济南楼市神坑：外壳法拉利，引擎拖拉机

有的时候小编感觉挺纳闷的...

咱作为大几百万的消费，您们难道连攻略都不做的吗.....

作为济南楼市的卓别林，保利发展曾搞出来无数让人无语的操作，而且很平均，几乎所有开发的楼盘都要弄一下。

为了避免混淆，我大概截了个图，这家开发商在济南累计开发了4个盘（加上齐河，因为齐河经常宣传济南西），最后结局都很有意思..

比如它在济南西开发的保利·琅悦，在高佣金的超级加持之下，看起来花团锦簇的，实际上完全不是这样。

01

第一个盘是位于大汉峪的和光山语，要说这名字起的就很有韵味， 也算是创下了济南交付历史的一大奇迹：

交付当天仅有1位业主收房。

这事搞得就很滑稽，你要说百十个收房的也就得了，这说明业主有不同的看法，要是都不收房，证明开发商这个飞机搞得太大。

1位业主收房，这是什么节奏。

在小区内质量、安全隐患诸多、最严重的是小区东南边山体己严重滑坡的情况下，开发商依然通知业主进行收房，引发了业主的强烈不满。

此外，小区内还存在地面塌陷、雨水倒灌、外墙空鼓、入户门质量差且与消防门冲突、绿化缩水等诸多问题。

因为这事都过去几年了，更多的前因后果我就不摘了，最终结果是业主很不爽就完了。

02

第二个盘是位于唐冶的保利和唐悦色。

这盘是个典型的高低配楼盘，从规划图上就能看出多么蛋疼，不过这一点就不提了..

这盘什么公用设施减配，儿童娱乐减配也不说了。

最奇葩的是，这盘出现了早产的消防器材。

明明今天才5月份，业主发现消防器材上的标签出厂日期却变成了2024年6月...

说好的安置出租房源没有区隔啦，绿化和沙盘不符啦，什么儿童摇椅晃晃悠悠的啦，什么地下车库漏水啊等等一系列问题。

我看齐鲁壹点用一箩筐来形容这盘，着实有点意思...

保利发展在德州开发了一个千亩大盘，吹的好好的，被曝光前期宣传的名校迟迟不动工...

这盘还有漏水啊空鼓的等问题，这属于常规操作了。

毕竟时间有点长了,这都2021年的新闻，所以我就去抖音上搜了一下：

03

现在国之重器在段店开发了保利·琅悦。

相对来说，刚需盘反而不怕买错，买错了价格低一点，总有囊中羞涩的人来接盘..

但改善盘的容错率相当低，买房的人普遍年龄上来了，部分人堪称人生中最后一次置业机会了...

所以，开发商口碑和过去呈现非常关键。

以保利发展为例，过去的盘档次都不低，看售楼处都高大上，但是最终的结果很不妙。

琅悦也是这样，听起来销量蛮高博得大家认可，但是没有几个人愿意告诉各位：

这盘的由于和分销深度绑定，实则在透支西城购买力和房价预期。

这也是拖拉机引擎的外在表现形势...

保利琅悦是中介分销的西城重点项目，得益于现阶段竞盘较少，而且这盘给佣金极其豪爽，几乎没人说他差。

这盘如果去掉中介分销的力量，别说济南前十了，能不能入前十五都困难...

看了看数据，保利·琅悦的佣金点位在济南都是数得着的。

套均佣金5.5万，如果中介卖得好，销售跳点了，每套房佣金高达12万。

在这个赚钱堪比上天的时代，这个佣金足够让人疯狂。

很多人会问那个经典问题，为啥他不降价要给高佣呢，实际上这盘不但是特价房满天飞，而且还是快佣（开发商提前把钱给分销）。

高佣、先给钱、还是中介公司重点推荐，想做点销量这还不简单？

真正的好盘有几个和中介分销忙活的？

所以很多人没有内部消息，猜测原因和真实原因完全在两个层面...

具体到楼盘

经十路北两大问题：

1.观景效果差，正经能看苗圃看河的实际没有太多，尤其是现在有些楼座封顶了，你去实地看看楼间距好吧...

2.价格略显高端，别问保值增值了，你卖二手能给中介10万的佣金吗？

是不是要提前把中介佣金涨出来才能谈保值增值啊？

3.现在还有个更严峻的问题，经十路西又开始上新盘了，这个价格这个位置能稳多久，不容乐观。

经十路南两大问题：

1.容积率高，2.7的容积率到底属于不属于低密？

2.噪音比较明显，地块小，周边老破小多，这很关键。

其实最最最最关键的问题是，这个国之重器之前和楼市卓别林似的，过去的表现也不知道为啥没人提，确实不可不防。

包括现在网上一搜保利发展，首先映入眼帘的就是泰康减持。

险资撤退要说也正常，毕竟房地产最近差点事。

但是更加关键的是，他这拖拉机引擎的问题正在逐渐显现。

这是财经媒体，不是房地产媒体。

盘盘被曝光，这玩意挺可怕啊。

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