解析一起房屋买卖中出售人子女起诉房屋买卖合同无效的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

钱某兰、钱某芬向本院提出诉讼请求：判决，1、确认钱某勤与吴某辉签订的关于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由对方承担。

事实和理由：二原告是姐妹关系，母亲孙某霞与继父钱某勤再婚后，生一子钱某鑫。钱某勤与孙某霞婚后用双方工龄以成本价购买了一号房屋，于2000年2月16日领取产权证，登记于钱某勤名下。孙某霞于2001年5月16日死亡。2003年底、2004年初，钱某勤将一号房屋私自出售。北京市丰台区房屋管理局档案查询结果也证明吴某辉于2004年3月2日取得该房屋产权证。2020年10月钱某勤去世。

我方认为一号房屋是父母在婚内购买的夫妻共同财产，孙某霞去世后该房屋没有进行继承分割，属于我方与钱某勤及弟弟钱某鑫的共有财产，钱某勤与吴某辉明知该房屋是四人共同财产仍签订买卖合同并过户房屋，损害了我方的利益，买卖合同无效。钱某鑫对此不置可否。为了维护合法权益，特起诉到贵院，请依法支持我方的诉讼请求。

被告辩称

吴某辉辩称，钱某勤和我签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，双方按照合同约定履行了合同的全部义务，我支付了合理对价，并办理房屋过户，对方的主张没有事实和法律依据。不认可对方所述的恶意串通的意见，不同意对方的全部诉讼请求。

钱某鑫述称，不认可对方所说的意见，首先，钱某勤和我之间是父子关系，在卖房这件事上，是钱某勤自行处分的行为，在卖房时没有和我们商量，我们也没住在涉案房屋，在钱某勤卖房过程中，我只是代收房款，并将房款交给了钱某勤，不存在恶意串通的行为。

法院查明

孙某霞与钱某勤系再婚夫妻，婚后生育一子钱某鑫，钱某兰、钱某芬系孙某霞与前夫所生。2001年5月16日，孙某霞去世，2020年10月26日，钱某勤去世。

一号房屋原登记在钱某勤名下，登记日期为2000年2月16日。2004年1月19日，钱某勤（甲方）与吴某辉（乙方）签订《房地产买卖合同》，将一号房屋出售给吴某辉，约定房屋价格23万元。第四条甲方保证该房屋产权无纠纷。后房屋过户登记至吴某辉名下，登记日期2004年3月2日。后吴某辉将案涉房屋出售。

庭审中，钱某兰、钱某芬提交以下主要证据，1、派出所信息，证明钱某勤曾经在案涉房屋居住。2、房产证及查询结果，证明案涉房屋购买使用了夫妻工龄。3、录音，证明吴某辉爱人曾称购房款转给钱某鑫。吴某辉还提交以下主要证据，1、购房协议书及收据，证明与中介H公司（以下简称H公司）签订《购房协议书》，委托中介购买一号房屋，日期为2003年12月30日，房款为28.6万元，并于当日交纳购房款6000元，H公司出具收据。

2、契税完税证，证明2004年3月2日交纳案涉房屋契税。3、银行存折明细，证明通过爱人金某荣在2004年1月19日支付购房款28万元。钱某鑫提交以下证据，1、录音，证明钱某兰在2012年7月11日已经知道钱某勤将案涉房屋出售。2、遗嘱，证明父母在1999年12月订立遗嘱，房屋归钱某鑫。

关于购房情况，吴某辉称，与钱某勤不认识，系通过中介公司购房，购房基于居住需要；签订购房合同时，钱某勤并未表明房屋来源，且合同第四条明确保证房屋无产权纠纷；当时中介公司带着去看房，购房后入住房屋。钱某鑫认可吴某辉意见。钱某兰、钱某芬认可吴某辉通过中介购房，实际交付了房屋，认可吴某辉交纳房款，但系钱某鑫收款，主张合同约定23万元低于市场价。

裁判结果

驳回钱某兰、钱某芬的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

2000年2月16日，一号房屋原始登记在钱某勤名下，属于其与孙某霞夫妻关系存续期间取得。孙某霞在2001年5月16日去世后。2004年1月19日，钱某勤将一号出售给吴某辉，并签订《房地产买卖合同》。

第一，钱某兰、钱某芬作为孙某霞的继承人，现以钱某勤无权处分为由，请求判决《房地产买卖合同》无效，根据法律相关规定，钱某兰、钱某芬的该项主张，法律依据不足，法院对此不予支持。

第二，至于钱某勤与吴某辉是否属于恶意串通，损害钱某兰、钱某芬的合法权益，各方提交了证据，陈述了意见。首先，吴某辉系通过中介公司购买钱某勤房屋，双方此前并不相识。其次，其二人签订了《房地产买卖合同》，并经过房屋过户登记部门办理相关手续，吴某辉交纳了房款及房产契税。再次，虽然案涉合同约定购房款金额为23万元，吴某辉实际支付房款为28.6万元，并不一致，这符合通过中介购房的通常做法，且该金额未明显低于当时市场价格。

最后，案涉房屋当时进行了交付，吴某辉称此前进行了看房，收房后进行了居住使用，并在2009年5月将房屋再次出售。综合以上案情，现有证据不足以证明钱某勤与吴某辉在签订《房地产买卖合同》时进行了恶意串通。因此，钱某兰、钱某芬的该项主张，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采纳。

第三，钱某兰、钱某芬主张钱某勤与钱某鑫存在恶意串通，鉴于钱某鑫并非《房地产买卖合同》当事人，不属于本案审查范围，且不属于认定前述合同无效的法律事由。

综合本案案情及证据，钱某兰、钱某芬的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。

办案心得

在这起房屋买卖合同纠纷案件中，有以下几点重要的启示：

首先，证据的完整性和说服力至关重要。原告主张合同无效，但其提供的证据未能充分支撑其观点，尤其是在证明无权处分和恶意串通等关键问题上。这提醒我们在代理类似案件时，必须确保收集到全面、有力且相互印证的证据，以增强主张的可信度。

其次，对于房屋等重大财产的处置，尤其是在涉及到夫妻共同财产和继承问题时，相关各方应保持清晰的法律意识。在本案中，由于原产权人在配偶去世后未及时进行财产分割和明确产权归属，导致后续的交易纠纷。这提示我们要提前规划和明确财产权益，避免潜在的法律风险。

再者，对于买卖合同的效力认定，法院通常会综合考虑多方面的因素，包括交易过程的合法性、双方的真实意愿、价格的合理性以及是否存在恶意串通等。作为律师，需要全面分析这些因素，并为当事人提供准确的法律评估和策略建议。

另外，中介在房屋交易中的作用不可忽视。在本案中，中介的参与一定程度上增加了交易的可信度，但同时也需要关注中介行为的规范性和合法性。律师在处理类似案件时，应对中介的角色和责任进行深入审查。

最后，从法律实践的角度来看，准确理解和运用法律条文是解决纠纷的关键。对于无权处分、恶意串通等法律概念的界定和适用，需要我们深入研究法律规定和相关判例，以提供精准的法律意见和有效的代理服务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！