4种方式打理好房屋遗产

一个人如果想要把自己名下的房产作为一种资产传递给子女，最基本的有3种方式:房产赠与、房产继承、房产转让。此外，也可以变卖房产转让现金。以上4种方式各有利弊，相关费用也相差较大，需要针对不同的家庭情况、实际需求作出选择。

房产赠与

房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给受赠人，受赠人表示接受赠与的协议。其中将房屋所有权和房地产使用权转移给他人的人是房地产赠与人，接受他人房地产的人为房地产受赠人。

房产赠与人必须是健康的自然人或法人，赠与行为是发生在生前，赠与可以单独由赠与人作出，也可以由双方共同协商作出。如果双方决定采用房产赠与的方式传递遗产，应签订房地产赠与合同。

房地产赠与合同具有如下法律特征:

1.房地产赠与合同是无偿合同。赠与人自愿承担将房地产赠与对方的义务，而不享有对等的权利，但可以约定对方承担一定的义务。

2.房地产赠与合同是实践性合同。只有在赠与人把房地产实际交付给受赠人，受赠人接受赠与房地产之后，该房地产赠与合同才生效。房地产赠与合同一旦生效，一般情况下赠与人不得再行撤回赠与。

3.房地产赠与合同是要式合同。首先，房地产赠与合同依法应采用书面形式，由双方当事人达成协议，订立书面合同。其次，该赠与合同应当经公证机关公证。最后，房地产赠与和房地产买卖一样，应当按照《城市房地产管理法》和有关规定，办理过户登记手续，否则赠与无效。

值得注意的是，《中华人民共和国民法典》规定:“在一般赠与中，在赠与财产权利实际转移之前，赠与人可以撤销赠与。”反之，如果房屋产权已经过户，不能再行使任意撤销权。

但是，在实际生活中“，涉房屋转让托付养老”是家庭养老的常见形式。所以，《民法典》新增了居住权制度，明确可以通过合同方式设立居住权，确保老人的居住权利。

也就是说，老人向子女赠与房产的时候，在合同中要约定老人对房屋的居住权，该赠与在性质上为附义务的赠与。如果子女没有履行老人居住权的义务，比如要强行将房产卖出变现，则老人有权撤销赠与。此外，如果子女不孝导致老人的养老出现问题，老人亦可主张撤销赠与。

费用方面，假如赠与一套90平方米的房产，评估价为500万元。办理房屋赠与，因属于直系亲属间的房屋赠与，免征个人所得税和增值税，这套房屋涉及的税费有:评估费约为2.5万元;房价约0.5%的公证费(实际按照分级累计收费)，即2.5万元;1.5%的契税即7.5万元;0.05%的印花税即2500元，总计12.75万元。

房产赠与的好处是在生前处理自己的房产资产，避免了日后的财产纠纷。此外，老人常常将房产赠与托付养老相挂钩，可以确保自己安享晚年。

房产继承

房产继承是指按照《民法典》的规定，把房产转归继承人的行为。关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承。

遗嘱继承是自然人生前以遗嘱方式处分个人财产的法律行为，且须在其死亡后方能生效。如果没有遗嘱，则按照《民法典》的规定以法定继承的形式分配遗产。

此外，还有遗赠，是指将财产赠与法定继承人以外的人，在继承顺序上，遗嘱继承优先于遗赠。

办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。当房屋的权属人去世后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤如下:

1. 房屋评估。通过评估公司对房屋进行市值评估。

2. 继承公证。申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。

3. 房屋测绘。申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4. 继承登记。申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心办理申请继承登记手续。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5. 规定需递交的其他资料。如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须提交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

需要强调的是，在办理继承公证时，如果没有相关遗嘱，则需要准备较多材料。例如:要到死者所在单位(或者居委会、村委会)开法定继承人证明，内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等。如果法定继承人不止一个，而房产只过户给其中一人，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。

费用方面，继承税费包括:继承权公证费用(约为房屋评估价0.5%);房地产价值评估费用(约为房屋评估价0.5%);房地产继承过户税费(房屋评估价0.05%的合同印花税);契税，法定继承人继承房地产免契税，对非法定继承人需要缴纳契税。

假设一套房产为90平方米，评估值为500万元。如果办理房屋继承，属于其法定继承人，按规定可以免征契税，再免征个人所得税和增值税，则这套房屋仅涉及评估费为2.5万元，再加上房产继承权公证费2.5万元，印花税2500元，总计5.25万元。因为不用缴纳高昂的契税，所以通过“继承”的方式税费较低。

房产转让

通过房产转让交易，把父母名下房产转移给子女也较为常见。子女不需要实际出资，为的是达到“房产更名”的目的。不过，因为是二手房交易，买卖双方都必须缴纳相关税费。

一般来说:买房人应缴纳契税(房屋总价1.5%)、印花税(房屋总价的0.05%);卖房人应缴纳营业税(房屋总价的5.5%，满足条件可免征)、个人所得税(房屋总价的1%，满足条件可免征)、印花税(房屋总价的0.05%)。双方所有税费相加最高超过房屋总价的8%，假设房产评估值为500万元，最高要缴纳超过40万元的税费。

显而易见，相比房产继承、房产赠与，房产转让的成本最高。不过，其好处也明显，不需要繁复的公证。

另外，需要提醒的是，无论是赠与房屋还是继承房屋、房产转让，再出售时都需要缴纳个人所得税。

通过赠与或继承取得的房产，成本为0元，但二次转让时要按照全额缴纳个人所得税，税率为20%;通过转让获得的房产，成本为转让价，二次转让时按差额的20%缴纳个人所得税。考虑再出售的情况，通过转让的方式反而税收负担更轻。

房产变卖

在老人生前把房产变卖转化为现金，当老人去世后，以现金的方式进行遗产分配，此种方式不需要缴纳相关税费，也不需要准备各种复杂的资料。

老人在生命的最后时期，持有大笔卖房变现的现金，可以选择多种养老方式:居住在子女家养老;选择比较高档的养老院养老;或者在原来的居住地租房养老。

当然，卖房后老人居住环境会发生一定变化。