万元。

在出售资产包背后，上海证大经营状况也受到外界关注。

公开数据显示，2021—2023年，上海证大营收分别为7.41亿港元、3.97亿港元、3.8亿港元，增速分别为-83.89%、-46.47%、-5%。其中，2023年，上海证大公司股东应占盈利约8950.4万港元，同比减少96.9%。

“出售事项的主要目的为重组本集团的不良及困境资产及改善其财务状况。”上海证大方面在公告中坦言，在完成上述资产出售后，公司计息借款将大幅减少至仅约2.185亿港元，预期流动资金及财务状况将有所改善，将能更好地渡过目前艰难的营商环境，以继续其物业开发、物业租赁、物业管理及经营业务。

企查查显示，目前，在上海证大的股东中，南通三建控股（香港）有限公司位列第一大股东，持股29.99%，黄裕辉担任董事会主席、执行董事。根据上海证大最新公告，公司拟将中文名称“大方广瑞德集团有限公司”作为第二名称。董事会建议更改公司名称生效后，公司将不再使用“上海证大房地产有限公司”作为中文名称。

多路资本南下“扫货”

官网资料显示，瑞冬集团位于山东省德州市陵城区，注册资金1.555亿元，占地面积30万平方米，是一家集中央空调、通风产品的设计、生产、销售、安装及维保为一体的现代化大型综合企业，年产值能力约40亿元。

“目前，瑞冬产品销售覆盖全国，并远销哈萨克斯坦、俄罗斯、韩国、加拿大、伊朗等中亚、东亚及北美地区。”瑞冬集团官微在此前刊发的文章中表示。

企查查显示，2023年，瑞冬集团员工数为207人，营业收入为5.12亿元，总资产为6.28亿元。

2024年8月22日，记者拨打瑞冬集团多个官方电话，或无人接听或相关人员表示对收购一事“不了解”。当天，记者多次拨打瑞冬集团办公室一位李姓主任电话未能接通，并向其发送短信采访求证，但截至发稿未获得进一步回复。

记者进一步梳理发现，多路资本近期持续收购上海市核心资产。例如，今年6月7日，电机驱动芯片半导体公司峰岹科技（688279.SH）发布公告称，全资子公司峰岧上海下设全资子公司峰岧半导体，拟向上海朗锨购买位于上海市长宁区临虹路280弄5号的全幢房产。朗诗控股集团官网显示，这正是公司在上海市的办公地址。

8月21日，上海联合产权交易所官网显示，当日，上海广田房地产开发有限公司40%股权以底价约17.2亿元成交。据多家媒体报道，该标的物对应的主要资产是位于上海北外滩的上海星荟中心，接手方或是印度尼西亚金光集团。但该信息目前尚未获得官方确认。

“房地产行业持续调整，部分房企资金仍承压，积极出售资产以优化现金流，对资产价格的预期也有所下调，同时也有部分出险企业资产流入法拍市场，以较低折扣拍出。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者表示。

“从买家类型来看，上海市大宗交易市场近期仍由内资买家主导，部分自用型买家借此契机收购上海市优质写字楼，以整合、扩大办公空间。”曹晶晶分析认为，“2024年下半年，预计上海市写字楼及商铺租赁市场将进一步恢复，大宗交易市场有望保持一定活跃度。”

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）