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福州保利屏西天悦
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1、开盘信息：

首开我们简单的看下具体的开盘情况：

开盘时间：2024年6月30日

开盘楼栋：

屏湖公馆：8#、10#/10F/1T2/36套，11#/22F/2T2/42套，9#/25F/ 2T2/48套，1#/31F/ 2T2/60套，186套。

屏悦公馆：3#、6#/16F/2T2/共60套。

开盘户型：屏湖：141㎡/4房2卫/36套、169㎡/4房3卫/42套、188㎡/4房3卫/48套、240㎡/5房3卫/60套。屏悦：136㎡/4房2卫/30套、149㎡/4房2卫/30套。

渠道分销：全民3万/套。

蓄客情况：2024年3月23日屏西天悦城市展厅开放，6月8日售楼部&样板房开放并启动定存30万，截至开盘前落位约90组。

成交情况：众说纷纭，目前预售证没刷出来，谁说谁有理。不过从保利“明目张胆”的操作来看，应该不会太差，首开维持五六十套问题不大。

成交价格：目前案场对外价格是装修4.6-5.3万元/㎡，毛坯在43000元/㎡左右

2、地块信息：

2023年11月18日，福州23年度第六次土拍，鼓楼屏西2024-41号地块开响第一枪，吸引包括首开、保利、国贸等多家房企竞拍，保利和国贸均势在必得，最终经113轮竞价，被保利25.42亿竞得，楼面地价28677元/㎡，溢价率28%。

区位：地块位于省政府周边，区位不算差，但属鼓二外片区，至于项目对外宣传的西湖边，是完全不挨着，如果靠腿着去，到左海公园都得1.6公里，更何况还隔着难以消除的二环隔阂。

交通：公共交通是比较差的，公交地铁是不行的，自驾出行居多。41号地块日后出行依靠的道路均为两车道，又临近屏西小学，早晚高峰期预计很堵，后期道路不拓宽的话，估计入住后日常进出会生气。

至于42号地块，紧挨着西二环高架，噪音、粉尘影响还是比较大。

3、 项目规划：

一、项目规划

屏湖：规划5栋洋房、1栋15F小高、7栋22-31F高层，141-240㎡，精装，约480套。

屏悦：规划6栋16F小高， 136-181㎡，约180套，毛坯。

看楼栋及产品分布，屏悦地块小，同时考虑到东南侧西二环高架影响，户型从小到大依次向里走。

屏湖长方地形，狭长地块，基本是两两排布，盲猜是出于产品竞争力考虑，141的设计为洋房，在得房率、居住舒适度方面体现优势。

在地块最后一栋楼排布240㎡的大平层，沿北侧道路，无景观资源。户型上，受限地形，面宽不够，大部分都是端厅户型。

二、户型配比

项目分两个地块，大地块规划141-240㎡户型，超80%的户型在165㎡以上，保利一直都这么勇的嘛，只能说保利对深耕的区域还是有说不明的自信，其他企业估计会把主力放在140-170㎡面积段，小地块靠近高架等不利因素，户型则是135㎡起步，最大也做到了183㎡，确实是勇的很。

三、社区规划

主要看大地块，狭长的地块，只能在两栋楼间凹园林，不过从总图看，保利还是有诚意的，在不大的肚子里凹出中庭水景和下沉式水景庭院，同时项目全架空，配置普遍都会配的休闲、艺术教室、小私宴厅、运动场地、康养及社交空间等。同时配置约1000㎡地下会所，包含恒温泳池、健身房、酒廊及茶室等空间。

4、 户型情况：

141㎡：四房两卫，一梯两户，电梯贯通设计，勉强独享电梯厅。这个户型不同于以往的大面宽设计，保利采用端厅，亮点是270°转角阳台，配合客厅，视野很好。缺点是有端厅的通病，餐厅不独立、非纯正的南北通透。不过洋房叠加新规buff，得房率是很高的。

165-169㎡：四房三卫，两梯两户，采用传统四面宽朝南，客餐厅竖向设置在户型中间，传统布局上，在入户玄关设置储物间、主卧采用近年比较流行的L转角窗设计，南北双阳台。

户型缺点常见的暗卫，电视背景墙被卧室门隔断。从平层图看，为省公摊，采用合用电梯厅，无法独享电梯独立空间，且无采光和通风条件。

188平米：四房三卫，两梯两户，采用近年比较常用的端厅户型，客餐厅采取L型转角设计，空间和视野感很强。同时面积够大，做大主卧套，步入式衣帽间，主人尊崇感还是有的。

缺点同样占了端厅的缺点，餐厅不独立；电梯厅没有采光，通风条件差。

240㎡：五房三卫，两梯两户，188㎡放大版，餐客厅空间更霸气侧漏；入户做成双开门，玄关够大，仪式感很强；有创意的是右上角的卧室，搞了L型落地窗，估计效果不错。

缺点和188㎡基本相似，同时240大平层虽然做了家政间，但是不通风采光，没有生活阳台，你说可以烘干，对对对，你说的都对。

户型上，总体没什么硬伤，141㎡户型端厅设计也比较吸睛。户型吸收市面上有新意的L型转角窗，效果视野都不错，赶上新规的设计，户型得房率也要高于过去的产品。但是阳台做的太大的原因还是什么，户型或在客厅或在主卧，都有不小的转角柱，一定程度上限制视野及布局。

5、装修情况：

从目前案场的情况来看，项目装修上还是做了一些功夫的，有一定的升级，同时在一些不算很重要的地方也做了适当的减配，毕竟保利还是学会把钱花在刀把上。

6、 价格情况：

最后，回到价格，目前具体的表价还没刷出来，只分析已拿证6#楼价格情况。6#是预售证均价高达53968元/㎡，根据案场优惠折扣，折后也高达50560元/㎡，考虑到6#是洋房，价格上总有业态溢价，洋房价格要高点。同时参考下案场咨询的情况，8#楼洋房10层，高于6#楼8层，5层的案场价格在4.8左右，因此洋房的价格不会低于49000元/㎡。

再看看高层9#楼188㎡的价格，中间楼层在4.6万元/㎡左右，总高25层，按照逻辑，均价应该不会低于47000元/㎡。

因此，保利屏西天悦首开的价格属实不低，装修均价48000元/㎡以上，很明显是超过天悦二期。

具体看看价差情况，6#楼东西价差450元/㎡左右，楼层差500-2000元/㎡，楼层差还是比较大的。

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