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你听说过日本房地产行业的大敌“地面师”吗？因为大型住宅制造商被骗数十亿日元的事件，这个名字在日本全国范围内传开了。
近期，日本大根仁导演的日剧新作「地面师」，这部由绫野刚、丰川悦司、北村一辉等实力派大咖领衔的网飞大作，看得是让人停不下来，直呼过瘾的同时，让大家对“地面师”有个深入了解。
「地面师」讲述的是在日本被称为「地面师」的智慧型不动产诈骗团伙，通过伪造土地所有者身份，出售并无出售计划的土地，利用高超的「演技」诈骗巨额交易金额的犯罪过程。
地面师也是个人房地产投资者的敌人。在投资界也有以赚大钱为诱饵进行诈骗的无良业者，如果被他们吓跑，投资是不可能成功的。
本期，我们就来介绍如何巧妙地避开不正当手段，进行稳健不动产投资的相关知识。
01
“地面师诈骗”难度很高
几年前，因为被骗数十亿日元的事件，“地面师”一词曾成为新闻话题。“地面师”指的是利用土地交易的诈骗犯。
一般来说，房地产诈骗是很难的。地面师伪装成拥有不动产的人，骗取购买不动产的资金，这种形式的诈骗比较多。
由于不动产的所有者在“法务局”有明确的记载，因此为了实施诈骗，地面师必须冒充法务局登记记载的真正所有者，伪造土地交易。
除了冒充他人之外，在房地产交易中确认本人身份时，不仅涉及买卖双方，还涉及负责登记手续的司法书士等专职人员，因此有必要避开多数人的视线。
特别是高额的房地产交易，确认本人身份要慎重。由于涉及的人数多，有人可能会发现不对劲，所以诈骗的难度很高。
「振り込め詐欺」「オレオレ詐欺」等诈骗，虽然是骗走“现金”的诈骗，但只要让对方转账就完成了。只要伪装成家人出事，骗一个惊慌失措的人就可以了。
但在地面师的欺诈行为中，尽管个人、专业司法书士或房地产公司已经为高额交易做好了准备，但他们还是难逃上当受骗，可以说地面师诈骗技术很高。
02
地面师诈骗......为何上当受骗者难以察觉
那么，为什么地面师诈骗时，人们却难以察觉到上当被骗呢？
这可能是因为房地产交易的特殊性，房地产交易有以速度取胜的部分。市场上只有一套房产，如不快速下决定购房就会错失，以至于有些人在没有看到房产的情况下，就做出购买决定。
很多人会被“好房产”“赚钱的故事”所吸引，最终上当受骗。此外，房地产交易类型本来就不容易被骗，这一点也可能成为盲点。
在房地产交易中，往往会涉及到金融机构、中介公司等金融和房地产专业人士，还涉及到印章登记证明、专业司法书士等官方鉴定，因此人们可能会存在“不会发生欺诈 ”的心理盲点。
一般来说，由地面师伪装而成的诈骗集团是在大规模交易中进行，但是，不容易引起公众注意的诈骗活动也可能发生在个人房产交易中。
近年来市场上出现了个人投资者倒卖数亿日元的房地产的情况，因此今后投资者不仅要小心大规模案件，还要警惕房产交易中的地面师。
03
房地产投资者应谨防的不动产诈骗
除了地面师诈骗，海外投资者在投资日本房产时应谨防以下几种不动产诈骗：
“保证金欺诈”
在购买房产时，投资者还应该注意“保证金欺诈”。
在房地产交易中，从签订买卖合同到结清房款，通常会有一个月左右的时间。因此，买方通常会先向卖方支付“保证金”，这种“保证金欺诈”是非常多的。比如：让对方支付购房定金，然后带着定金潜逃。
和前面提到的“地面师”一样，在以速度取胜的房地产交易世界里，有必要注意一些容易被“赚大钱”所蒙蔽的情况。
“租赁返还”诈骗
租赁返还（lease back）是指将正在居住的住宅出售给不动产公司，然后向该公司支付房租，并继续住在住宅中的一种调节资金的方式。
这一行为本身不是诈骗，但是存在设定过低的买卖金额和过高的租金，并强行营业签订合同的情况，受害者以独居老人为主。
住宅贷款不当使用
这类诈骗经常通过投资说明会、相亲、SNS推广实施，年轻人受害者较多，即骗取买方强行申请住宅贷款，高额购买投资物件。
日本的住宅贷款不能够用于购买投资物件，但由于比投资贷款利率低，买方觉得占了便宜，使得诈骗者屡试不爽。但这种行为是对银行的犯罪，一旦东窗事发，将面临索赔，协助购买的中介自然也无从再获得联络。
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