日本买房，盲选东京？这句话看似挺有道理，却误导了很多人

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是掘金日本房产负责人陈意。

很多熟悉我的朋友都知道，我经常频繁往返国内东京两头，陪同新、老客户朋友一起选房、买房，不得不承认，近两年选择到日本买房的国人真的非常多！！

那今天，我也总结了几个经常被问到的与日本公寓投资、贷款买楼相关的问题，希望对大家有帮助~

一是东京房产交易非常活跃。交易量仅次于纽约和伦敦，是世界第三大房产交易市场。去年，东京圈房产投资跃居世界第二，仅次于美国洛杉矶，买家卖家都是面向全球的；

二是东京是日本唯一一个人口实现净增长的区域，买房，房产投资长期看人口。

在日本东京（以核心地段计算），小户型公寓挂牌售卖周期一般一周到一个月，一栋楼的周期一般一周到三个月。

不过这也并不是说，东京遍地都是“好的投资房”。价格虚高、项目包租等鱼龙混杂的现象也很多，买房之前还是多对比多了解，找专业人士探探路。

日本的房子买在工业用地上，会影响房价吗？

很多选择到日本买房的投资者，看中的就是日本“屋地同权”和“永久产权”的优势。

但应该也不少人发现，日本很多公寓、住宅楼都并非建在“住宅用地”上，这会不会多少对房产价值有影响？

答案是不会的。

日本虽然有土地性质的划分，但是在土地上建房的用途方面，要求会宽松一些。日本的土地被分为12类，具体如下：

可以看出，除了工业专用地域外，从居住地域到工业地域的11类，其中也包括商业地域，都可以建住宅，同样的，住宅地域也可以建商业设施，工业地域也可以建住宅。

近年来，由于东京23区的去工业化，以及人口向东京市内聚拢的趋势，原本被政府划归为工业用地上搭建的工厂纷纷外迁，而留下来的地块上则建起了住宅。这样的现象十分常见。

而且，房价并不会随着土地性质而发生改变。影响房价的最主要原因是地段，所以甚至会看到工业或者商业用地的房价，比住宅用地房价高的情况。

一句话总结就是，“地皮”决定不了房产价值，但地段可以。

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为什么说买一栋楼，比投资一套几十万的公寓更值？

了解过东京一整栋公楼投资的客户，可能会有这样的观感：

一栋楼投资的净收益率跟单户小公寓的净收益是差不多的，为什么要花大精力投入一大笔资金拿差不多的回报率呢？

其实，在日本也是你投入得多获得的也多。原因有几个点：

1. 一栋楼带有一块完整土地，便于形成资产；

而且日本土地是私有的，拥有永久产权，后续要拆掉重建等都可以自由使用，资产价值高且稳定，作为家族资产配置传承性好；

2. 可以贷款，这样就能把回报率往上抬。

利用日本银行的低利率杠杆，用一半的资金撬动一栋大楼的价值；

3. 日本的房价涨幅跟土地价格是有着非常直接的关系，

所以一栋楼资产随着时间的迭代，价值的涨势会比较公寓更可观一些。

外国人到日本买楼可以贷款吗，

贷款有什么好处？

日本是允许外国人贷款买楼的。

贷款买房收租，普遍有两大优势：

一是日本的贷款利率实在低，通过贷款买楼（标的价格在人民币750万起），可以赚息差，买房收益也更高。外国人在日本银行的房贷利息在2.2%-3%之间（而且我们智谷有银行提携合作关系，还能进一步争取更有优势的贷款条件，利率最低可在2%以下），贷款成数一般是50%左右，还款年限为15-25年。低利息且长年限。

二是贷款实际上变相为我们资产背书了，因为银行贷款，主要审查的就是我们购买的标的物，如果说银行愿意提供贷款，从侧面也证明了房子优质，更有购买保障，尤其对于投资者来说。

常见的通过设立公司贷款的流程如下：

准备好公证书→设立公司→初审→付10%房款→签约→银行正式审核→付完剩余40%的房款和税费、银行放款交房→律师办理产证

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申请贷款失败怎么办？

即便签署了贷款买楼合同，银行款项没批下来，客户也不需要为此担责付违约金。

为了保障客户权益，我们智谷日本掘金团队在制作买卖合同时，会增加“融资特约”条款，也叫做住宅贷款特约，这是允许买家在抵押贷款未获得批准的情况下，可以无责任取消购房合同。

何况，在正式签约之前，我们团队会先将标的物的资料提前交给银行预审，并同步将预审结果告知买家。

所以截至目前，我们团队所有经手的案例中，也没有遇过银行贷款批不下来的情况。

篇幅有限，一些高频问题先解答到这里。

如果大家还有关于日本房产投资的任何疑问（怎么买、怎么选、怎么管理等），欢迎下方扫码联系我的助手，一对一咨询~