旧貌换新颜，新居迎幸福 | 北京首个危旧楼房改建试点项目光明楼17号楼

与衡同行

2024/08/21

第二期

旧貌换新颜

新居迎幸福

▲ 采访视频

光明楼17号简易楼改建项目是北京市首都功能核心区首个危旧楼房改建项目，获“北京城市更新最佳实践项目”，为北京类似项目的更新提供了可以从政策层面推广实施的模式和样板。

出镜人物：

张德民，清华同衡规划设计研究院建筑分院设计四所副所长

刘智斌，清华同衡规划设计研究院建筑分院副院长

温雅宸，清华同衡规划设计研究院建筑分院总工程师

项目名称：光明楼17号简易楼改建试点项目

承担部门：清华同衡规划设计研究院建筑分院设计四所

项目地点：东城区龙潭街道，光明楼小区北侧

规划面积：总建筑面积1769.2㎡

完成时间：2022年

▲ 改建后的光明楼17号楼 | 项目组拍摄

［导读］

2020年7月，北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。《意见》指出，在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的危旧楼房可通过拆除重建方式提升使用功能，这为北京城市更新中特定的危旧楼房和简易楼类型改建提供了新思路。

光明楼17号楼位于东城区龙潭街道光明楼小区北侧，是一栋建于上世纪60年代的三层砖混结构简易楼，共有29户居民。改造前存在较大的安全隐患；多户共用厨卫，生活不便；居民对居住环境满意度很低，迫切需要改善原有居住环境。原楼栋因状况太差难以采用传统的修缮和改造思路，《意见》中拆除重建方式成为了解决光明楼17号简易楼困境的最优解决方案，为改建工作指明了方向。

我院作为该项目的设计单位，推动并见证了光明楼17号楼建设过程的点点滴滴。作为试点项目，设计团队需在有限时间内探索新的设计方法和共建模式，该项目于2019年启动，2022年正式交房，原本29户居民全部选择回迁，真正体验到了“交房即交证”的新模式。光明楼17号项目成功落地，为老城存量的非成套住宅“简易楼”的更新改造、提高居民的生活居住品质提供了优秀的实践范本和经验。

本期推送，我们邀请光明楼17号楼改建项目负责人之一——我院建筑分院设计四所所长张德民，请他将心目中光明楼17号楼改建项目的亮点讲给您听。

▲ 改建后的光明楼 | 项目组拍摄

以下为张德民、刘智斌、温雅宸的自述，顺序按采访先后。

自述：张德民，刘智斌，温雅宸

编辑：王诗雨

01

张德民：

▲ 张德民与居民进行设计上的交流沟通 | 拍摄于居民见面会

光明楼17号项目最大的亮点，一是共商共建的新模式；二是“陪伴式服务”；三是技术难度。

亮点 01 共商共建的新模式

共商共建的新模式是由简易楼新的更新方式带来的，《意见》提出“原地重建、户数不增加”，所以改建后的房子还是原本的老居民在住，并且他们可以全程参与设计过程。这代表着光明楼29户居民也是我们的甲方，这种高度的公众参与在以往项目中比较少见，对于我们也是新的体验和挑战。

在项目整体设计方案征求意见阶段、选房阶段，我们都面对面对居民的疑问予以解答和解决，能与居民进行设计上的沟通交流我们很重视也很兴奋，项目推进过程中的互动性很强，居民良好的参与感也让项目进展过程形成了良性循环。

亮点 02 陪伴式服务

由项目定点开始，我们便开始了对政府的全程陪伴式服务。

先是通过专业的角度帮助东城区确定了第一个进行试点的项目（光明楼17号）。为了推动项目落地，我们又作为“解扣人”的角色，频繁与政府、甲方、施工单位等进行沟通，做到沟通的及时性和有效性，这一过程是较为费时费力的，但我们作为设计方必须勇于承担责任，积极参与前期研讨会，同时用专业技术做支持。最终我们全过程咨询工作模式下的多维协作确实取得了成功，各单位从不同的想法最终统一为一个方向，项目才能最终成功落地，展现出目前大家看到它的模样。

亮点 03 技术难度相对复杂

29户居民的不同需求也会对建筑设计带来一定挑战。

我们要在满足现行规范的情况下，考虑居民的使用需求，使得改建后的光明楼能够做到“麻雀虽小但五脏俱全”。这相当于在“螺蛳壳里做道场”，在有限的物理空间内解决功能排布问题，要有总体的数学逻辑，对应到每一户增加了多少面积，且考虑到每一个户型的基本品质，有了这些限制条件之后再去做这道数学题，难度很大。我们的方案也迭代过很多次，不过最终我们挑战成功，并圆满完成设计落地任务。

▲ 改建前居住环境 | 项目组拍摄

▲ 改建后两居室居住环境 | 项目组回访拍摄

02

刘智斌：

在北京以及全国的城市更新过程中，遇到了老大难的几个问题。

第一个是如何避免大拆大建，如何能够实现资金平衡；

第二个是如何能在众利益（主体）以及原住民的方方面面的诉求上，满足多方的需求；

第三个是如何能够简化审批的流程，加快更新的进度。

日前出台了北京市城市更新条例的三个配套文件，这三个文件为北京市的城市更新工作提供了制度保障，在实施主体以及决策流程等方面进行了有利的创新和突破，相信为全国的城市更新工作都能起到带领和示范的作用。

我们光明楼的项目在实施的过程中，在上述的实施主体、决策流程方面也有非常多的有益尝试。

在实施主体方面，本项目采用多方共建、三方众筹的方式，以市区财政、原住民、以及产权所有人共同筹资，较好地解决了资金平衡的问题。

在决策流程方面，本项目有两大亮点。

第一个是多部门协同、并联审批，这样在整个更新过程中极大地加快了项目推进的效率；

第二个，也是最重要的一点，居民们在整个项目的立项、设计以及建造过程中，全程参与了我们的项目，确保了居民的参与感和获得感，保证我们项目交付之后居民们能够喜爱他们的新家。

▲ 改建前光明楼17号外立面

▲ 施工拆除中的光明楼17号

▲ 改建后光明楼外立面 | 项目组拍摄

03

温雅宸：

光明楼17号简易楼改建项目是北京市首都功能核心区首个危旧楼房改建项目，也是我们清华同衡在城市更新实践工作中一次非常有价值的设计实践。这个项目的实施工程充分体现了我们清华同衡这些年来在城市更新实践中形成的居民、社区、政府、设计、施工乃至运营等各参建方多位一体联动的工作模式，这是一种行之有效的“可复制、可推广、可借鉴”的城市更新工作模式，这种工作模式可以有效地推动项目的顺利进行。同时，本项目也为北京类似项目的更新提供了可以从政策层面推广实施的模式和样板。本项目实施之后，北京市类似的项目和相关的政府文件陆续出台并实施。

光明楼17号简易楼是一栋使用时间已经很长的“筒子楼”，住宅均为非成套住宅，厨卫等均是公共使用，已经完全不适应现在的生活模式和要求。通过改造，所有住宅均为成套住宅，楼内原有居民的居住条件和居住环境得到了极大的改善和提高。

杜甫诗云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。我们建筑师、规划师等人居环境建设的参与者们应该尽心尽力的用自己的专业知识去参与到相关工作中去，做出一个又一个经济效益和社会效益双丰收的优秀项目，何尝不是一种“安得广厦千万间”。

▲ 改建后，居民生活幸福一瞥 | 项目组回访拍摄

“在更新改建模式、延续精神内在的思想下改造危旧建筑，让过去与现在、阳光与记忆、微风与情感在这舒适又熟悉的环境中相互遇见。走进社区，听历史记忆与现代语言之间的无声对话。”

——张德民

编辑&排版| 王诗雨

视频拍摄&剪辑| 刘俸源

图片| 供稿部门

供稿| 清华同衡 建筑分院设计四所