解析一起借亲属名义买房但未签订协议而起诉要求过户并胜诉的案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某涵向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告之间就位于北京市石景山区一号房屋的借名买房关系成立；2.确认位于北京市石景山区一号房屋归我所有。

事实与理由：被告系我妹夫。2018年7月5日，我因居住需要，经与被告协商，我借被告名义购买了位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋），与北京M公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》。同年7月21日，我以被告名义与原房主周某森签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款562.5万元（含定金30万元）。签订买卖合同后，我依约支付了全部房款。

2018年9月10日，颁发了《不动产权证书》。至此，该房屋已完成不动产转移登记并由原告实际占有至今。我认为，购买诉争房屋，我经过看房、选房、订房、签订中介与买卖合同等重要过程，都是我自己实施，购买房屋的房款、托管资金、中介费用、税费等也是由我支付，房屋交付后也是我占有，相关的各项合同和证书原件也都由我保管，被告仅为各项事务及协议、证件中名义上的当事人或权利人，现我们无法达成借名买房的一致意见，故诉至法院，要求依诉求解决。

被告辩称

李某杰辩称，我与原告不存在房屋买卖合同纠纷，也不存在借名买房问题。当时，王某涵夫妻、我和我爱人王某辉共同开办的北京C公司，该公司现在的法定代表人是王某涵，之前是原告的丈夫陈某翰，此公司在石景山而且考虑到孩子上学，就想在那买房子，我承认看房、选房都是原告去的，但后来付款和办手续是我从外地回来办理的，我出资180.77万元，有房屋监管费和税费，都是从我的账户转出的，有30万元是王某涵出的，我岳母出款300多万元，故我不同意原告的诉讼请求。

法院查明

李某杰系王某涵妹夫，王某涵系河北省人，李某杰系北京市平谷区人。2018年7月5日，李某杰在委托人和王某涵在委托代理人处签名与中介公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》，该合同写明意购诉争房屋的坐落、面积、房屋登记用途、总价款不高于562.5万元等内容。同年7月21日，李某杰作为买受人、王某涵作为委托代理人与出卖人周某森签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款562.5万元（含定金30万元）。

2018年7月21日和7月23日，王某涵通过手机银行向周某森转账30万元。2018年8月21日至22日，王某涵通过手机银行向李某杰银行账户转款170万元。2018年8月30日，姜某珊通过银行向周某森支付362.5万元。后周某森将房屋交给了王某涵，后王某涵交纳该房屋的取暖、电费等。

2018年9月5日，李某杰向北京市石景山区住房和城乡建设委员会的账户付款170万元。后双方依约支付了全部房款，交付了房屋。2018年9月颁发房产证，载明房屋建筑面积87.25平方米，权利性质：商品房,用途：住宅。

2019年8月，王某涵与李某杰发生矛盾，后王某涵以北京M公司的名义向北京市石景山区人民法院起诉李某杰合同纠纷案，主张用李某杰的名义购买诉争房屋一套。同年北京市石景山区人民法院出具裁定书，以北京M公司作为原告不适格而驳回其起诉。北京M公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院裁决驳回上诉，维持原裁定。现王某涵诉至本院，要求依诉求解决。李某杰持答辩意见不同意王某涵的诉求。

裁判结果

一、确认原告王某涵与被告李某杰之间就北京市石景山区一号房屋的借名买房关系成立；

二、确认位于北京市石景山区一号房屋归原告王某涵所有。

房产律师点评

双方争议焦点在于王某涵和李某杰之间关于涉案房屋的借名买房是否成立。是否构成借名买房应从房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释等方面予以判断。从现有证据可以看出，王某涵从选房、看房、订房、签订两份合同、交纳房款的资金来源、占有使用房屋、购房票据、房屋权属证书的持有情况、开办北京M公司等情况以及王某涵与李某杰的实际情况，王某涵所提证据形成了完整的证据链，其证明力较大。

且李某杰辩称诉争房屋是用公司所应分得的利益购买及购房所有的证件自己是放在自己卧室的抽屉里，王某涵对此否认，李某杰对此又未提供相应证据，故对李某杰的辩解，缺乏法律依据，法院对其辩解不予采信。王某涵与李某杰之间形成了借名买房的事实，现王某涵的诉求，合法有据，法院予以支持。

办案心得

在上述借名买房纠纷案件中，主要的矛盾集中在借名买房关系是否成立以及房屋的归属问题。

首先，借名买房行为存在诸多潜在风险。在本案中，尽管最终法院确认了借名买房关系成立，但在纠纷产生前，双方因未对借名行为进行明确的书面约定，导致了争议的发生。这提醒人们，在进行借名买房操作时，务必签订详细、明确的书面协议，明确双方的权利义务，以预防可能出现的纠纷。

其次，证据在解决纠纷中的关键作用不可忽视。从本案来看，原告能够成功主张借名买房关系成立，很大程度上依赖于其提供的一系列证据，包括选房、看房、订房、资金支付、合同签订等方面的证据，形成了完整的证据链。这表明在任何经济活动中，尤其是涉及重大财产的交易，当事人应当注重证据的收集和保存，以便在需要时能够有效地维护自己的合法权益。

再者，对于双方的陈述和辩解，应当有充分的证据支持。被告虽提出了一些辩解，但由于未能提供相应的证据，法院未予采信。这提示我们，在法律诉讼中，仅凭口头陈述而无实际证据支持的主张往往难以得到法院的认可。

总之，这个案件告诫我们在借名买房等复杂的经济行为中，要注重书面约定、证据收集和法律规范，以保障自身权益和避免不必要的纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！