“折扣销售已习以为常”，有项目因销售不佳两度封盘，武汉新房市场有点难

降价销售已成为武汉楼市普遍现象。

据《中国经营报》，日前，位于武汉光谷的万和光谷项目，原备案价约2.3万元/平方米，近期销售价格已来到1.25万元/平方米，甚至一度引发外界对于武汉取消新房限价的讨论。

8月6日，武汉市住房和城市更新局在接受媒体采访时表示，商品房价格由企业依据市场情况自主定价，而销售方案需在相关部门办理备案，销售价格只要不超过备案价即可。“武汉在限制房价下跌这方面并未出台相关政策，由开发商自主决定。”

事实上，不仅是万和光谷，《每日经济新闻》记者了解到，包括绿城·黄浦湾、金川·纯水岸等在内的多个项目近期均大幅降价销售，部分楼盘甚至在降价销售无果后直接封盘。

“目前武汉整体市场仍然在筑底，很多项目降价销售，但依然没有起色。”

某全国房企武汉区域相关负责人表示，主要还是在于需求端的问题，供给端的变化意义不大。

因销售不理想再度封盘

武汉南山锦宸由南山地产负责操盘运营。

在第三方平台上，渠道经纪人小张告诉《每日经济新闻》记者，南山锦宸项目2022年初曾进行备案取证，彼时均价精装价一度达到3万元/平方米，也是光谷三环外首个突破每平方米3万元备案价的高层住宅项目。

然而，“项目周边教育、商业等配套相对缺乏，销售情况一直不如意，到当年7月项目由精装改为毛坯，并重新备案，毛坯备案均价变成了2.7万元/平方米，折后单价则调整到了2.2万～2.35万元/平方米。”小张告诉记者，但实际销售过程中价格更低。

公开资料显示，2021年6月，武汉首批集中供地中，南山地产在经过129次出价后，以总价7.3亿元、溢价率100%、楼面价15985.65元/平方米拿下P36号地块，即如今的南山锦宸，该项目仅规划有3栋住宅，共449户。

“项目此前名为南山樾府，2023年上半年就曾因销售情况不理想封盘，当年下半年项目改名重新包装入市，当时价格上未做调整。”

尽管如此，项目销售仍然相当不乐观。今年“五一”期间，项目还推出了特价房，单价已低于彼时拿地楼面价，不足1.5万元/平方米。

武房通数据显示，项目两次取得预售证：2022年7月240套房源取证，但时至今日该批次仅销售了65套，去化率27%。而今年7月4日取证的124套房源，取证价格22849元/平方米，比上批次的27000元/平方米降了4151元/平方米，目前未有售出记录。

“目前项目已经再度封盘了。”至于何时再重启销售，小张表示，“尚未接到任何通知”。

降价销售在武汉已成为房企的普遍选择。

比如，金地国际城今年7月26日取证价格为9231元/平方米，对比上批次15211元/平方米的取证价格下降了5980元/平方米；绿城武汉黄浦湾45604元/平方米的价格，比上批次同样下调了超5000元/平方米；金融街金悦府则下调了2499元/平方米。

此外，香港置地·金地峯璟、武汉城建·天樾、中海寰宇天下等多个项目近期取证价格下调幅度均超过了1000元/平方米。

前述相关负责人表示，相对于刚需项目而言，高端改善项目过得比较好。

另一房企华中区域相关负责人也表示，其公司在武汉的项目今年销售明显下降，旗下部分项目也不得不降价，但对高端项目的价格调整尤为谨慎，主要担心业主情绪反弹。

上半年新增供应去化率仅18%

今年以来，武汉新房价格持续下跌。

国家统计局数据显示，今年1-6月，武汉新房价格环比分别下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1.0%、1.5%、1.1%，这已是武汉新房价格连续12个月下跌；同比来看，截至2024年6月，武汉新房价格同比下降7.9%，超20连降。

克而瑞统计数据显示，7月武汉单盘月度平均来访182次，认购9套，平均认购率4.9%，访购和转化率连续3个月下跌，7月水平整体与4月持平；TOP20项目访购和转化率门槛降至8.3%，环比降幅2.6%。而来访量和转化率位居前列的中铁逸景湾、华侨城红坊等均是通过价格策略优化实现的。

“项目折扣销售已是一件习以为常的事。”克而瑞分析指出，按备案价算，自2021年的九三折开始，武汉销售新房销售价格持续下降。截至今年上半年，武汉可售货值综合折扣率84%，“三环外除了光谷，成交均价大多在备案价八折以下，城市外围如四环外甚至达到七折”。

“下半年新增供应量预计将不会超过400万平方米，全年不超过700万平方米。”克而瑞分析指出，供应的下降还是因为销售情况不佳，“上半年的新增供应去化率低至18%。”