地产一哥，努力发债

上半年净利润下降近4成

作者|小屋见大屋

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8月19日晚，保利发展发布2024年上半年业绩报，公告数据显示，保利发展上半年实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%。

按权益销售金额口径对比，保利发展上半年的业绩要好于市场整体情况。据国家统计局数据，2024 年上半年，全国商品房销售金额 4.7 万亿元，同比下降 25%；商品房销售面积 4.8 亿平方米，同比下降 19%。其中，住宅销售额下降26.9%。

在楼市下行期，保利依然稳坐地产“一哥”位置，上半年公司营业收入甚至还实现同比增长1.6%，达到1392亿元，但利润总额141亿元，同比下降28.7%，归母净利润更是同比下降 39.3%，至74亿元。

在利润大幅下降的同时，保利发展现金流也出现了由正转负，经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元。保利发展解释，经营活动现金流净额转负的主要原因是购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元。

面对销售额、现金流、净利润等主要经营指标的恶化，保利发展的应对策略是：加大推货力度，减少拿地动作，积极融资。

保利发展的推货主要集中在房地产支持政策出台力度最大的二季度，在市场窗口期，保利发展二季度推货1254亿元，环比一季度增长了181%，顺势实现销售金额1104亿元，占到上半年总销售额的63.7%，环比一季度增长75%。

在投资拿地方面，保利发展上半年只拿了12块地，相比2023年全年获取103个地块大幅下降，对应的总地价为126亿元，权益地价109亿元，投资总金额下降，权益占比上升。

融资动作是今年以来保利发展运营动作的最大亮点之一，仅上半年，保利发展就实现新增负债938亿元，相比2023年全年只少433亿元。其中，直接融资199亿元，新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%。

在积极融资推动下，保利发展的有息负债总额从年初的3543亿元，增至3735亿元，净增192亿元，是2023年度实现有息负债下降之后，再度上升。

预计今年全年虽然保利发展销售额不及去年，但融资额大概率会实现正增长，因为7-8月，保利发展又有融资大动作。

今年下半年，保利发展的工作重点聚焦在融资、促销、去库存三个重点方向。

8月19日，在公布半年业绩的同时，保利发展另一则公告表示计划向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额为95亿元。所募集资金计划用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15个房地产开发项目及补充流动资金。

据中指研究院统计的《2024年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据，保利发展以207亿元权益拿地金额排名行业第四，不及建发、绿城、中建壹品，也仅比滨江集团高了20余亿元，拿地热情和融资端形成鲜明对比。

在土地端，保利发展的重心在于消化存量，今年上半年有两组数据可以印证：土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降 8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%。

另一方面，保利发展还在全国多个城市“对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策……开展存量土地的调规、置换工作”，大力度“清理”手中存量土地。

而保利发展旗下的一些存量项目，也纷纷降价促销，如广州保利祥龙天汇、南沙保利天汇、云湖壹号、上海保利琅誉、北京保利颐璟和煦、武汉保利明玥晨光、兰州保利和光尘樾等，降价盘覆盖全国一二三线城市。

上半年业绩发布之后，截至8月20日中午，保利发展股价下跌1.96%。国金证券分析认为，保利发展当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳。