广钢新城“七宗罪”

2014年，股市楼市齐飞。

那时候IPO开闸，一天之内成交量飙升至惊人的7100亿；楼市松绑放宽，炒房客陷入狂欢。

同年，广钢新城首次拍地，楼面价高达21568元/㎡的价格，让所有人的目光，都狠狠地盯住了广钢新城。

那时候广钢新城，算是绝对的中心，大规划，大制作，要买房的要投资的，基本上都瞅着这里。

弹指一挥间，十年光景，世界在变，中心在变，买房的置业半径，也在越走越远。

广钢新城，也拥有了一个时代的眼泪，业主喋喋不休的罪名，后续想要逆风翻盘，绝非易事。

01.

“消失”的商业

广钢的商业，真的是一变再变，最后差点消失不见。

片区10来万业主，能去的稍微大型一点的商业只有花湾天地、喜街。

花湾天地总体量约9000㎡，只有三层，能孵化的商户不多，只有餐饮、少儿培训机构、少量的服装店、健身养生等。

隔壁的花湾里喜街仅是一个小型街区商业，大型的店铺是麦当劳、必胜客，小型的是奶茶店、蛋糕店、美容店。

喜街实拍

而且这两个商业体一定程度上只方便北区的业主，南区的业主只有一个学仕里·喜街，还有靠底商解决。

底商店铺实拍

底商店铺实拍

要逛大型商业，周边倒是有，不过也是在建中，未来要么开车出行，要么依靠小电驴远行，距离非常尴尬。

可想而知，广钢居民对商业综合体的期待。

但就是在这么万众一心的期待中，超10万㎡的商业体量缩水至8000方！

比花湾天地的体量还要小，简直不能忍！

留言、建议、反馈、拉横幅，势必要增加商业体量。

据说后续会出新的规划，商业体量会增至3万㎡。是不是真的咱也不敢保证，消失的商业能不能回来，就靠广钢居民的团结了！

02.

“永远”有最后一块宅地狙击市场

原以为AF040406地块是广钢新城的最后1宗宅地。毕竟按照那时广钢新城的规划，地块成功出让后，就没有涉宅用地了。

万万没想到，才时隔2年半，广钢又出现新的商品住宅用地，还一次来3宗！

图源：2024年度经营性用地供地蓝皮书

这些宅地怎么来的？掐指一算，剩下能薅的就是广钢中央公园的绿地……毕竟总用地面积近30万㎡，你薅一点我薅一点不碍事。

尤其让人吃惊的是，拿地价，非常便宜。

像广钢1号地块，成交总价 6.9992 亿元，成交楼面价才2 7104 元 /㎡，扣除配建之后楼面价也才28682元/㎡。

2014年广钢成交地块最高楼面价21568元/㎡，刷新荔湾地王。

如今楼面价竟然还是2字头，简直是把板块架在火上烤，疼得嗷嗷叫。

而且地块占地面积仅为12894.84平，总计容面积25823平，又小又美；加上户型新规，户型的使用率可以高达100%甚至超过。

开发难度非常低。

开发难度一低，就可以在价格上做文章，吸引一波客户！我可怜的荔湾市场啊！

03.

“永远”建不成的广钢中央公园

广钢新城规划之初，中央公园是个巨大的饼。

广钢中央公园效果图

在2013年广州规划局公布的《广钢新城控制性详细规划》中提到：广钢新城将建设30万方广钢中央公园，结合纽约中央公园的设计，打造广州的“曼哈顿”住区。

很高级，很梦幻。

但到了2021年，才要求地块竞得人配建广钢中央公园，足足等了8年。

2023年年初，还有网友留言，广钢公园仍然停工！

直到2023年7月，公园一期才正式开放，有智能健身步道、儿童活动区和健身区。

一期实拍

所画的大饼，总算能吃一点点了。

随后，二期跟着紧锣密鼓地开放了。

二期实拍

三期的规划设计图是出来了，现场在施工，但是啥时候能开放，是个未知数。

是不是有个第四期第五期的，咱们更是不知道了。

施工中的中央公园

30万方的广钢中央公园很大，往大了说，现在开发仍不足50%。对标的纽约中央公园的宏伟愿景，实现起来有亿点点艰难了。

04.

“浮于表象”的地铁上盖

只利好你他没有我

都说广钢新城有5条地铁线（1号线、广佛线、10号线、11号线、22号线），4个站点（西塱、鹤洞、鹤洞东、广钢新城站）去哪都方便。

但广钢真的太大了，并非所有的楼盘都是地铁上盖。

北区靠近中央公园的项目，去到地铁口基本要花费15分钟左右。

想想大热天的，走个15分钟，也是够呛。

南区这边的楼盘目前是没法靠地铁出行。

片区内有公交车直达：

崇文二路中公交车站

有条件的骑个小电鸡：

广钢新城一排排的电鸡

再有条件的可以自驾。

至于卑微打工人，靠共享打通最后一公里路程，以至于有网友直呼，共享单车不够用。

官方回复：广钢新城内部及周边存在大量电动车已占领该地区多数停放空间，无法满足更多共享单车用户停放需要。

可以想象广钢新城骑电鸡一族的庞大。广州要是真的严禁电鸡，广钢第一个不服。

广钢电鸡鹏

这是广钢对内部居民的罪过，对外的，那是把佛山11号线卡了又卡。

因为佛山11号线广钢新城-鹤洞东段规划的线路，从广钢新城地下穿过。

只要提开工，广钢居民就有情绪。

不过这条线路对广钢居民也不那么友善就是了，靠近中央公园的楼盘都不是地铁上盖，你一个外地的线路，竟然要穿通我公园的地下？反对，坚决反对！有罪就有罪吧~

05.

中学“教育之殇”

十万人只落地一所初中

广钢现在投入使用4所小学，广东实验中学荔湾学校第一到第三小学部、华南师范大学附属荔湾小学，所所都顶好。

华南师范大学附属荔湾小学

省实一小将在2025年迎来第一届小升初，后面的三所也是在往后的三年连续迎来第一届小升初，能否选择片区内优质初中很重要。

省实一小

省实广钢初中部很强，今年中考最高分777分，101人达到广东省实分数线，占比高达28%。

但学校对小学生源的招生，被分在7个组，只招收9个班。

广钢4所小学对应的12组，有文伟和金道，虽然挂了真光中学的牌，目前还是家长眼中的渣初中。

掏空6个钱包置入广钢就是为了优质资源，现在还被摇到渣学校，换谁谁能受得了！

中海朗阅配建的初中和高中在建中，广钢1号地块有配建初中，但这些都需要时间。

06.

“投资黑洞”，4年跌1.5万/㎡

贝壳数据显示，近三年来，广钢新城成交了332套房源，而成交价格在三年间整整跌了26.3%。

回顾过去一年，广钢确实几乎没涨过，处于微跌之中，以平缓的曲线下降。

有业主表示：在2020年时，以接近6万/㎡的高价购入，未曾想如今市场行情逆转，单价已回落至约4.5万元/㎡，这一涨一跌间，原本的首付金额已然蒸发。

金融街融穗华府，近期一套91.99㎡3房2厅的房源，一个多月的时间调价5次降价28万，要是还卖不出去，不知道房东会不会继续降价。

小户型单价3字头。

要知道以前金融街融穗华府单价都在5万+/㎡以上，现在只能让别人捡漏了。

07.

高层建筑“香港化”

广钢新城的住宅开发，总是不约而同的“向天要空间”，动辄40层+矮一些的也是有三十多层。

实拍

站在街道望楼盘，栋栋都有高耸入云的既视感。

超高层建筑十几年后会怎么样？参照香港：

香港老楼

香港因为地少人多，大部分楼盘只能建成高密度、超高层的形式。

变成老年房后，绿化缺失，破败不堪。

香港的旧楼为什么不重建？拆不起，建不起，成本太高。

超高层还有消防安全问题。有数据显示，近几年高层建筑火灾明显上升。

还有修电梯，高层给多少低层给多少，都要极大的沟通成本。

一个甚嚣尘上的观点：高层住宅会沦为“贫民窟”。

现在广州三十年楼龄的房子，都被当做老破小了，不敢想象广钢新城五六十年后什么光景。

实拍

以上。

如果不想考虑太多，我们也送大家一句话：买了广钢新城，自住爽死，管你涨跌。

如果大家还有什么想吐槽，欢迎留言补充。