3%！央行首谈“租金回报”，结论史无前例！

众所周知，国内的租金回报率，一直是偏低的。

但在刚刚发布的二季度货币政策执行报告上，央行用了单独一个专题分析“住房租赁产业”，并且提出了一个颠覆性观点：

买房出租获得的收益率，将高于多数资产回报率。

01

租金回报率有望涨至3%

约2亿人有租赁需求

首先，这话不是我臆想或加工出来的，而是来自报告“五、发挥货币政策结构优化作用”中的专栏3。

在这段内容中，央行有三个观点——

① 未来我国有租房需求的人口超 2 亿人，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

② 租赁住房总的收益率，在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。

③盘活存量去库存助力启动住房租赁业，鼓励企业“以租代售”。

其中，第二点可以说是石破天惊！

一方面是因为在过去，由于超高的房价和购房成本，（个人认为）在国内谈租售比和租金回报率，很多时候就是个笑话。

而且城市等级越高，租金回报率越低。

根据广州市房地产中介协会统计，6月热门板块楼盘租金回报率普遍在1~2%之间，最高仅有2.20%。

另据泽平宏观统计的数据，在考虑持有费用后，以使用面积算，去年的纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。

由此可见，国内租金回报率确实偏低了。央妈这个结论上来就是打破常规，颠覆了大家的刻板印象。

另一方面，央妈开口肯定租金收益，将此与其他投资相提并论，前提就是将房子看作一种投资。

这四舍五入约等于，央妈，将买房看作一种投资行为在讨论，并表示在未来会有不错的收益！？

这样解读没毛病吧，就说结论是不是很炸裂！虽然这个说法，没有颠覆“房住不炒”概念，但你细品，高层对房子的定性，已经有翻天覆地的改变。

02

在哪几种情况下

租金回报优于其他投资

顺着央妈这个思路，我们再来看看租金回报在未来，会如何提升？

第一种情况，租金上涨，而且涨得比购房成本的增速更快。

第二种情况，租金不变，购房成本下降。而购房成本无非就是两部分，房款+贷款成本。

如果，我是说如果，房价继续下跌，那租金回报率确实是提升的。当然了，这可能是大家最不想看到的一种方式了。

还有一条路径，贷款成本降低。

目前，广州首套商贷利率最低2.9%，二套商贷最低3.05%，公积金首套最低2.85%，二套最低3.325%。

未来利率还会不会降低呢，市场几乎都认为，会。

如果踩准时机，选对项目，租金回报率看齐或者高于贷款利率，不是没有可能。

况且，还贷过程中的通胀是必然的，通胀既会推动租金上涨，又会降低业主还贷压力。

举个例子，假设业主当前每月收租3000元，还贷4000元。但在10年以后，由于通胀作用，这3000元租金很可能会变成4000元，甚至更高。

但房款，在你买房时就已经锁定。还贷金额，也不会比10年前的4000元更多了。

因此，只要入手时的房贷利率和租金回报率差距没有太大，长期看租金回报率确实是不断上升的。

除了在时间上做纵向对比，我们不妨把租金回报率与其他投资回报率做横向比较。

最具代表性的，就是银行存款利率，以及中长期理财产品的收益率。

巧的是，目前这两项收益都在持续下行——

根据银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场半年报告（2024年上）》披露，2024年上半年，理财产品平均收益率为2.80%。

存款端，7月银行集中下调存款挂牌利率，四大行5年期整存整取定期存款挂牌利率已下调至1.8%。

保险端，根据财联社8月2日报道，金融监管总局8月2日向行业下发《关于健全人身保险产品定价机制的通知》明确，自9月1日起，新备案的普通型保险产品预定利率上限为2.5%；自10月1日起，新备案的分红型保险产品预定利率上限为2.0%，新备案的万能型保险产品最低保证利率上限为1.5%。

租金回报率涨不涨，不知道。但是短期来看，其他资产的收益率都在下滑。

害，这不就显得租金回报率高了嘛。

综上所述，央妈没有画饼。

无论是因为贷款成本降低，受通胀作用的影响，还是其他投资渠道预期收益率的下行，买房出租获得的收益，确实很有可能高于多数资产的回报。

而央妈之所以张嘴肯定房子的租金收益，说到底还是希望大家多买房，无论是投资者，还是房企。

那么你们认为，买房出租会成为未来收益最高的投资方式吗？

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