广东
事情是这样的。
前几天，有粉丝在评论区留言，希望掌牛哥聊聊番禺莲花湾板块的山海连城。
好巧不巧，在同一天，广州地铁8号线东延段工程及同步实施工程启动施工总承包招标。
这对包括山海连城在内，几万名莲花湾业主来说：
好消息是，片区终于有地铁线了！
坏消息是，地铁在家门口绕开了？
01
莲花湾业主：
好像有地铁，又好像没有
8号线东延段，顾名思义由既有的万胜围站往东延伸。
线路全长约18.0公里，为全地下敷设，设8座车站，分别为莲花站、龙泽路站、蒙地站、化龙站、展贸城站、长洲站、新洲站、凤浦公园站，其中换乘站4座，平均站间距2.2公里，采最高设计时速为80公里。
这个线路走向，主要覆盖了番禺东的地铁真空地带。但结合片区楼盘、居民的分布情况，又差点意思。
譬如说莲花站和龙泽路站，目前来看是完美避开了所有在售、次新楼盘。
这距离，估计有业主看完要掐人中了 。
以评论区点名的山海连城为例，距离莲花站步行距离预计约3KM。步行抵达？想都不用想了！
电鸡或者巴士接驳倒是比较实际，也算是聊胜于无吧。
除了山海连城（一期约1498户、二期约3620户），这里还有保利领秀海（约3020户）和智联花园（约6200户）几个超级大盘。
按照一户三人计算，预计有4.3万人居住。
虽然这么说有点残忍，但这几万名居民，可以放下对地铁的执念了——除了8号线东延段，短期内大概率不会再有其他新的线路经过莲花湾了。
况且，8号线东延段工期总日历天数为1460天，就算今年年底动工，这也得到2029年才有通车可能。
02
观点碰撞：
靠近地铁，是不是必须的？
地铁利好铁定落空，那回到开篇粉丝提出的疑问：
交通不便的莲花湾，卖2万多，凭什么？
这个问题，要分三个部分来解答。
第一，要看莲花湾这个板块，到底是哪些人在买，板块楼盘优点和缺点都有哪些。
莲花湾的业主可以分为三类，一部分是周边上班的员工，譬如汽车小镇（智联花园）很多买家就是广汽员工，主打职住统一，步行上下班了。
学校也是现成的，就在家门口，家里老人过来照顾小孩，平时接送也没什么压力。
另外，这个板块也吸引了一部分琶洲、万博的上班族，特别是南大干线通车以后，从这里自驾去琶洲只要30分钟左右，但房价可是琶洲的1/5。
最后还有小部分业主，是不需要日常通勤以及社交，生活处于半退休状态的。他们选择莲花山这里，主要就是冲着环境好，有山又有海。
那从买家需求推导，结合板块几个代表楼盘情况来看，莲花山板块的优点是——
·环境好密度低，舒适度高
·自驾方便
·大型社区，基本配套完备，自成一城
·有不错的学位
·现房/准现房居多
当然，缺点也很明显——
·公共交通薄弱
·商业以社区底商为主，等级中下
·新利好/规划少，房价缺乏增长动力
结合着来看，你会发现莲花山这个板块很奇怪：比较低的价格，片区定位却不是传统意义上的刚需。
也就是这个撕裂感，导致很多人理解不了。
第二，莲花山房价走势如何？
根据CRIC统计数据显示，目前莲花山板块新房网签均价在2.7万/平左右，相较2022年2季度高位时期的3.3万/平，回落幅度大概18%。
同一时间段，整个番禺新房网签均价回落约12%。
就是说，过去几年莲花山的房价形势，其实与全区的情况基本同步，降价不算厉害，市场相对稳定。
第三，抛开莲花山来说，靠近地铁到底是不是买房的硬性指标？
我的观点，还真不是。
买房这件事，向来是千人千面。需不需要地铁，得根据买家类型、置业目的去讨论。
譬如高度依赖公共交通、比较在意通勤成本、面临职住分离的买家，那么靠近地铁是必须的。
这也是市场上绝大部分购房者的现实需求，所以几乎所有楼盘都会将“地铁上盖”作为宣传重点。
也是基于这个逻辑，假设买家有投资的考虑，希望物业能够增值，你的房子当然也得靠近地铁，那以后在二手市场上才能有更强的流通性。
但要注意，以上这些是大部分人的诉求。哪怕占比去到99%，也不能代表剩下1%的人。
而这少数群体，可能是退休老人，不需要每天通勤的年轻人，或者走路就能到公司的打工人。他们买房，也不考虑以后卖不卖，卖掉是赚还是赔的事。
那么对这1%的人来说，靠近地铁就是一个加分项，而不是必选项。
而我认为，莲花山的业主，更多属于1%的人群。所以地铁落空，也不会导致房价有太多的波动。
以上就是今天的全部内容，期待莲花湾业主在评论区现身说法，聊聊你对8号线东延段的看法～
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