中部第一城，难了

最近，中部第一城武汉发生了一件事。

有业主在政府部门留言板表示，自家小区的开发商恶意降价，售价从此前的2.3万元/平米下降至目前的1.2万元/平米，存在违规情况。

往常遇到这种问题，要么装没看见，要么“不知道，要核实”。

但这次超出了所有人的意料！

官方直接回应，武汉未出台限制房价下跌的政策，开发商有权自主定价。

翻译成白话，降价全凭自愿！

去年底武汉也发生过类似的事：武汉东湖高新区某盘七五折卖房，最后在官方干预之下，开发商封盘道歉，安排退款。

怎么到了今天，态度发生了180°的转变？

1Grain Rain

很神奇，武汉有没有“限跌令”一直是个谜。

2022年，全国“限跌令”出现了一波高潮。

据中指研究院不完全统计，2022年5月份至12月份，有近20个市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

但武汉一直没有明确表态，而是采取了另一种方式——“重新备案”。

意思是在第一次取证备案之后，想涨价或者降价，必须重新定价再备案。

说白了，还是限制楼盘的降价幅度。

当时，武汉出现一大波楼盘重新备案，全是在降价！

现在更不用说了，房价回归市场已经是大势所趋。

据不完全统计，2024年至今至少已有11个城市取消或放松限价，如沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南等。

隔壁郑州，7月31日直接发布了《关于取消商品住房价格指导的通知》：

经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

潜台词，可涨可跌！

武汉也不装了，明确表示：

并未推出限制房价下跌的政策，商品房销售价格由开发商根据市场情况自主决定，只需要确保不超过备案价即可。

这可是正儿八经武汉住更局的回复！

等同于官方态度！

2Grain Rain

没办法，武汉楼市太惨了！

先看新房情况。

今年上半年，武汉新建商品住宅成交均价16185元/平方米，较2023年的16572元/平方米下降约2.3%。

看似没那么夸张，但跌幅在加深！

而且是连续6个月！

1月份，环比跌幅0.6%，同比跌幅0.5%；

2月份，环比跌幅0.5%，同比跌幅1.6%；

3月份，环比跌幅0.8%，同比跌幅3.6%；

4月份，环比跌幅1.0%，同比跌幅5.2%；

5月份，环比跌幅1.5%，同比跌幅6.8%；

6月份，环比跌幅1.1%，同比跌幅7.9%。

二手房更惨。

根据百城房价数据，目前武汉二手房均价为14100元/㎡。相较2021年的高点18300元/㎡，跌幅超过20%。

6月70城中，武汉位居跌幅榜首！

1月份，环比跌幅1.0%，同比跌幅6.1%；

2月份，环比跌幅1.5%，同比跌幅7.6%；

3月份，环比跌幅0.9%，同比跌幅8.9%；

4月份，环比跌幅1.5%，同比跌幅10.6%；

5月份，环比跌幅1.3%，同比跌幅11.3%；

6月份，环比跌幅1.9%，同比跌幅12.5%。

连续3个月同比跌幅超10%，并且跌幅还在扩大！

不光是房价，其它几个指标也不太好看。

成交量跌麻了！

数据统计，武汉住宅市场上半年成交321万平方米，同比下降51%。

换算成房子，上半年武汉新房销量为3.3万套，与2020年的20多万套相比，整整少了17万套。

缩水85%，苹果缩成车厘子！

去化周期还在上升。

数据显示，截至今年6月底，武汉楼市去化周期为30.9个月，较2023年12月底的21.5个月大幅上升。

大家一定要清楚，去化周期是一个不断动态变化的数据，它随着库存量和出售速度的变化而变化。

不怕供应大，就卖出货慢！

去化周期变长，只能说明武汉的房子越来越不好卖了。

话又说回来，别看武汉楼市表现不佳，但是在政策上它一直最积极的那一批。

比如解除限购，在去年9月中旬武汉就全部取消，连二环内也可以随便买。

又或者是降利率，武汉也是第一个调整贷款利率下限的城市，全国朋友圈估计都发过武汉首套房贷款利率降至3.25%的消息。

真应了一句话：

放开得越早，抗跌能力越差。

3Grain Rain

最近我们观察的二线城市不少，长三角的杭州、南京，西部的成都、重庆。

总体来说有一个感受，核心城市其实表现都不错，要么量涨，要么价涨，或者干脆豪宅一骑绝尘。

想比而言，作为中部第一城的武汉，明显不太给力。

踩得有点狠了，最后还是抬一抬。

关于武汉楼市，与其说房价跌了，不如说房价转移。

给大家举个例子就明白了。

我们先看武汉楼市的高点——

2016年，武汉单价最高的二手房是江汉关旁边的别墅，47300元/㎡。而到了2024年，单价最高的二手房变成了东湖边的别墅，二手价已经达到84897元/㎡。

包括东湖边的高层，2016年是46000元/㎡，2024年的价格已经到了70000元/㎡。

涨了吧？

涨得非常猛。

但如果看武汉楼市的低点——

2016年，武汉最低的房价在蔡甸，单价1745元。现在是新洲，居然只有1303元/㎡。

通过对比，我们发现：

2016年武汉天花板和地板，相差27倍！

但2024年，差距扩大到65倍！

明白了吗？

不管一个城市的大盘是涨还是跌，它的房价都会集中到某些板块、某些房子上面。

同理。

全国34个省级城市、339个地级市、3056个县城，这些城市之间的差异、同一个城市项目与项目的差异，项目与项目配置的差异是非常巨大的。

其中，大部分城市的房子都会一文不值，但这些房子的价值并不是消失了。

只是转移到了更高能级的城市！

有些城市的好房子价格会贵出天际，城市核心地段+稀缺资源的房子，未来十万一平也很正常。

当然，这并不妨碍城市的另一头可能才1000出头。

分化的不光是城市，也是区域，也是标的。

房子选错了，可能一辈子白干；房子选对了，可能改变一代人的命运。

我们大多数人对市场的感知都偏向防御性，但其实在大趋势下，普通人根本防御不了。

眼看存款利率已经降到1.8了，都快比很多城市的租金回报率还低了！

前几天，央行报告中明确提到：

过去十年，我们的CPI中房租年均上涨是1.2%，考虑到这个动态变化，未来的租售比有望提升到3%以上，会高于多数资产的回报率。

不容易啊，这可是官方表态！

未来的方向很明确，就是鼓励买房、投资、消费！