上海高端住宅价格到顶了吗？

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2024年上半年上海新房市场情绪低落，二手房市场不景气的情况下，上海豪宅走出了另一番行情：3月28日，中海顺昌玖里当日劲销200亿，突破了全国商品房单次开盘最高销售额，3个月后，其单价29.8万的姊妹盘恒昌玖里当日售罄，销售额近54亿；4月21日，融创外滩壹号院二期首开售罄，创造了99.97亿的销售额；4月底及5月中旬，香港置地启元及凯德茂名公馆日光。

截止到7月中旬，2024年上海已开盘27个单价超10万的项目，总供应套数4840套，开盘去化率91%，远超10万以下项目40%的去化率，更有24个日光项目中6个项目单价超16万.....

在上海新房开盘平均开盘去化率45%的市场下，豪宅项目逆市热销，从开盘日光到一房难求，上海展现了它惊人的消费能力，豪宅似乎成为富人们资产保值和居住改善的首选。那么，上海豪宅价格到顶了吗？接下来，我们将从两个方面探讨豪宅价格预期上涨的空间。

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地价放开，优质地块楼面价或持续攀高

2024年3月中旬，上海调整了住宅面积建筑标准，放松执行了多年的了“7090”政策，契合了房地产市场下行周期中改善类产品需求增加的态势，助推更多大户型高端住宅涌入市场。紧接着，6月初，上海在公开三批次土拍信息中，未提10%的土地溢价率，明确执行”价高者得“的规则，结束了2021年开始的限价竞价政策，意味着从第三批次开始，上海土地价格将由市场决定。在全国土地市场降温的态势中，限价放开提振了房企拿地的意愿，有实力的企业拿地可能性提高，另一方面，由市场决定地价意味着拥有稀缺资源的核心地块价格将只增不减，豪宅拿地成本提高，最终传导到新房市场上的就是豪宅单价上涨。

限价放开后的首次土拍中，杨浦区平凉社区02H1-01地块成为该场热门地块，最终以21.18%的溢价率成交，成交楼面价为8.85万/㎡，刷新了4年前金隅8.58万/㎡的楼面价，这就意味着，该地块新房均价将突破周边其他项目均价。金隅外滩东岸楼面价8.58万/㎡，房地联动价11.5万/㎡；保利琅誉楼面价7.43万/㎡，房地联动价11.7万/㎡；高阳新里楼面价7.4万/㎡，房地联动价12.4万/㎡。

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

平凉地块位于CAZ规划范围，距滨江仅500米，同时它本身自带的低密属性使其具备了诸多改善红盘的属性，根据该地块拿地成本及附近楼盘定价情况，未来该项目均价或超过13万/㎡，拉高了杨浦滨江豪宅的均价水平。该地块的成交为后续核心板块、优质地块的争夺战拉开了序幕，未来地块品质越高，地段越好，其溢价率越高，有望打破杨浦平凉社区地块的记录。

此外，关注度较高的徐汇斜土地块出现在第四批次土拍中，该地块位置稍逊于香港置地启元，但优于汇元玺及御江廷，最终以30%溢价率成交，楼面价达13.1万/㎡，高于周边一众豪宅楼面价，更是超过了融信2016年创造的记录——10.03万/㎡，并要求100%全装修，设定5000元/㎡的装修标准。加上税费、管理、建安等一系列成本，未来该地块豪宅单价或将突破徐汇滨江板块豪宅最高单价。

数据来源：

市场监测：https://www.cih-index.com/

上半年上海土拍降温，参拍企业数量下降明显，土地市场开始结构性调整，供应缩量的同时向核心区域和优质资源倾斜，并让土地回归市场化。杨浦区以及徐汇区高溢价地块的诞生反映了市场对于核心优质地块的热情与信心，同时在一定程度上提振了企业参拍热情，而高溢价的标杆地块也将打开市场对豪宅项目价格的上涨预期。

坐拥稀缺资源的豪宅项目均价水涨船高

在新的竞拍规则下，头部价值板块的优质地块价格高企或将成为未来趋势，那么在新房市场上，豪宅产品的价格走势又是怎样表现的呢？上海现下供应的豪宅可以分为三种：高端住宅、核心地块大平层以及占据多层面资源的风貌别墅。高端住宅是指有较强产品力且具有改善居住功能的住宅产品；核心地块大平层是地处上海市中央活动板块的住宅产品，这些板块通常承载上海金融、商业、文化、休闲和旅游等多种功能；而风貌别墅是在上海核心城区更新时，为了保护历史风貌而打造的产品，这种产品保留了上海传统建筑的肌理，同时又能满足市场对高端产品的需求。

数据来源：中指研究院综合整理

通过盘点不同类型的豪宅项目历次开盘均价可以发现，高端住宅项目历次开盘均价基本不涨或涨价幅度较小，而核心地块豪宅均价呈现小幅上涨趋势，风貌别墅涨价幅度最大，以露香园和翠湖天地项目尤甚。为什么会呈现这样的差异呢？首先，风貌别墅大多地处市中心位置且基本都是低密产品，这就意味着这种产品本身的单价高、稀缺性强，后续涨价幅度自然较大，此外，风貌别墅大多还承担了保护历史风貌的责任，所以政府对其支持力度也高。

核心地块大平层地理位置优越，产品稀缺，同时与周边二手房之间存在一定的倒挂，性价比较高，所以涨价幅度仅次于风貌别墅。而高端住宅项目大多地块稀缺性较弱，且后续入市项目较多，项目之间竞争较大，因此涨价幅度较小。随着上海旧改逐步完成，未来黄浦区、静安区、杨浦区、虹口区4个区11个板块将供应35个风貌别墅，更有12个风貌住宅的地块储备，加上前期的库存，未来风貌别墅或面临供应高峰，而核心地块大平层在经过上半年的集中供应后，2024年下半年供应或有所减少，仅黄浦区、静安区、虹口区等五个区17个项目可能有新增供应。

总的来说，70/90政策的松动、土地限价放开增加了豪宅产品拿地成本，同时这也意味着占据核心地段及优质资源的地块越发抢手，而风貌别墅的接连入市更是打破了上海新房市场的价格天花板。未来随着住房“双轨制”的落地，以及改善性住房需求释放，上海豪宅整体价格或有所上涨，但风貌别墅、核心地块大平层、高端住宅产品的涨价幅度或将存在一定差异。

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