天津
马上，河东楼市的存在感，将越来越强。
后发优势、背刺老盘、“退二进三”、截胡战……老热闹了！
别看7月河东楼市有点平淡，但并不妨碍它“市区二哥”的位置。
共成交1.8万方新房，成交均价3.05万/平米。
低于南开的2.4万方；再次超越河西，比河西新房成交多0.1万方。
自2023年至今，河东新房成交价虽有波动，但基本都在3万/平米以上。
今年普遍比去年均价高，主要是结构原因。
门槛大盘路劲太阳城成交量跌，龙湖海河砚熙台等改善盘量涨，拉高了均价。
成交量方面，今年明显低于去年。
2023年，全年共成交约40万方。
今年截至到7月，只有13.2万方，刚达到去年1/3的量。
除了大环境偏冷，也由于河东上半年的纯新盘供应少。
仅有路劲太阳城新地块，其余仍是老盘。
面对创新加速的市场，河东楼盘的产品力又卷不动了。
而且，河东新房市场尚以二代产品为主，不被买账。
所以，今年河东新房成交量在市区的占比，明显降低。
已从去年25-39%的水平，最低降至16%。
河东急需“新鲜血液”补仓。
7月，河东新房成交TOP10，还是有些看点的。
❶ 特惠发力，以价换量
TOP10的前两名，几乎都靠特惠。
城投万欣城荷园签约24套，河东销冠。
尾盘特惠，高层85平米230万起，的确受到河西中海学府源镜、天津蘭园的分流。
农垦含章雅著签约22套，排名第二。
现房+精装，价格与之前的毛坯差不多。
大华清水湾洋房也降价了，3万/平米，还是精装修。
但仅签约9套，依然不及预期。
❷ 新产品不玩低价，但更受欢迎
上实仰山和龙湖海河砚熙台，“绑定”出现在榜单上，7月都签约18套。
两个楼盘的门槛户型都卖的差不多了，开始主推大户型。
上实仰山加推了150平米的小高层。
龙湖海河砚熙台也推出了256平米的“彩蛋户型”。
❸ 市区流量盘“有起色”
路劲太阳城近3个月成交量稳步提升。
7月签约17套，签约均价约2.2万/平米，价格比首开确实又特惠了一些。
99平米精装户型，有赠送面积，总价215万起。
学铁商已配齐，比之前的地块产品还更好。
河东目前在售新盘11个，产品有点“青黄不接”。
不过马上就要转折了，4个新盘正在候场：
格调井冈山地块、津龙湾地块、城投津滨大道新地块、格调锦雲。
格调锦雲，预计10月开盘。
容积率仅有1.29，是个纯洋房改善社区。
还做了4层的大平层洋房，面积约110、128、143平米。
格调井冈山地块，临时售楼处已开。
位于成林道地铁站出口的津龙湾地块展厅，预计10月开盘。
城投津滨大道新地块8月16公布案名，将打造东方系产品。
面积为89、106、110平米的小高层、128平米的洋房。
据售楼员透露，小高放风价3.2万/平米，洋房3.6万/平米。
首开110、128平米两个户型。
据了解，津龙湾项目预计要明年才会入市。
河东土地市场也“鸣锣开张”。
老工大4号地已经挂牌，8月30日正式出让。
下半年的河东楼市，会呈现三个特点：
❶新产品“后发优势”异常明显
即将入市的纯新盘，都规划了架空层、赠送面积……附加值很高。
但价格却“只低不高”，很可能会背刺现在的新盘。
比如老工大地块，楼面价大约1.5万/平米，而上实仰山当年楼面价2.17万/平米。
地价有优势，新盘价格肯定也有优势啊。
河东的房价格局，或会被重塑。
❷“隔空打牛”现象将出现
比如井冈山地块，带九年一贯制学校，临近地铁、高铁站，
关注学区的北漂儿会考虑这里，门槛总价也很合适。
这无疑会分流河西陈塘的买房需求。
再比如泰达格调锦雲，也能吸引部分河西的改善需求。
河东的新产品、新价格，牵一发而动全身。
❸“一条鱼从头吃到尾”
河东楼市ABC三类楼盘都将补齐，位置贯穿南北。
高端改善、中端地缘改善、边缘门槛盘，都有供应。
区域的关注度、热度会更高。
如果南开楼市是“王冠之王”，河西楼市是“中产倔强”，那么河楼市东就是“亲民务实”。
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