地产新局：非房企巨头竞相拿地，土地市场迎来‘外行’新机遇

今年以来，土地拍卖市场供需两端同步收缩，市场热度显著分化，央国企成为拿地主力军，其积极性远超其他房企。与此同时，众多非房地产开发企业（简称“外行”企业）也积极入局，聚焦于商住、办公及工业用地，以多元化布局拓展业务边界。

腾讯、波司登、赛意信息及小米等企业纷纷通过不同形式获取商办或住宅用地，旨在根据土地属性打造未来办公空间、总部大楼及住宅项目，小米更是斥资拿下北京工业用地，以推动智能制造产业基地的二期建设。此外，值得关注的是中介巨头贝壳平台也下场拿地，近期在西安以底价成功拿下两块住宅用地，试水发掘未来新增长点！

政府引凤筑巢

腾讯、波司登等“外行”积极拿地

克而瑞数据显示，1-7月土地市场供求双降，房企投资继续保持谨慎，百强房企拿地销售比0.15，仅有三成百强房企仍活跃在土地市场中，受土地供求以及土地质量影响，今年的土地价格也略有波动，部分城市月均土拍价格下滑，因此对于“外行”来讲，当前入市拿地，更能“底价”拿到心意地块。

事实上，近几年来拿地受新房市场成交及房企资金紧张影响，土地市场也不时出现底价成交或无人问津的尴尬境地，不少跨界者也纷纷入局。如前几年，浙商银行、少林寺、青岛啤酒、山东黄金等，以及一些个人买家都开始择机出动。今年，亦有腾讯、波司登、赛意信息、小米等企业跨界拿地。

外行拿地也屡次冲上地产新闻热搜，如1月，腾讯64.2亿元北京海淀区学院路北拿了两块地，为商业金融服务业用地、研发设计用地，面积约70601.065平方米，将用于为员工提供稳定集中的办公场所。该地块属于第二次进行公开出让，本次腾讯底价摘得，拿地较第一次买家拿地金额少了近2亿元。

5月，以羽绒服起家的波司登全资子公司波司登新时代商业发展有限公司底价41303.0万元摘得上海青浦区西虹桥蟠龙路东侧一宗地块，地块占地21424.7平方米。项目办公定位为企业总部型办公楼等用途。

这些地块出让普遍以底价成交。一方面，互联网等公司正面临扩展办公空间、构建员工住房及基础设施的迫切需求。在行业调整期，这些企业凭借稳健的现金流优势，积极把握低价自持物业的机遇，不仅稳固了自身的办公物业基础，降低了长期租赁成本，更彰显了企业实力，为资产增值奠定了坚实基础。

另一方面，政府在经济温和复苏的关键时期，为吸引高质量企业落户，往往乐于在投资环境、税收政策、就业促进及土地供应等多个维度提供综合性的优惠与支持，共同推动经济发展。

在此背景下，各大城市纷纷借力城市建设的契机，展开了激烈的优质企业招引竞赛，力求在这场“引凤筑巢”的战役中占据先机。

甲方、乙方相互渗透

贝壳下场买地，发掘未来新增长点

贝壳找房旗下的新房开发业务"贝好家"在经历了两次土地市场的竞争失败后，终于在西安成功竞得两宗住宅用地，标志着其在公开市场上的首次拿地成功。这两宗地块位于西安市未央区，总面积为14.475亩，总成交价约为1.34亿元，楼面价分别为7200元/平米和5530元/平米。考虑到地块附近的二手房成交价格多在1-1.3万元/平米，次新小区房源挂牌价可达1.5万元/平米，显示出明显的利润空间。

西安房地产市场自2021年调整以来，表现出相对健康的态势，新房价格连续14个月环比上涨，显示出良好的基本面，这也是贝壳选择在西安拿地的主要原因之一。贝壳在选择拿地的城市时，筛选了包括西安在内的十个重点城市，强调了拿对地的重要性。

贝好家的开发模式不同于传统开发商，采用“1+2”模式，即贝壳平台、业主方和代建企业在项目开发链条上形成专业化的分工合作。贝好家提供基于大数据的C2M产品定位方案和营销服务，而项目操盘由地块业主指定的绿城管理负责代建。贝壳的优势在于其平台模式、数据和营销渠道，而不是直接参与土地端和投资端。

贝好家的长远目标是到2029年与合作伙伴共创千亿级销售额。在当前房地产市场的深度调整中，贝壳凭借其客户数据、资金和销售渠道，试图重新定义房地产开发模式。西安的两块地块虽体量不大，但为贝好家提供了一个试水实操、跑通模式的机会。

房企自救出售资产

商办项目收并购时机来临

除了在土地市场拿地外，今年亦有不少企业转向收并购商业项目，当前房企万科、万达等不少企业纷纷开始瘦身，并出售部分商业项目，对于资金实力雄厚的，有需求的“外行”也不失为一个好时机。

如继卖掉七宝万科广场后，7月万科印力将上海南翔印象城MGEA48%股份售予了项目的另一外资股东——新加坡国际投资机构GIC。交易完成后，GIC持有项目98%的股权，剩余2%的权益由印力持有，或将继续保留对项目的运营管理权。据市场消息透露，48%股权的交易预计在20亿级别。万科年内以合适的价格处置七宝万科广场、南翔印象城等成熟期的商办资产，回笼更多资金、减轻财务压力，可见得其坚决“瘦身”、换取流动性的决心。

同月，万达商管再转让旗下3个万达广场轻资产项目予新华保险、中金资本、阳光人寿、江西承泽置业等第三方。可能缘于轻资产运营效果不及预期、自身流动性压力较高等因素，未来可能会选择继续退出更多轻资产项目。6月远洋40亿元转让北京颐堤港二期64.79%股权及相关债权予中国人寿、太古地产，因办公资产回报周期长且投资额较高，本次出售可解除远洋未来对该项目的出资义务，回收资金用于偿债。

除以上企业外，今年以来世茂、建业、金融街、奥园等房企也有出售旗下商办项目。

当前地产行业的重构为“外行”买家带来了前所未有的机遇与挑战。在拿地或资产选择过程中，“外行”买家应更加审慎，充分评估风险与收益，结合自身现金流状况及战略发展需求，精选优质项目，力求在享受物业保值增值的同时，实现企业的可持续发展。

文章来源:克而瑞