超预期缩表的寒冬：7月最新金融数据解读

　　今晚5点多，央行发布了最新的7月金融数据，公众号先做一个简版分析，后续会在知识星球再发一个详版。

　　先说大家最关心的房价，有关房价和居民新增信贷的关系，我们之前反复提到过，就是下面这张图。

　　那么7月份的居民新增贷款如何？我已把数据全部整理好，总结成了下面这张图。

　　从上图可以看到，7月新增贷款为负数，也就是还款比贷款要多。在过去十年，只有2023和2024的7月的新增贷款为负数。

　　但去年7月居民贷款条件非常苛刻，以北京为例，是认房又认贷，外加8成首付。而今年7月的居民贷款，已经是517新政之后，北京是2成首付，其他城市1.5成首付，且房贷利息已不设下限。

　　所以，可以看到，在今年517楼市新举措加持的情况下，居民新增贷款却完全没有起色。如果看前7个月的累计，今年累计只有去年贷款金额的一半不到。

　　虽然现在的贷款利率是历史最低水平，但包含通胀在内的真实贷款利率，却是历史最高水平。因此居民大幅度减少贷款也可以理解。

　　从数据看，居民部门缩表超出预期，由于楼市行情和居民扩表缩表强相关，所以楼市趋势不太乐观，要买房的同学，建议耐心等待数据转好。

　　然后再看货币总量，也就是M2，6月M2是305万亿，7月M2是303.3万亿，7月减少了1.7万亿。和去年7月相比，同比增长6.3%。这个是预期内的。

　　M1从6月的66万亿减少到7月的63.2万亿，环比减少2.8万亿，同比去年7月下滑6.6%，本来6月同比就已经是历史最低了，结果7月相比6月再次创下历史新低。

　　总体看符合我年初判断的预期。我年初判断今年总体是收水而不是放水。5月份我也写过今年完全没有放水的可能性。

　　或者严格说也不能说是收水吧，用挤水分或挤泡沫这个词可能更加合适。楼市泡沫已经挤了快两年，货币水分也要挤一挤。

　　最后，今天看到一个广州的保障房方案，我注意到里面有个回购条款，回购按每年折旧1%计算。

　　如果考虑到购房存款本来就可以获得2%的定期利息，再增加1%的折旧，那么就是3%的成本。联想起上周五央行发布的货币政策报告中，也是按3%的租售比来评定房产估值。两边也算是一致了。

　　不过现在一二线城市租金还在下跌，抵消了房价下跌对租售比提升的一部分贡献。

　　等经济逐渐恢复，租金应该会重回上涨，那么在租金上升和房价缓降的双向奔赴下，3%应该是有希望的。也衷心希望楼市可以软着陆成功。

　　考虑到今年上半年结婚数300多万只有十年前的一半，如果把结婚数看作是对房产的真实需求，那么刚需的真实需求可能也跌了一半。

　　所以，对于我们的老粉，去年应该都已跟随我一起卖房持有现金了，现在的策略，只能是持币等待数据转好。

　　公众号版就写这么多吧。7月金融数据的详细解读我后面两天会找时间在星球再发一版。

　　全文完。