央行报告引爆信号：房产出租收益迎来春天！

央行最新发布的“二季度货币政策执行报告”，可真是一石激起千层浪，报告里“房”字提了119次，“租”字也出现了57次，这关注度，简直破天荒。更让人眼前一亮的是，央行专门弄了个“专栏3”，深度分析了未来住房租赁的投资价值。

这专栏，简直就是央行版的“楼市投资指南”。报告里头有个结论特别引人注目：将来买房出租的收益率，可能比大多数资产的回报还要高。

这消息一出，市场都炸锅了。央行很少这么直白地告诉大家，哪个资产值得投资，回报率还高。把这话和房地产挂钩，在过去几十年里，这样的表态更是罕见。

以前央行的表态，都是模棱两可的。现在呢？简直是翻天覆地的变化。

有人可能会想，租房回报率高了，是不是因为房价跌了？未来租房回报率上升，是不是意味着房价还得跌？

这可不一定。央行报告里说的清楚，房租会稳步上涨。报告里提到，虽然疫情以来房租增长放缓，但长期看，随着经济恢复，房租有望继续上涨。过去十年，我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。如果未来保持这样的增长率，买房出租的收益率有望达到3%以上，超过大多数资产的回报。

央行已经连续多个季度提出，要推动物价温和回升，让通胀起来，走出CPI低于1%的阶段。从长期看，通胀是常态，通缩是偶然。央行通过这份报告，向市场传递了一个重要信号：房地产的租金回报率正在回升，现在买房，尤其是大城市、核心区的房子，未来获取合理的租金回报是靠谱的。

国家越来越鼓励买房出租，未来可能还会出台更多优惠政策，比如减税降费、优惠贷款等。那些网络键盘侠们吓唬人的“累进制、惩罚性房地产税率”，大概率是不会来的。否则，谁还愿意多买房出租呢？

所以说，央行这次报告的表态，意义重大，是对房地产的一次力挺。

有些朋友可能还不清楚租售比怎么算。简单来说，租售比就是用年租金除以房价。比如一套房子300万，年租金8.4万，那回报率就是2.8%。

这回报率算不算高，要看和什么比。可以和银行存款利率、理财产品回报率、房贷利率比。目前国有大银行5年期定期存款利率是1.8%，银行理财上半年平均回报率是2.8%，6月全国平均房贷利率是3.45%。

如果你是全款买房，那租金年回报率超过2.8%就算划算。如果是贷款买房，就要达到或超过3.45%。

展望未来，定期存款利率和理财产品回报率可能会继续下降，房贷利率也可能会跌到2.8%左右。这样一来，越来越多的房子出租回报率会变得合理、划算。

一些大城市的商务公寓出租年回报率已经达到6%，二手住宅也有3%到4%。虽然一线城市住宅出租回报率普遍低于2%，但随着通胀的长期作用，大城市租金会上涨，而房价在买下时就已经锁定。只要你买对了城市、片区和楼盘，长期看租金回报率是会不断上升的。

举个例子，我有个朋友28年前在深圳买了套房，市场价25万，面积85平米。现在年租金9.6万，租金回报率达到了38.4%。如果他当年是按福利房价格买的，实际支付的购房费用才7万左右，那现在的出租年回报率就超过了100%。

你现在可能觉得几百万买套房很贵，但30年后可能只是一、两年的生活费。50年前，中国城市居民一个月生活费才40到60元，现在这点钱连机场一份快餐都买不起。

当然，随着中国人口红利终结、城镇化率达到高位，不是所有房子都能享受到“通胀杠杆撬动效应”，所以，买对城市、买对片区、买对楼盘，非常关键。