保障房的雷，爆了！

最近配售型保障性住房细则的征求意见出台后，引起了市场的广泛关注。

大家最关心的莫过于可以用超低的价格买房，实现安居乐业。

但由于保障房是封闭交易，因此退出机制也尤为重要。

这不，细则中也明确写了后期会有回购兜底，买保障房也不怕有什么变故使得房子砸手里了。

但理论归理论，实践归实践，同为保障性住房体系里的共有产权房，最近就出了问题。

一起来聊聊——

01

近期，有买了广州共有产权房榕悦花园的业主表示：

他买房取证已经满2年，满足限售年限，但至今都没有回购机制，想退出也没办法。

特别是，他是借钱交的首付，但如今由于工作变动，收入减少等原因，经济已经陷入困境了。

而且他也已经打算离开广州，因此之前买的共有产权房，就希望可以退出，减缓经济压力。

但事实上，现在的广州共有产权房的退出路径几乎没有，基本等同于砸手里了。

早在两个月前，就有人曾在领导留言板咨询，共有产权房已经满两年，到底何时才能出售？

官方的回答是这样的：

对于已购共有产权房业主，“可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利”。

意思就是，可以找人买，但是那个人也要跟你一样符合购买条件。

也可以找代持管理机构优先购买，但是不意味着代持管理机构一定要买，只是他有优先购买权。

但是呢，以上两点现在都走不通。

第一，且不说找同样拥有购买条件的人有多苛刻，更关键的是现在市场都在等配售型保障性住房，已经很少有人会去买共有产权房，更何况还没有明确的回购机制，想找接盘，难难难。

△共有产权房申购人条件

第二，找代持管理机构买，就榕悦花园方面，我也打电话咨询过其代持管理机构广州城投，项目销售表示目前没有购回共有产权房的咨询服务，基本就是一问三不知。

要知道，在如今市场下行的背景下，很多开发商都恨不得把房子赶紧卖完，怎么会收购你的共有产权房，然后大概率再砸手里呢？

那剩下的，就只能等官方的回购政策出台。

官方也明确回复了：

“正在梳理共有产权住房政策，市本级共有产权住房回购办理指南正在制订中”

意味着未来共有产权房可以直接被回购，但是具体还是要等，至于要等多久，没有人知道。

02

事实上，共有产权房已经在逐渐退出历史舞台。

因为共有产权房已经不再推新，如今广州的保障房体系已经全面转为建设配售型保障性住房。

2024年，广州预计筹建配售型保障性住房1万套。

而此前建设好的部分共有产权房，也已经转为配售型保障性住住房。

比如白云的嘉翠苑，规划建设2400套公共租赁住房和400+套共有产权住房。

其中这424套共有产权房，已转为配售型保障性住房。

可以说，广州已经没有新的面向社会的共有产权房项目了。

从2007年诞生到现在逐渐“消失”，共有产权房已经走过了7个年头了。

但其很多问题，至今都还没得到妥善解决， 就像退出机制。

△广州保障房类别

要知道，保障性住房通常面积都不大。

而人生充满变化，就比如居住者的收入会涨，子女会长大，后续难免会有置换的需求。

一旦要买商品房实现置换需求，那保障性住房就得退出，所以退出机制就成为买保障房最重要的后路。

虽然现在大家都把目光放在即将影响整个楼市格局的配售型保障性住房上。

但同为保障性住房体系的一部分，如果共有政策不能很好收尾，对于未来的配售型保障性住房而言，也会有隐忧。

根据细则，如今广州的配售型保障性住房，需要适应3年封闭期，3年后，可以在流转平台出售，超过1年没有没有人购买的，可以向专营机构申请回购。

回购的价格按照每年扣减1%计算。

粗暴地计算，就是100万买的房，如果回购就是扣4万，即回购价96万。

相比共有产权房而言，售保房有更清晰的回购路径。

但同样的问题也仍然存在，比如虽然可以挂在流转平台，但是因为购买群体受限，有没有接盘的人还不好说。

其次，虽明确了专营机构可以申请回购，但具体的回购计算公式细则也没出来，只知道每年是要硬减1%，但不明确还有没有其他扣减项，所以能否成功回购也不好说。

最关键的是，共有产权房无法退出的案例就在前面，无论理论有多好，最终只要没有实践成功的例子，就是不够有说服力。

只能说，期待共有产权房的回购指南、办法能早日出台，期待共有产权房出现成功退出的案例， 这才是给想买保障房的人，吃下的最大的定心丸。

毕竟 建设配售型保障性住房是大势所趋，接下来很可能将大范围铺开，也只有更多的细则，更完善的机制，才更能让人放心。

最后，你对于保障房怎么看？欢迎评论区留言讨论。