公摊也卷起来了！合肥计容新规执行！

01.

515新政之后，合肥举办2024年土地推介会，介绍了《优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求》。

随后，合肥市房地产调控工作联席会议办公室发布文件。

根据文件，合肥新房容积率计算发生以下变化：

（1） 放宽阳台、露台计容规则，赠送变多，层高基准提高，复式住宅可挑空30%：对于进深不大于2.4米，且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率，相当于赠送一半，而现行为24米以上建筑阳台不赠送，24米以下才赠送一半，且进深控制为2米内，得房率大大提高。楼层层高基准由3.6米提高到3.9米，此外，套内大于180㎡的复式住宅可设置不超套内面积30%的挑空。

（2）扩展了社区公共休闲空间：新规规定住宅建筑首层均应整层架空，且架空面积不低于70%，符合标准的架空部分以及开敞的架空连廊、风雨连廊、景观亭等均不计容积率。

（3） 控制车位、绿地率、住宅面宽等指标下限，社区配套建筑设施建筑面积不计容，保障品质：半地下室车库、非机动车停放场所、社区配套设施等均不计入容积率，控制停车位指标、绿地率指标下限，合理限制各业态建筑楼体面宽值，保障小区品质。

02.

今年2月，《半月谈内部版》也发表文章《别再让买房像开盲盒》，赶在“两会”开幕之前，再次建议取消公摊面积。

关于公摊面积的“恩怨”由来已久，到底什么是公摊面积，为何“取消公摊面积”的呼声会如此高呢？

公摊面积最开始是由香港富豪李嘉诚提出，目的就是为了摊薄房价。

举个例子，如果按照室内面积来销售的话，一套100㎡的房子，售价200万元就是2万元/㎡，但如果按照室内面积70平方米，则房屋单价就接近3万元/㎡，过高的单价不利于商品房销售，于是公摊面积也就被加入了进来。提出来以后就得到了香港政府和某些房地产商以及物业公司的大力支持，

后来，大陆学习借鉴，并且很快的开始执行“公摊面积”这一销售方法。

在说公摊面积的猫腻之前，首先我们来熟悉一下什么是套内面积。

什么是套内面积？

顾名思义，套内面积全名套内建筑面积，是由套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积三部分组成，销售房屋，如果按套内面积计算，对业主和开发商都有一定的有利因素。

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积；套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

而套内面积并非自己能量，对于业主来讲，套内面积并不是房间的面积，还包括墙体的面积，假如按套内面积算的话，有些业主不知就里，拿着尺子一量，发现自己的面积不对，还会发生新的纠纷。套内面积并不是一般的消费者者拿着一把尺就能准确算出来的，需要委托专门的部门准确地测量面积。

对于购房者而言，如果按照套内面积销售的方式比较直观、比较透明，也比较好操作，很多人自己都可以计算出来。

所以在住建部提及了这一点以后，自然成为各大媒体的噱头，因为对于购房者来说是绝对利好。

公摊面积暗藏多少“猫腻”？

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有:

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。

2017年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

但是目前尚未有现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。所以在公摊面积上就会暗藏许多“猫腻”。

做大公摊面积

国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。

开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

重复公摊、重复收钱

而且还会存在一点争议，就是购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用?

目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

拿业主公摊面积牟利

一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

结语.

合肥计容新规下的首个项目便是润城北中海15号地块，此前已有消息传出项目共规划9栋楼，户型面积136-166㎡，得房率91%左右！

昨日土拍的地块也将全部采用新的计容规则，高得房率无疑更吸引购房者目光，延用旧的计容规则的项目，购房者会不会觉得自己是被背刺了呢，毕竟合肥之前洋房公摊12%至18%左右，住宅公摊高层公摊18%至22%左右，商办则更高。