停滞的旧改有救了？官方出手！房子被拆后，业主不用再担心一场空？

　　怕它不拆，又怕它拆。

　　深圳很多城中村/老小区业主如今对于城市更新就是这样的纠结和忐忑。

　　怕不拆，是因为老房子的质量已经不足以支撑居住者在里面安全居住。

　　怕拆，是担心房子被拆除后，项目推进不下去，房子没了，过渡费也停发了，钱房两空；而目前陷于停滞的旧改里，只有极少数项目能被盘活。

　　不过，最近两则公示信息，似乎让人看到了停滞的旧改项目被盘活的新希望。

　　龙华、大鹏发布闲置土地信息公示

　　涉两个已停工的旧改项目

　　今年4月，大鹏新区城市更新和土地整备局发布信息，认定G17102-0254宗地为闲置土地。

　　7月，龙华区城市更新和土地整备局也发布了一则信息，认定民治街道A807-0639宗地为闲置土地。

　　大鹏地块为南澳大酒店城市更新单元，而龙华地块为民治横岭旧村城市更新单元的一部分，两个项目均由佳兆业操刀。

　　比起大鹏项目，龙华项目由于是城中村改造，且涉及的权利人较多，其动态更受外界关注。

　　横岭旧村城市更新单元被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，2021年1月公示实施主体，同年底进入基坑施工阶段，后因开发商资金问题停工至今。

　　▲项目规划效果图 | 佳兆业城市更新集团

　　去年开始，陆续有市民在领导留言板上咨询这个项目的进展。

　　有业主称自家房子2016年就被拆了，如今过渡租金被拖欠，回迁物业更是7年过去还只是一个巨大的基坑。

　　官方去年底的回复是：“已组织相关方进行多轮约谈，劝诫实施主体尽早筹措资金，发放过渡安置费。下一步，将积极搭建平台，在实施主体无力支付过度安置费的情况下，引入第三方形成盘活方案，推进项目后续复工复产工作。”

　　最新回复是在今年7月30日，官方称“已多次劝导项目实施主体积极开发，就实施主体自身经营问题，我局已搭建平台，争取促成项目相关资方注资，但复工时间取决于市场开发意愿。”

　　显然，实施主体解决不了，也缺乏第三方的积极参与，政府亲自下场了。

　　▲两年前处于基坑支护施工阶段的佳兆业晓岸云起 |摄于2022年2月底

　　▲已停工多时的横岭旧村改造项目|摄于2024年8月12日

　　事实上，在这块旧改用地被认定为闲置土地的前后，龙华区城市更新和土地整备局曾两次发布招标公告，针对这个旧改项目收地及过渡安置费审核等事宜采购相关服务。

　　招标文件提到，项目已停滞，因实施主体资金问题，自2023年7月起已停发过渡安置费，拖欠2023年度下半年及2024年全年共三期过渡安置费。

　　文件同时也透露出以下两点信息：

　　1、政府对这宗城市更新用地收地后将进行盘活；

　　2、相关部门正在协调相关方筹措资金，将开展项目过渡安置费支付工作。

　　▲招标文件截图

　　为停滞的旧改提供盘活新思路

　　但很难大量复制

　　上述两个项目如果能因此盘活，对业主来说是好事。

　　据了解，深圳目前存在很多停滞且拖欠过渡费的旧改项目，通过政府收地来盘活的模式，有可能推广复制到其他项目上吗？

　　“我觉得是有可能的。”建纬（深圳） 律师事务所主任贺倩明说。

　　其续称，土地被认定闲置后，政府会收回土地，在这之前需要跟各利益方协商，尤其是对被搬迁人，需要有妥善的安排；后续土地重新出让，受让方也需要承接原搬迁人的权益。

　　在贺倩明看来，通过闲置认定，并收回土地重新出让，可以为其他符合土地闲置条件、处于停滞状态的旧改项目提供一条盘活的新思路。

　　此前，深圳旧改的盘活，大部分是靠纾困平台承接出险房企的项目；通过闲置认定再收地盘活，似乎是官方的无奈之举。

　　贺倩明分析称，直接盘活的项目，应该是各方利益都谈妥了；而间接盘活，可能是项目的债务结构过于复杂。

　　“政府先做出闲置用地的认定，释放出收回土地的信号，再跟债权人进行谈判协商。”他推测，这个做法或可降低谈判难度。

　　而城市更新网创始人宋留强则倾向于认为，土地被认定闲置收回是一种行政措施——虽然从结果来看，确实可以盘活旧改项目，但这种方式很难复制到大量停滞的项目中。

　　“土地被认定闲置收回，是政府对闲置用地最严厉的处罚；认定闲置有很清晰的标准，首先是完成了土地出让，停工年限也要符合条件。目前深圳有大量旧改项目存在提前拆除的现象，如果没签土地出让合同，不能被认定为闲置，就谈不上以这种方式来盘活旧改。”

　　根据《闲置土地处置办法》相关规定：

　　1、闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

　　2、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　在宋留强看来，要解决深圳大量的旧改项目停滞的问题，等开发商或者等政府解决，都不是一件易事，业主需要自救。

　　“在政府主导和开发商主导这两种模式之外，未来可能会发展出业主主导的模式，可以降低项目盘活成本，当然，当中也存在非常复杂的技术问题，需要多方进行支持。”