观点与郭鑫对话：中海养老探路银发经济 | 博鳌新力量·康养篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为“康养篇”，我们通过采访、调研及研究，解读大健康与养老等领域的企业和代表性人物，讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网7月一个晴好的上午，在深圳中海集团新办公楼里见到了郭鑫，这时他刚刚结束一个内部会议，访谈结束之后还有其他会议在等着他。

行程安排紧凑，郭鑫保持他一贯的干练打扮，但对话是在轻松的氛围中开始。

2017年从地产板块调任到养老行业，郭鑫已经在这个赛道走过了七个年头，了解不同行业发展规律的他预言，养老即将迎来真正的发展阶段，2025年可能就是起点。

为了迎接银发经济的到来，中海养老早已做了不少事情，除了企业自身布局养老项目外，将自身定位为“康养资产管理及运营的平台型公司”，目的是为行业探寻投融建管退的通路，同时还与设计、医疗、适老化部品、养老人力、金融资源等数十家养老行业产业链的第三方头部企业牵手，以整合产业链最优资源，为旗下管理项目提供优质服务。

他说：“中海养老做这些都是顺势而为，因为接下来将是银发经济的时代。”

顺势而为的中海养老还联动中海地产，于去年10月拿了北京郭公庄614地块，其中就包含相当一部分养老设施用地。

“这是我们主动获取的。”郭鑫表示，在地产行业下行期中，房地产下一个阶段转变之一，就是从普通的住宅向功能性住宅转移。

“或者说，住宅要附加更多健康管理的功能。功能性地产出来的时候，他们可能考虑转到康养产业里面，因为康养地产、康养机构也是康养产业其中一个领域。”

这个思路既符合中国老龄化发展的趋势，同时也为房地产行业提供了新的出路——当顺势而为遇到时机成熟，那一切就都水到渠成了。

市场很大，也很小

顺势而为最好的前提是天时地利人和，而政策无疑就是其中的天时。

敏锐的郭鑫早在数年前就已经嗅到了这种天时的变化，因为政策中关于养老的表述有了本质的区别：“以前叫养老事业，后来叫养老产业，今年年初国办一号文提到了银发经济。”

他说，从中国整体经济来讲，关于康养行业的发展，中央是有定性的，2022年底中央经济工作会提了内需新三驾马车，一个是改善性住房，一个是新能源汽车，一个是养老产业。

“从中央的角度讲，希望发展养老产业作为经济的一个支撑点。在今年年初的时候，国办一号文提到银发经济，也是加大了整个产业对于经济的影响力。”

明显地，“银发经济”提法一出现就引起了广泛关注，因为涵盖的内容相较以往要广阔得多。

“如果从客户的角度，我们理解55岁到100岁所有需求产生的经济行为，应该都是银发经济的行为。如果国家的政策里面提到的55岁以上需求的总和，再加上配套经济，这个范围是非常大的。”

不过郭鑫很清醒，市场虽然很大，但每个企业能做的、可以做的，或许只是其中一个很小的细分赛道。

按照他的简单描述，仅仅是从不同客户年龄段的需求划分，都可以分出非常多的赛道。

“55岁到70岁，需求第一是旅居，第二是高端医疗保健品及抗衰老，第三是老年教育，第四是传统的适老化改造。而75岁以上的主要需求则是医疗康复，二是寻求康养机构的照护。所以从客户的需求来讲，是很细分的。”

因此，即使只按中国现在2.9亿老年人群体计算，所有养老经济行为加起来已经有几十万亿，“但是这个对于企业意义不大”。

他认为，养老跟房地产不一样，房地产的产品是唯一性的，就是固定空间；汽车也是有唯一性的，手机也是唯一性的，但养老是什么？

他随即解答：“旅居、适老化改造、助餐等都是围绕老人的吃穿住行，是医疗、康复、照护、营养膳食等所有资源的总和，对于企业来讲，不可能把所有东西全部做完。所以市场很大，但是每个企业去做的时候，还要找到自己的细分领域。”

因此在郭鑫看来，养老企业首先要分清楚是选什么类型客户，是选旅居还是养老机构、还是适老化改造、还是抗衰老，然后才是设计产品，之后再投资。“当这三个事情摆在一块的时候，也许有30万亿的市场，但对你来讲可能就100亿，也可能只有10亿。”

基于这样的清楚定位，在郭鑫领导下，中海养老于众多领域中锁定了三个板块。

“一块是现在布局的养老机构，就是75岁以上的刚需，核心城市、核心地段、主要人群，我们叫'三个主流'：主流城市、主流地段、主流人群，这是养老机构的项目，我们觉得是刚需型项目。”

“第二块是55岁到75岁区间，正在做旅居的尝试和布局。第三个产品是人形机器人，未来到家养老服务的机器人。”

有了方向，中海养老还制定了可实现的时间安排：“从时间的排布上面，我们1-3年内的重点是北上广深的养老机构，接下来才是逐步布局旅居产业和人形机器人产业。”

探索者角色

天时之后还有地利，中海养老正呼吁推进这方面的政策落地。

银发经济的提法为行业发展提供了广阔的想象空间，但郭鑫提到，康养产业的发展应该是土地、资金、人才、科技四位一体，“土地的供给不均衡、资金缺乏、人才缺乏是行业发展的难点。但是好在科技的发展会加快这些影响因素的补足。”

为了加快康养产业发展，郭鑫建议尽快出台相关配套政策：“从生产力的维度，即土地、资金、人才和科技四个方面出发，第一个事情就是土地方面要有政策，希望国家加快推广全龄友好社区和15分钟生活圈的土地政策，因为这是根本，要先有地、有空间。”

他提到，2022年以来，住建部已经在全龄社区和15分钟生活圈方面进行规划，但是还没有全面性铺向全国，“我们的建议是要加快”。

“第二个在资金方面，主要是加快资产证券化政策的推出和前端建设成本的降低，也就是银行应该给予前端康养社区的建设更多低成本融资。同时后端资产证券化要加快，实现投、建、运、退的资产闭环。”

第三个人才的建议，是希望国家要加大对于高校人才的培育，以及对于社会化人才的培训与资质标准认定。他认为，只有强化政策与市场的双重作用，才能提高整体养老人才的培养饱和度。

养老人才之所以缺乏，还因为相对于其他行业需要具备极多维的专业度：“养老机构运营是个非常复杂的事情，是将医疗、康复、护理、营养、心理，最起码五项内容放在一块，优秀的管理人员需要最起码有这五个方面的专业知识背景。现在高校专业与人才培养的设计，可能医疗是医疗的、护理是护理的、营养是营养的，需要有一个专业的横向拉通。”

“第四就是科技，中海内部定了一个方向，从信息化到数智化到人形机器人的转型。”

中长期来看，科技对康养产业的影响是非常大的，不管是对于现阶段的提高效率，还是中长期人机群市场，拥有巨大的市场前景。

中海养老自身也在探索可行的行业痛点解决方案。正如郭鑫所言：“中海内部的思考是，一些是政策解决的，一些是市场解决的，一些是我们自己解决的。”

如关于养老用地的缺乏，目前还极少专门的养老配套用地，而中海养老联手中海地产拿的郭公庄地块是首开先河。

“养老设施用地是我们主动获取的。”郭鑫透露，去年所拿郭公庄地块将分为两部分，中海地产负责住宅部分开发，而中海养老则负责养老设施用地的开发运营。通过此种方式拿地，土地价值可以进一步有效发挥。

据介绍，该项目已经在开发建设中，预计明年四季度可以面市，将与中海高端项目相匹配，成为中海锦年高端养老项目的标杆项目。

而且中海养老筛选整合的数十家养老行业产业链第三方头部企业，涉及养老社区设计、医疗、适老化部品、养老人力资源、金融等，都将为该项目服务。此种模式已落地无锡项目，以后会逐步推广到旗下其他项目。

“我们的战略定位是资产运营平台型公司，北京项目打造成标杆后，中海整合的产业链头部企业，还将服务于我们平台下其他企业的项目，为行业提供发展方法。”郭鑫在对话中多次提到，无论是拿地还是项目打造方式，中海养老更多是探索者角色，若可行，将可推广到全行业。

“一步一步走，中海养老只是顺势而为。”郭鑫再次强调。

人才培养方面，中海养老同样有具体措施，比如和专业对口、高能级的高校做联动，与中国人民大学新成立的“人口与健康学院”牵手，与首都医科大学护理学院等合作，培养有专业背景，同时又偏管理的人才，“未来为行业培养精英人才”。

顺势而为，水到渠成

关于企业的未来走向，中海内部早有规划，那就是“今天、明天、后天”，对应的分别是住宅、商业、养老。

“后天”如今已经迎面走来。

郭鑫观察发现，随着房地产的下行，一部分地产项目发展会转移到下一个阶段，就是从普通的住宅向功能性住宅转移，或者说住宅附加有更多健康管理的功能。“所以，当健康管理功能出现的时候，其实康养这个领域是不可能撇开的。”

同时可能未来有一些地产从业人员在功能性房地产发展加速的时候，会可能转到康养产业里面，因为康养地产、康养机构也是康养产业的其中一个领域。“

在郭鑫看来，健康住宅也包含不同的层面：“它本身应该包括两个维度的，一是空间健康，即通常说的绿色健康建筑，包括建筑行业的门窗等硬件设施，叫健康住宅；第二个部分应该是健康生活。而且从客户需求角度看，房地产的投资属性也同样会从传统居住属性、金融属性向功能属性转移，明后两年这种思路变化会非常快。”

客户在先的理念刻在郭鑫与中海养老的基因里，不仅仅是从自身出发，大局观也让中海养老有了更多的使命感。

当被问及中海养老缘何提出”新中式养老生活创造者“时，郭鑫的回答是，国际上还没有一家中国自己品牌的养老企业，中海养老的愿景是”成为世界级的新中式养老品牌“。

这个概念的提出则是基于客户角度出发，基于中国家庭养老特有的孝文化，基于对老年人生理、心理、社会认同等需求的考虑。

从中海康养的发展路径看，按照时间线，2017-2022为聚焦国家十四五战略，初探康养行业，被动持有，主动运营；2023-2028年为策略持有，专业运营，标志性事件是主动获取北京郭公庄项目；2028-2033年将是主动持有，精细化运营。

最后谈到养老项目退出难的问题，选择主动持有项目，目的还是为以后资产证券化做准备。

“中海锦年康养持有运营项目入住率达到95-100%，中海养老于无锡的第一个CCRC型项目入住率也已达到80%。资产回报率已经达到4%。”郭鑫透露了一些数据，毕竟该等回报率在行业中也是非常少见的，能维持收支平衡已是不易。

如果中海养老此法通达，估计将为更多同行提供借鉴。

“中海养老就是顺势而为。”水亦顺势而下，回首望去，已是水到渠成。

以下是观点新媒体对中海养老管理有限公司总经理郭鑫先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：现在都在提科技创新、新质生产力，在康养方面，我们怎么去体现？

郭鑫：从整中国经济来看，其实中央是有定性的，2022年底的中央经济工作会里面提了内需新三驾马车，一个是改善性住房，一个是新能源汽车，一个是养老产业，是希望发展养老产业，成为经济的一个支撑点和新的增长点。

今年年初的时候，国办一号文提到银发经济，也是进一步提高了了整个康养产业的对于经济的影响力，体现了重要性。

从发展新质生产力的角度看，康养行业的发展应该还是会比较快的。因为新质生产力核心是以科技促进生产力的发展，就是在原来传统的土地、资金、人才、能源的生产力基础上，叠加科技，用科技赋能，所以叫新质生产力。

康养产业的发展应该是土地、资金、人才、科技四位一体，现在都是比较缺乏的。土地的供给在哪里？资金缺乏、人才缺乏的困境如何突破都是目前行业发展的困境所在。但是好在科技的发展，会加快这些影响因素的补足。

如果单从科技角度出发，中长期应该是从传统信息化向数智化、再向人形机器人智能化转化。从信息化到数智化过程中，可以升管理效能，从数智化向人形机器人转化的过程中，AI人工智能、科技行业赋能的康养产业一定能形成一个庞大消费市场，就是大家现在看到的人形机器人市场。

中长期来看，科技对康养产业的影响是非常大的，不管是对于现阶段的提高效率，还是中长期人形机器人市场，拥有巨大的市场前景。

观点新媒体：您刚刚提到人才、科技，中海养老有没有具体的措施去革新？

郭鑫：如果就土地、资金、人才和科技4个方面的生产力，我们现在做的第一件事情就是政策，希望加快出台全龄友好社区和15分钟生活圈的土地政策，因为这是根本，要先有地、有空间。

2022年以来，住建部已在全龄社区和15分钟生活圈进行规划，但是还没有全面性铺向全国，我们建议要加快。

第二，资金方面，主要是资产证券化的推出和前端建设成本的降低，也就是银行应该给予康养社区前端建设更多低成本融资。然后就是项目资产证券化加快，这样才能实现投、建、运、退的资产闭环（编者注：养老资产证券化政策在采访后已正式出台）。

第三，人才方面，希望一方面加大高校专业人才的培育，另一方面方面是对于社会化人才标准的资质培训与认定。只有强化政策，加上市场双重作用，才能提高整体人才培养的饱和度。养老机构运营是非常复杂的事情，需要把医疗、、康复、护理、营养、心理，最起码五个要素内容放在一块，优秀的管理人员最起码要有这5方面的专业知识背景。现在高校的专业设计，医疗是医疗的，护理是护理的，民政是民政的，营养是营养的，所以需要有一个专业的横向拉通。人才的第二个问题是行业收入偏低，具有优秀教育背景的中高端人才很难进入到这个产业当中，这就涉及到行业逐渐发展以后，收入高了，自然人才就过来了，人才发展的趋势也要同行业发展趋势同步。

第四就是科技，中海内部定了一个方向，就是从信息化到数智化进而落实到人形机器人的转型，我们也在积极跟行业内头部人形机器人公司合作，加快数字化和人形机器人在康养领域的落地。但这部分工作还需要时间，估计1-3年内我们的数智化方案能完成，但5-8年内人形机器人才能落地。

4个生产力要素当中，中海内部的思考是，一些政策解决，一些市场解决，一些我们自己（企业）解决。

观点新媒体：您提到功能性的住宅，以后可能会向着这方面发展？

郭鑫：健康住宅应该包括两个维度，一个是空间健康，就是通常讲的绿色建筑；其实还有第二个部分，是生活健康，就是在里面的生活方式应该是健康的。

从老百姓角度，需要什么样的健康生活方式？医疗、康复、心理健康，这些都是属于康养的一个部分。

当功能性地产如果转移到健康住宅这样一个细分领域时，健康住宅理论上就应该分成两个细节，一个就是基于硬件的绿色健康建筑，一个是基于生活方式的康养生活或者健康管理生活，两者叠加才是客户真正的需求。

现在有没有人做？有，主要是前端空间的多，后端运营的少，什么时候会出现两者更多的结合？我相信随着客户群体的变化，会反推整个房地产行业在内容运营进行思考。现在可以看见部分地产公司提出健康住宅、物业公司提出物业加康养，其实大家隐隐约约觉得有这样的需求。我们所有的产品都要基于客户需求产生，这是个螺旋向上的过程。

明后两年，这种思路变化应该会非常快，然后带来产品的创新。肯定是客户在先，然后再是产品，中海内部叫“三研合一”，先有客户研究，然后产品研究，之后再投资研究。

观点新媒体：中海养老跟地产板块如何相互联动？

郭鑫：中海内部已经有两个联动，一个是去年10月份跟中海物业和中海地产客服部做了“中海社区首届康养生活节”，就是基于客户的健康管理需求，把地产客服、物业和康养公司的专业度放在居住小区里面的尝试，这是偏后端客户管理的。

另一个是去年10月29号，协同中海地产拿下北京郭公庄项目。一方面通过前期投资协同，可以更低成本拿地；另一个方面，我们也在尝试跟销售协同，因为现在过程当中也能看到客户置业的选择需求。

养老置业或者说终极置业需求，客户会关注周边的医疗健康配套和康养配套，所以北京郭公庄项目有部分客户在沟通这个方面的问题。这也是康养跟住宅前端的投资和销售协同，也就是康养加养老协同的典型。

北京顺昌湖光玖里是住宅、适老化建设和后期运营的结合，我们去年在10个城市做的中海社区康养生活节，更偏向于后端的物业、养老和客服结合，基本上我们在5个环节已经有点状的尝试，但是如果要全部串联起来，可能还要基于房地产市场的推进。

中海已经在这些点上开始，像珍珠项链一样，做了好几个珍珠，但是需要有一定时间的串起来。如果串起来，就是真正达到了客户全生命周期管理。

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