光大安石中心，离外滩陆家嘴15分钟的“区域头部”|上海写字楼的故事⑤

摘要：当同质化产品市场表现乏力时，马太效应凸显，优质、有特色、性价比高的写字楼产品反而可能获得更多资源。

站在光大安石中心27层顶楼露台，陆家嘴天际线尽收眼底。摩天楼巨大的尺度让人把握不准实际距离，而光大安石中心总经理李洪告诉记者，从这里开车到陆家嘴，只要15分钟；到外滩，也只要15分钟。

在上海，甲级写字楼的客户们与金融机构的联系非常密切，楼宇到陆家嘴、外滩金融集聚区的距离，是衡量区位条件的关键指标之一。光大安石中心地处杨浦滨江腹地、大连路隧道出口旁，不算是上海传统核心CBD，但交通通达便利。

更重要的是，在供大于求的写字楼市场形势下，新兴商务区的租金优势越来越明显，也被越来越多的企业看重。房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行最新发布称，今年二季度，上海甲级写字楼全市和新兴区域平均空置率均有所下降，但核心区空置率却小幅上涨。不少业内人士也认为，当租金减少约1/3时，企业就有充足的动力搬迁。

在此基础上，光大安石发挥资管能力优势，根据目标市场实际需求打造了WELLBEING品牌，提升软硬环境、优化写字楼资产价值，获得康明斯、麦格纳、新思科技、中信建投等世界500强和行业龙头企业的青睐。2018年入市以来，光大安石中心去化面积和税收贡献稳步增长，2020年跻身税收“亿元楼”行列，去年最高峰时出租率达96％。

对写字楼市场上的存量资产来说，区位已然固定，调整优化资产、争做区域头部无疑是一条破局之道。光大安石中心从烂尾楼收购改造起步，今天已是上海写字楼中翘楚，这些年来的经验或许值得借鉴。

设计细节围绕“人”进行

2018年，德国大陆集团将传动力部门拆分，成立纬湃科技公司，在德国单独上市，向市场提供电驱动系统、电子控制单元、传感器和执行器，以及尾气后处理解决方案。

选择新的办公地点时，纬湃科技将目光投向了光大安石中心。作为一家新成立的外资科技企业，纬湃科技对定制化的办公环境以及员工身在其中的体验非常重视，对空间、空气、光线、员工动线、装修选材提出了严格的要求。而光大安石中心作为上海第一家获得WELL C&S金级认证的写字楼，恰好能匹配其需求。

记者获悉，WELL认证由国际WELL建筑研究所（IWBI）推出，重点关注物理建造环境如何支持人类健康、生产效率、幸福与舒适，监测超过100项涉及空气、水、营养、光、健身、舒适、精神等建筑环境特征的指标。

“一般的写字楼项目都是设计施工完成后交付给运营团队。但光大安石中心在前期设计阶段，就让运营团队参与。”李洪介绍，光大安石中心所有细节设计都围绕“人”而进行，比如PM2.5过滤系统去除微尘颗粒等污染物，让室内空气保持清新怡人；每一层都提供直饮水系统而非使用桶装水，使生活方式更绿色方便；穿孔蜂窝铝吊顶吸音系统提高了声音传播的清晰度和识别度；灯具采用手术室级别的防眩光无影灯，令使用者视觉更舒适更自然……

这些细节很对纬湃科技的胃口。横向比较同区域其他写字楼，光大安石中心的租金要高一些，但纬湃科技方面很快拍板，在T1楼租下19-22层四整层共6200平方米的办公空间，将总部搬了过来。

优质企业青睐WELLBEING品牌

在WELL认证的基础上，光大安石推出了写字楼资产管理品牌光大安石WELLBEING，鼓励大家更有热情地去将工作做得开心，让生活与工作的边界趋于模糊，日常享受身心的滋养与美好，力求打造一个让人愉悦的社区。

这不仅体现在内部装修细节中。在项目整体改造中，光大安石中心将办公日常与户外环境有机融合，引入6000平方米的体育公园、更新镌刻城市记忆的历史建筑、提供或专属或共享的屋顶花园等，让空间更开放、构建形式更多样化。

多样化的空间也为光大安石中心提供了各类社群活动的举办场所。比如半年一届的篮球赛，就在办公楼下的体育公园中举办。T2顶楼带露台的共享办公空间，不仅为企业高管提供了高端私密会客地，也为企业提供了培训、文化活动的场地。

WELLBEING社群活动深受租户们欢迎，不少活动都由企业主动牵头举办，或共享资源提供支持。篮球赛是大家最期待的活动，比赛气氛非常热烈，有家运动康复企业主动为赛事提供运动健康保障，还有家游戏公司，每一届都为赛事赞助VR眼镜等大奖。每周的瑜伽课和爵士舞课等也吸引了许多白领参与，课程教练都是由企业自发聘请。

李洪认为，WELLBEING品牌的软硬环境打造，尤其在吸引行业头部企业、外资企业以及其他优质企业入驻时起到了巨大的推动作用，目前光大安石中心有超过一半的办公空间都是由这些企业租下，“越是优秀的企业越重视员工体验。许多企业了解到我们的WELLBEING品牌后都赞不绝口，我们打造的社群相当于帮他们覆盖解决了人力资源条线的很多工作。”

找准定位做优资产价值

随着90、00后一代逐渐成为职场主力军，办公空间的艺术、生态、健康、以及人和人的互动等都将越来越被重视。记者采访时接触的几家租户企业都对WELLBEING品牌的理念充分认可。纬景储能在T1楼租下了带露台的顶层，公司一位员工告诉记者，露台装修也很精致，天气好的时候大家都喜欢到露台上看看江景，心情不自觉地就会好很多。

WELLBEING不是写字楼的唯一解，但其代表的“做优资产价值”理念，也许是在当下写字楼市场站稳脚跟的一个必要条件。

另一个关键点，在于对市场需求进行充分调研，找准自身定位，精准地把项目的价值潜力释放出来。光大安石中心的配套商业规划就是如此：经研判，周边社区居民较少，且小区定位偏高端。光大安石就放弃了辐射社区的打算，精准服务楼宇企业，花大力气引入了星巴克臻选杨浦首店、Blueglass杨浦首店等白领喜闻乐见的商家。

戴德梁行的一份分析指出，传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度。但换个角度想，当同质化产品市场表现乏力时，马太效应凸显，优质、有特色、性价比高的写字楼产品反而可能获得更多资源。

李洪告诉记者，在非超一线城市写字楼市场震荡更剧烈的当口，光大安石在重庆的写字楼项目产品出租率反而逆势增长。在杨浦光大安石中心，美团搬走后，很快就有几家医疗、汽车行业企业入驻，未来出租率有望重新回到峰值。

丘吉尔说过“永远不要浪费一场好危机”。李洪表示，光大安石面对市场调整周期，仍将专注于发挥自身资产管理能力，专注于资产价值本身，为市场提供好产品。