国央企退出，多盘厮杀，包河市场走势如何？

近日，赛迪顾问城市经济研究中心发布《2024年中国城区经济高质量发展研究报告》，公布了2024赛迪百强区榜单，包河名列全国第33位，较上年度提升1位。

而在7月底，2024（第六届）安徽县域经济创新发展论坛上，“安徽市辖区综合竞争力30强”榜单重磅发布。包河以综合得分第一的成绩，蝉联排行榜首位。

近年来，包河区紧紧围绕高质量发展首要任务，着力抓调度、促创新、增动能，经济发展迈上“四个千亿”新台阶。连续3年挺进中国楼宇经济标杆城区30强，2023年，税收“亿元楼”达20座，占全市比重40%；上市企业总数达15家，居全省（市）区之首；连续13年获评全省发展民营经济考核优秀等次。

NO.1丨壹

11宗地块 民营企业挑起重担

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，近7年包河区涉宅用地年均供应面积约69.1万方，年均成交面积约56.2万方，年均成交楼面价9482元/㎡。可以看出，2022年包河区土地不论是供应量还是成交都是近几年最高，区域内淝河板块当时也是置业热门板块，万科、保利、皖投、信达、招商等品牌房企同年都在淝河板块拿地。

受市场下行影响，近两年土地供应和成交量均不断下探，尤其边缘板块房企关注度较低，房企拿地聚焦核心区域，包河区作为合肥四大老城区，区域内淝河板块、老城区板块、政务东板块、高铁板块以及骆岗板块均是置业热门板块，也是房企拿地重点关注板块。今年1-7月份包河区土地供应量和成交量均领先其他区域。

今年来看，政务东板块热度较高，伟星在政务东拿两宗地块，四川邦泰、意禾、天阜均在政务东板块拿了一宗地块，中海在淝河板块拿了一宗地块，保利在高铁板块拿了一宗地块，置地在省府北底价拿了一宗地块。整体来看除了伟星两宗地块地价较高外，其他的均已低价成交。伟星两宗地块成交单价均超2000万元/亩，01地块楼面价超2万/㎡，而13号地块楼面价也接近2万/㎡，整体成交价格较高。另外，在7月份土拍中，除了三宗城市更新地块外，其余三宗地块均被民营企业竞得，而今年出让的地块，除中海和保利各拿一宗地块外，其余也均是民营企业竞得。

NO.2丨贰

新房探底反弹后又下跌

近5年包河区新房年均供应量110万方，年均成交量108万方，整体供求接近平衡，年均成交均价21627元/㎡。虽然近三年市场大环境下行，但是包河区却走出独特趋势，2021年-2023年3年包河区依然保持较高成交量，今年1-7月新房成交量36.99万方，与去年同比下跌较为明显。但成交价格来看，整体保持上涨趋势。

从去年下半年包河区市场开始回落，成交量明显下跌。去年年底到今年年初市场再次探底，二季度虽然在政策利好刺激下短暂小幅上涨，进入今年下半年又开始回落。成交价格方面，今年以来整体价格呈上涨趋势，主要是新房产品以改善为主，房企开始卷产品，但价格也随之上涨。

从包河新房成交户型占比来看，140-200㎡面积段和200-300㎡面积段有明显上涨，140-200㎡面积段占比上涨了3.2个百分点，200-300㎡面积段占比上涨了1.2百分点，今年包河区140㎡户型占比已经上涨至34.4%。从今年的新房也可以看出，主要以改善大户型为主，户型面积越来越大，比如滨投置地珺玺起步户型195㎡，伟星天元起步户型180㎡，置地瑰丽公馆起步户型143㎡。

从成交单价段来看，2-2.5万/㎡价格段占比在减少，与去年相比减少了21.9个百分点，而2.5-3万/㎡和3万/㎡以上的价格段占比在增加，2.5-3万/㎡价格段占比增加了16.8个百分点，，3万/㎡以上价格段占比增加了4.8个百分点。随着新房改善为主，打造高端改善产品，叠加房企内卷也较为严重，这也导致新房价格也在不断上涨，比如置地瑰丽公馆高层价格破3万/㎡，洋房最高价达4万/㎡，这也进一步拔高了整个区域价格。

从总价段来看，去年250-300万价格段占比最高，而今年300万以上占比明显增加，尤其400万以上价格段占比增加更加突出，增加了7.5个百分点。市场上大面积户型增加以及单价不断上涨，导致总价段增加更加显著，这也导致刚需购房者选择性变少。

再来看看新房库存情况，从近一年包河库存量及去化周期来看，整体库存量在增加，由于新房销售没有明显得到改善，导致整体去化周期在增加，不过从整体来看，显性库存去化周期依然保持在10个月以内。

NO.3丨叁

二手房挂牌量超1.5万套

根据二手房优选小程序显示，包河区目前在售二手房房源超1.5万套，九区中二手房挂牌量排名第二。7月包河区二手房挂牌价18031元/㎡，新增挂牌量646套，新增挂牌量呈下跌趋势。

从挂牌房源房龄来看，10-20年房源占比最高，其次是5年以内房龄占比，20年以上房龄占比最少，作为四大老城区之一，包河区老破小挂牌量反而占比较少。整体来看10年以上房龄占比近5成，整个来看区域置换意向还是比较大。

NO.4丨肆

结语

作为合肥的核心区域之一，包河区不仅在经济高质量发展上表现优异，房地产市场也领先其他区域。作为四大老城区之一，尤其区域内政务东、淝河、老城区、骆岗公园、高铁等板块不仅是购房热度较高的板块，也是当下房企重点关注和土拍热度较高的区域之一。去年下半年开始，区域市场开始明显下行，今年年初又再次探底，二季度稍微有所缓解，但下半年刚开始又出现下跌。去年淝河板块还是以刚需为主，而今年以来新增项目全面转为改善，加上房企内卷，产品越来越高端，远超刚需承受方范围，而合肥改善客群有限，叠加滨湖、蜀山老城等热门板块分流，整体去化并不是太理想。另外，包河集中了多个热门板块，而出让地块也以包河为主，今年以来区域内已经出让11宗地块，后期项目集中入市，尤其像政务东板块，导致板块内竞品压力大。另外，产品同质化，也越来越难打动改善购房者。