观点与胡懋对话：IWG逆势扩张的空间密码 | 博鳌新力量·商业篇

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

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观点网“疫情之后，人们的办公习惯已经完全改变。”IWG集团中国区总裁胡懋早已敏锐察觉到办公空间行业的新变化。

近几年来，在疫情以及经济转型双重影响下，办公空间被闲置，居家办公成为新习惯，现存租户流失等阴霾围绕着整个行业。

然而危机与机会并存，作为灵活办公行业的资深专家，IWG集团对市场波动一直都有着精准的观察力，在行业动荡中发现市场新的空间。

传统办公方式无法规避工位空置、空间浪费、租金高昂等短板，居家办公又面临着干扰多、注意力难集中等因素。

“在传统集中式办公与居家远程办公中间需要一份折中方案，就是IWG的灵活办公空间。”

自1989年马克·迪克森创立Regus雷格斯以来，IWG集团?已经在全球1200多个城市设立了近4000处办公中心，并且拥有30多年的运营经验以及丰富的跨国公司资源。

“现在市场情况下，对于IWG集团扩张是一个非常好的时间点。”站到了舞台中央之后，将会带来怎样的灵活办公新篇章？

登台起舞

早期，IWG集团的轻资产扩张之路并不被许多业主认可。曾经的办公市场，业主多以房地产开发商身份进入，在运营思维上秉持传统的收租模式。

然而，面对空置率持续居高不下的情况，无论是写字楼业主还是“二房东”办公品牌，收益均持续下滑，传统租金模式已经不适应如今市场的变化。

“业主的租赁业务模式，从增量的房地产开发转向存量楼宇的运营，并且意识到必须要请专业的人来做专业的事情。”这是胡懋对现在形势做出的总结。

因为经济下行，目前企业对于办公空间的需求在缩小，曾经传统的办公楼大面积租客，开始放弃整租楼层，转入灵活办公空间，成为IWG集团新的客户，以弥补原本客户的流失。同时，大量的存量楼宇正被闲置，使得IWG集团在市场上有足够的扩展空间。

随着IWG集团在国内的品牌影响力提升，在大企业采用混合式办公模式后，精装修的小面积灵活办公空间成为这部分企业的首选。

于是，越来越多写字楼业主开始接受IWG集团所提倡的灵活办公概念，意识到了企业办公布局变化之后产生的灵活办公需求以及市场趋势。

“IWG集团现在完全不是二房东了。”胡懋很开心的向观点新媒体介绍：“现在扩张新网点的模式已经转变成轻资产模式，要凭借30多年的运营经验、全球4000多家办公空间的运营系统以及全球客户资源和市场对于IWG品牌的认可度，去赋能业主的办公空间。”

基于轻资产模式被市场接受以及对灵活办公前景的看好，胡懋表示：“未来IWG集团灵活办公的网点不仅要覆盖不同的城市，还要覆盖一个城市的不同区域。”

国内布局方面，IWG集团旗下灵活办公网点不仅覆盖北上广深一线城市，近两年来向三四线城市下沉的趋势愈发明显，入驻了台州、唐山、长春、威海、上饶等新城市。

在一线城市，IWG集团的策略是将网织密，不仅要设置在城市中心CBD，还要拓展城市副中心区域以及郊区。

此次与观点新媒体对话，胡懋选在国内首个雷格斯臻选Signature中进行。

作为IWG最高端的品牌，雷格斯臻选Signature落地上海金茂大厦，而在相隔一条街的上海中心大厦，入驻了另一品牌雷格斯，在新天地还设有Spaces。

这不禁令人产生疑问：几个项目靠得这么近，不会形成竞争吗？

胡懋向观点新媒体解释，这便是IWG集团的扩张策略，不仅要把旗下办公网点布局做大，还要将网织密。2023年，IWG集团全球新签网点867个，2024年上半年新签网点超过500个；过去18个月国内新签网点数量也超过50个，趁着行业寒冬高速扩张。

得益于覆盖中低端到高端的品牌矩阵,IWG集团能够在不同城市以及不同区域设置网点。在三四线城市或者一线城市的边缘区域布局高性价比的HQ品牌，在一线城市主推中高端雷格斯Regus和Spaces品牌，最高端品牌雷格斯臻选Signature品牌刚刚进入中国内地，选址在陆家嘴。

与业主的关系上，IWG集团希望能形成互补而非竞争的关系。

因此IWG集团办公网点均是小面积精装修产品，主推4-8人间小房型空间；如果是大面积项目，会影响业主自身的租赁业务，反而与业主形成竞争关系，并不利于项目后续发展。小面积项目可以与业主大面积项目形成互补关系，共同改善写字楼的租赁状况。

台下十年功

台上一分钟，台下十年功。

现在全球办公行业都在衰退，比如美国旧金山写字楼空置率达到历史新高34.5%。IWG集团能够在行业寒冬逆流而起，是三十多年专注办公领域的成果。

IWG集团的运营能力是敢于逆势扩张的底气。

进入存量时代后，项目运营成为增长的主要途径，而大部分写字楼业主并不具备专业的运营能力，需要第三方专业运营商帮助运营闲置写字楼。

经过两年努力，现在IWG集团业务均以轻资产输出形势，向业主提供代运营服务和品牌赋能。以轻资产模式运营，IWG集团可以为业主提供改造方案，由业主负责具体实施，改造完成后交由IWG集团运营。

在合作中，IWG集团与业主约定，项目管理费与实际运营情况挂钩，以保障双方利益。

胡懋介绍，IWG集团管理费根据办公中心的总营收按比例分成，包括平台服务和品牌管理两部分。其中，平台服务包括为办公空间提供客服系统、IT服务、CRM系统以及定价系统等。

一般业主旗下只拥有几栋零散的写字楼，难以形成规模效益。在投入与收益不成正比的情况下，不会花费专门的精力和资源打造一套用于办公空间的运营系统。

而IWG集团拥有4000多家中心，800万名客户以及庞大的运营数据库，搭建专属于IWG平台的服务系统，可以发挥规模效益优势，还可以降低运营成本。

凭借专属的平台服务系统以及运营数据库，又可以赋能招商能力。比如经过30多年累积的全球大客户，其中80%世界500强都是全球签约性客户，已有客户群体的导入即可缓解业主对空置率去化的需求，并且每4-5中心会配备专门的销售人员，进行本地推广招商。

胡懋还向观点新媒体介绍，现在国有平台已经成为IWG集团拓展业务的主要对象。一方面，国有平台掌握大量空闲写字楼需要招商；另一方面，部分地方政府或者国企引入IWG集团办公空间，希望借助国际性平台吸引外资入驻。

除此之外，专注更是IWG集团的运营理念核心：“只做灵活办公，其他一律不做”。

在联合办公空间高速发展时期，许多联合办公品牌在办公空间内引入餐饮、健身、娱乐等非办公元素。但随着行业风口过后，非办公元素并不能为公空间创造收益，反而挤压盈利空间。

“IWG集团的目标是发展更多点位，而不是在一个点位中植入各种不擅长的内容。”胡懋认为，术业有专攻，在办公空间内引入不擅长的元素并不会有额外创收，反而会分散注意力，增加成本，这与IWG集团打造小面积精装修灵活办公空间的定位相违背，并且外部有更专业的运营商提供其他商业服务，会产生不必要的竞争关系。

近两年来，IWG集团布局中心城市的非主城区以及下沉三四线城市，胡懋发现原本的产品设计与本土企业存在需求差异，办公空间本土化调整已经提上议程。

“IWG集团需要了解更多中国客户的办公需求，对现在已有的产品进行本土化调整。”

胡懋以茶举例，目前办公中心提供租户的饮品以咖啡为主，引入的均是专业咖啡机，但对于本土企业而言，客户需要的可能不是咖啡，而是茶，特别是闽南与广东地区都以茶会客。但目前办公中心不存在茶空间，未来或许会在这些区域将标准会议室改造成茶室。

“灵活办公业务需求的发展具有很大确定性，因为传统办公形式已经发生深刻变化，分散式的灵活办公趋势是非常明确的变化方向。”

胡懋确信，在办公需求变化趋势下，轻装上阵的IWG集团已经站在舞台中央。

以下为观点新媒体对IWG集团中国区域总裁胡懋先生的专访实录节选：

观点新媒体：今年商办市场空置率升高的情况下，IWG集团是否感觉机会更多了？

胡懋：疫情之后，人们办公习惯和公司的办公布局策略已经完全改变，很多人不愿意回到办公大楼的办公室，导致空置率大为提升。

这种情况对于IWG提倡的混合式办公是一个利好。所谓混合式办公，就是包括多种形式的办公形式，其中也包括传统的集中式办公。

传统集中式办公和居家远程办公中间必须要有一个折中方案，IWG集团的灵活办公空间正好填补了这项空白。

当然，整体经济大环境的影响还是很大的。IWG集团办公中心入驻的客户，因为经济转型，业务虚弱，有的对办公空间的需求面积可能缩小，有的可能会撤租，这是负面影响。

但是IWG集团也看到了新机会，以前传统办公楼的大面积租赁客户，企业不能把团队完全砍掉，在缩减过程中，会把部分员工或者办公空间放到灵活办公空间。

现在既有负面影响，也有正面机会，所以我觉得这是扩大IWG集团全球布点的好时机。

2023年，IWG全球新签约867个中心，国内过去18个月新签约50多个中心。

观点新媒体：在扩张过程中，IWG集团灵活办公的理念有被接受吗？

胡懋：扩张方面，IWG集团觉得这是设立新中心的网点非常好的时间点，因为现在空置的大楼很多，业主也在为改善入驻率而冥思苦想。

现在越来越多的业主接受了IWG集团灵活办公概念，很多大公司采取混合式办公的模式之后，精装修、小面积的灵活办公租户也会增加。所以业主意识到，需要把传统的大面积出租分割成精装小面积以吸引更多灵活办公需求，也越来越看好这部分市场的发展。

很多业主自身没有运营能力，更看中IWG集团在全球的影响力。

IWG在全球运营将近4000多家中心，累积了很多全球性大客户，80%世界500强都是IWG全球签约性客户，平台客户量达到800万。

这种轻资产模式在前几年很多业主是不认可的，他们觉得自己是房地产开发商，思维上还是传统的收租模式。

观点新媒体：现在IWG集团业务运营模式是怎样的？

胡懋：现在完全不做二房东了。

凭借30多年的运营经验以及在全的4000多家中心的底层运营系统，再加上全球客户资源以及市场对于IWG品牌的认可度，可以赋能和运营各种空间。

现在主要是运营和品牌输出，代为经营管理大楼里的商务空间。

IWG集团是有能力招租的，特别是国际客户对我们品牌的认可度很高。这样就可以利用招租方面的优势，将运营经验和客户资源赋能给业主，帮助运营闲置空间。

很多业主一开始觉得自己也能做，把大楼装修设计一下就可以。其实运营了两三年之后，他们会发现这个业务需要投入不少人力，客户来源又没有办法扩大，而且局限于一栋楼或者几栋楼的范围，形不成规模效应。没有规模效应的话，就不可能投入很大精力和资源。

观点新媒体：现在部分办公项目引入了商业、公寓等元素，对此您怎么看？

胡懋：IWG集团的策略是专注于办公，办公之外其他一律不做。

不会做餐厅、健身房等等，因为这不是我们的专长，并且外面有大量第三方在做健身、餐饮，IWG集团就专注于运营办公空间。

我们最新的发展策略是布下更多点位，更多network网络系统，能够在不同区域设立灵活办公中心，把网络铺的越来越大、越来越密，而不是在一个点把所有内容都植入进来。

术业有专攻，将不擅长的东西加入进来其实不赚钱，并且分散注意力。如果形不成规模的话，成本相对更高，还要招商、培训，不容易做好。