谢逸枫：政策需加码！7月70城房价延续调整下跌态势

文/谢逸枫

8月15日，统计部门公布7月70城房价指数显示，新建商品住宅房价环比下跌0.65%，1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，环比收窄0.02%，呈现跌幅持续收窄，筑底信号。

7月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌5.28%，1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，跌幅扩大0.4%。房价呈现跌幅扩大，持续下跌，继续探底、筑底、下跌的趋势。

按照目前的房价趋势来看，房价微弱改善，政策有效不佳。考虑到同比跌幅还在扩大，房价环比还在下跌，后续房地产供需、货币、信贷、财税政策还需要持续加码，稳固政策取得的改善趋势，带动市场预期的向好发展。

总体看，2024年7月70城房价未触底（未见底部），处于探底、筑底的深度调整阶段，保持连续下跌趋势。按照房价发展趋势来看，目前房价下跌空间正在缩小，购房者（自住、改善、家庭理财）买房最好的时间节点、窗口期已经来临。

7月70城一手商品住宅房价环比下跌0.65%，房价跌幅收窄。

按照7月70城房价数据显示，新建商品住宅房价环比下跌0.65%，6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%，环比跌幅收窄0.02%。意味着房价正在好转，呈现持续筑底信号。

5月房价环比下跌0.71%，是2014年12月以来跌幅最大，2014年12月以来单月最大环比降幅，6月下跌0.67%，7月下跌0.65%，说明房价跌不动了。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌，到2024年6月，已经连续下跌35个月。

根据国家统计局的数据显示，自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2021年12月连续下跌4个月，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年6月连续下跌35个月，超过上轮房价下跌周期。

7月房价环比跌幅收窄，停止继续往下跌，主要原因，是因为517楼市新政逐渐显现，市场预期好转。其次是房企价格上调，降价幅度收窄。再次是中低价位、中小户型盘减少，大户型、高价盘上市比例增多。最后是销售逐渐回升。

从7月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市2座，较上月减少2座。持平的城市2座，下降的城市66座，较上月增加2座。上海上涨0.2%领涨全国，西安上涨0.2%，说明上海最抗跌，市场韧性最强，呈现一枝独秀的行情。

目前看70城房价环比已经连续下跌35个月，是否短期内出现见底、反弹趋势有待观察，因为政策效果需要时间、房企资金紧张迫于以价换量作为市场主流、商品房库存巨大、购房者收入下降、债务违约与逾期交房影响入市信心。

7月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比集体下跌，一二线城市跌幅收窄。

7月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象非常明显。其中一线城市房价跌幅收窄、二线城市跌幅收窄、三线城市房价跌幅扩大，市场形成一二三线城市房价集体下跌的市场格局。

7月70城新建商品住宅房价环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.50%，降幅比上月收窄0.02%。目前一线城市分化严重，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.8%和0.9%，上海上涨0.2%（6月上涨0.4%），领涨一线城市。

7月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价环比数据显示，区域城市分化明显，其中一线城市环比下跌0.50%，降幅比上月收窄0.02%。二线城市环比下跌0.57%，跌幅收窄0.17%。三线城市环比下降0.73%，跌幅扩大0.11%。

7月一手商品住宅房价同比下跌5.28%，房价跌幅扩大。

7月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌5.28%，1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，跌幅扩大0.4%，说明房价探底、筑底的趋势不变，政策效果未传导到销售、价格端。

因为供求关系短期无法抚平，房价保持下跌走势。7月70城新建商品住房价格同比下跌5.28%。自2022年4月同比下跌0.1%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年6月，已经连续下跌28个月，房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示，自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年7月连续下跌28个月，超个上轮下跌周期。

从7月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2座，与上月持平。持平0座。下降的城市68座，与上月持平。其中上海同比上涨4.4%、西安同比上涨3.4%，分别与上月持平、涨幅收窄，意味着城市普遍存在房价下降压力。

目前看70城房价同比已经连续下跌28个月，是否短期内出现见底趋势有待观察。一方面是过去2年多房价同比下跌基数大，另一方面是房价短期的下行调整期未完成。因此，房地产出清还没有结束，调整未结束，房价是否见底有待观察。

7月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比全部下跌，跌幅扩大。

7月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大，二线城市房价下跌，三线城市房价下跌，跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌的市场格局。

7月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重。其中，北京、广州和深圳分别下降2.4%、9.3%和7.7%，上海上涨4.4%（5月上涨4.5%、4月上涨4.2%、3月上涨4.3%），北京、广州、深圳跌幅扩大。说明唯有上海上涨。

7月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价同比数据显示，一线城市同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.45%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降4.82%和5.80%，降幅比上月分别扩大0.34%和0.44%，房价下降压力大。

7月70城二手住宅房价环比下跌0.80%，房价跌幅收窄。

按照8月70城二手住宅房价数据显示，二手商品住宅价格环比下跌0.80%，1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，比上月跌幅收窄0.05%，总体表现为处于探底、筑底调整状态。

其中6月二手房房价环比下跌0.85%，环比降幅较上月收窄0.15%，创下自2014年10月以来单第二大环比降幅。自2021年8月二手房房价开始下跌，到2024年7月，二式商品住宅房价已经连续下跌36个月，房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示，自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年6月连续下跌35个月。

从7月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市1座，较上月减少3座，持平1座，减少3座，下降的城市67座，较上月增加1座。说明房价总体弱复苏的趋势，市场以价换量依然是城市的主流趋势，存在下跌压力。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌36个月，释放出二手住宅房价企稳基础不牢固，延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看，要实现见底反弹，需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年，跌幅的基数大。

7月70城二手住宅一二三线城市房价环比全部下跌，二三线跌幅收窄。

7月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅收窄，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的格局。

7月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌。其中北京、上海今年以来首次转涨，分别为0.0%和0.1%、广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。上海二手房价上涨，广州、深圳房价下跌、北京持平，呈现城市房价内部分化的现象。

7月70城二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重，跌幅收窄。其中一线城市平均下降0.50%，跌幅较上月扩大0.05%。二线城市平均下降0.78%，跌幅收窄0.1%。三线城市平均下降0.85%，跌幅收窄0.02%。

7月70城二手住宅房价同比下跌8.17%，房价跌幅扩大。

按照7月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格同比平均下跌8.17%，6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，跌幅较上月扩大0.3%。意味着房价未触底、见底。

2024年7月二手住宅价格同比平均下跌8.17%，跌幅较上月扩大。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年7月房价下跌8.17%，已经连续下跌30个月，房价下跌的周期超过上轮。

按照国家统计局的数据显示，2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首地次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年7月连续下跌30个月。

从7月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为0个，连续6个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌不动的的迹象形势，房价处于探底、筑底、调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

7月70城二手住宅一线城市房价同比跌幅收窄、二三线城市房价同比跌幅扩大。

7月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价没有触底，其中一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价、三线城市房价跌幅扩大0.4%，市场基本形成一线城市房价跌幅收窄、二三线城市房价跌幅扩大的格局。

7月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌。其中北上广和深分别下降7.2%、5.6%、12.4%、9.8%，6月分别下跌7.8%、6.3%、12.4%和9.5%，5月分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%，北上房价跌幅收窄，广深跌幅扩大。

7月70城二手住宅房价同比数据显示，一线城市价格同比平均下降8.75%，跌幅较上月收窄0.25%。二线城市平均下降8.17%，跌幅扩大0.28%。三线城市平均下降8.10%，跌幅扩大0.38%，意味着一二三线城市房价处于探底、筑底趋势。