深圳房价，大概率是不救了？

　　昨天周末从小区游完泳回来，一位读者临时约了付费咨询，电话聊了一个小时。

　　除了帮她梳理整个家庭资产情况和在大方向上给出指导性的建议外，她还问了一个目前市场可能普遍感到疑惑的问题。

　　现在的深圳市场，到底是冷还是热？为什么同样一份数据，解读起来会有两个极端，要么说还不错，要么就说差得不行。

　　这个问题挺有意思的，可以展开讲讲。

　　01

　　7月一过，各大媒体都在争相报道，深圳楼市二手房住宅过户量4573套，环比增长9.6%，创近39个月新高。

　　虽然数据好看了很多，但现在依然是买方市场。

　　因为深圳二手房成交4573套的背后，主要得益于以下三个方面。

　　1、新房市场不给力。二季度的供应放缓，且入市的优质项目寥寥无几，大部分都难以撩动刚需和改善群体。包括一些豪宅买家，以前只考虑打新，现在也开始把目光转向二手房市场。

　　2、价格一个劲的降。无论是核心片区，还是外围片区，都有低价笋盘。向上置换的业主应该对此深有体会，舍得降价的人，就是比你卖得快、换得快。

　　3、政策释放的购买力。从506放松调控，到528降首付降利率，深圳楼市一个月内利好频出，且新政力度不小，刺激了一些潜在买家进场。

　　下面这两张图，就非常直观地解释了当前市场以价换量的状态：

　　所以，市场是冷或热，关键在于你从哪个角度去看待。如果只看成交价趋势，你会很悲观；如果只看成交量趋势，你会很乐观。

　　就目前而言，深圳楼市正处于典型的筑底阶段，虽然价格磨人，但却让成交量明显提升，这就是水滴石穿的效果，说明预期是能够扭转的，只要保持政策的连贯性和持续性，市场总会慢慢好起来。

　　02

　　前段时间，深圳“老破小”呈现出局部火热的趋势。

　　像罗湖和福田的一些老破小学区房，金茂礼都、八卦岭宿舍等，前阵子的成交情况都较为活跃。

　　老破小价格降到刚需买家的预期促进成交，据我了解，不少业主卖房的目的，都是出于置换升级。

　　包括在远郊区，上半年很多卖房人打碎了牙往肚子里咽，把价格降到位，本质上也是为了换板块、换小区。

　　这些业主卖掉老房子和差房子后，到市场上去置换新的房子也需要时间，所以预计下半年，针对改善市场将会迎来一个显著的活跃期。

　　不管牛市熊市，都可以进行房产置换，但是从理论上来说，房价跌了，置换的差价会随之变小。

　　因为，置换通常都是越换越好，把不确定性换成确定性。现在卖的差房子价格便宜，买入的好房子也相对便宜。而长远来看，持有好房子的安全感无疑要比差房子强得多。

　　所以，如果你现在有置换或资产优化需求，对于那些未来竞争力注定下滑的房产，无关市场，无关价格，无关政策，当断则断。否则，时间越往后，你手上能带来安全感的筹码将会变得越来越少。

　　03

　　自布雷顿森林体系崩塌后，全球正式进入信用货币时代。全世界的钱，都是只多不少，只增不减。

　　房价短期的涨跌和通胀关系不大，但房价长期的涨跌和通胀息息相关。通胀是事实，钱在贬值也是事实。

　　所以，人到了一定的年龄，如果没有拿得出手的优质资产，往往会对政策的变化显得尤为敏感，整个家庭的抗风险能力也会比较弱。

　　对于深圳这样的一线城市，上半年各项数据都不错，经济和外贸数据依旧出色。

　　经济方面，2024上半年，深圳地区生产总值达17302.22亿元，同比增长5.9%；四个一线城市中，深圳的增速位列第一。

　　外贸方面，深圳上半年进出口2.2万亿元，同比增长31.7%，创历史同期新高，规模位居全国城市首位。