郑州上半年写字楼市场竞争加剧，零售市场细分化和多元化发展

大河报·豫视频记者 张腾飞 赵志雯

7月25日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望》。数据显示，2024上半年，在宏观政策的积极引导和地方经济结构调整的双重作用下，郑州商业地产市场展现出新的活力，高新技术产业和现代服务业的加速发展，为经济增长注入了新动力。

其中，写字楼市场方面，新增供应的增加和市场存量的上升，对租金价格形成了一定的下行压力；零售物业市场在政策的助力下，尤其是对餐饮和体验式业态的鼓励，吸引了更多相关品牌入驻，推动了市场的细分化和多元化发展。

优质写字楼市场：核心商务区主导去化，性价比成市场新宠

2024年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，共计14.5万平方米，推动市场存量上升至近518.4万平方米。全市写字楼市场平均租金较2023年下半年有所下降，空置率下降1.5个百分点至25.3%。上半年净吸纳量录得4.12万平方米，与2023年上半年基本持平。

从客户成交类别看，2024上半年，来自专业服务、金融类行业及TMT的新租需求主导市场吸纳，市场成交占比近60%。其余如新能源、房地产建筑、消费品服务类新增需求相对收缩。以金融岛片区及高铁站板块为主的核心商务片区中，拥有自建楼宇的企业业主通过对上下游子公司办公面积的回迁，来降低存量资产的空置成本。

展望2024年下半年，市场供应暂缓，龙湖金融岛片区及高铁站东广场核心区域的已入市楼宇仍将成为主力成交区域，性价比较高的优质楼宇将成为该片区市场客户的新宠。

随着市场对前置成本及租赁灵活性关注的升温，虽然甲级楼宇的租金降幅空间将逐渐大于乙级楼宇，但部分优质客户或仍将降级至乙级楼宇，来换取更多的成本节省。

世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳表示：“上半年郑州写字楼市场仍处于以价换量转换期，客户仍对搬迁及新设选址持谨慎态度，建议业主方从多维度提升租赁策略，灵活租约管理，以扩大自身优势，稳定现有客户，提升楼宇竞争力。”

优质零售物业市场：细分化和多元化趋势明显，品牌选址聚焦头部商场

2024年上半年，郑州零售物业市场录得两个项目开业，分别是位于花园路商圈（城市两个核心商圈之一）的新田360广场国贸店北区以及位于郑东新区北龙湖板块的好睦邻·如意坊，总计为市场带来16.8万平方米的新增供应，推动整体市场存量上升至719.9万平方米。

受品牌对市场开店信心降低及持续保持观望态势，2024年上半年市场整体空置率有所上升，租金相应有所下降。品牌选址及开店也更加聚焦核心商圈及客流量、业绩较好的头部商场。

全市成交方面，零售服饰类品牌进一步细分化，以线上品牌线下化、二次元、户外运动等品类拓展趋势最为显著。如位于城市核心商圈（二七商圈）的两个大型商业项目-大上海城、新田360广场太康路店，均通过定位调整，引进“二次元”业态实现了项目业绩及客流的整体重构与双向提升。

新田360广场

此外，餐饮业态在上半年的扩张表现较为积极，成交中40%为城市首店，如麒麟大口茶、裕莲茶楼、山缓缓火锅、O'eat、大渝火锅、CIU MEI GUN潮味馆、吃饭皇帝大、喜庭海鲜自助、fufuland等分别进驻了位于城市核心商圈的丹尼斯大卫城、二七万象城和正弘城等项目。

二七万象城 喜庭海鲜自助

二七万象城 吃饭皇帝大

正弘城 O'eat

正弘城 裕莲茶楼

正弘城潮味馆

国际品牌方面仍主要聚焦于丹尼斯大卫城，继2023年完成与多个奢侈品集团的进一步合作和品牌落地后，在2024上半年进一步夯实和补足国际品牌阵容，如LVMH集团旗下奢侈品牌Louis Vuitton升级为双层旗舰店，FENDI开设河南首店暨双层旗舰店，意大利老牌奢侈品牌GIADA由郑州二七万象城搬迁至丹尼斯大卫城，RIMOWA回归郑州在大卫城开设快闪店。

丹尼斯大卫城 Louis Vuitton

丹尼斯大卫城 FENDI

香氛美妆品牌也进一步强化了在郑州市场的投入，如英国奢侈品牌Burberry旗下同名彩妆品牌首次登陆郑州市场；来自北欧瑞典的高端生活方式品牌“BYREDO”在丹尼斯大卫城二楼开设华中首店暨旗舰店，门店涵盖香氛、美妆、家居和配饰。

新能源汽车方面，本季蔚来汽车在郑州传统汽车4S店板块开设了华中地区最大的体验中心（1.5万平方米），此举也可以视为是新能源汽车线下终端布局转型的风向标。

一方面随着在品牌建设、产品研发、销量等各方面的逐步成熟，在门店渠道模式方面也开始从早期的纯直营，逐步转向经销商伙伴模式。例如小鹏汽车、阿维塔、腾势、蔚来汽车的子品牌乐道、智己汽车等，均在积极拥抱经销商模式，此举对于车企而言，将会进一步降低其管理和运营成本及库存压力；另一方面，虽然核心商圈的客流量有保证，但从销售转化率等核心数据来看无法像以往保持稳健增长，反而愿意驱车数十公里前往汽车城或传统4S店较为集中区域的顾客的目的性和购买意愿更强，订单转化周期更短更快。

主力店方面，本季较大亮点是胖东来继帮扶调改湖南步步高超市后，启动了对永辉超市的调改帮扶计划，并将改造的首店选在了郑州金水信万广场。最终，在经过19天的闭店改造，通过对商品结构、人员薪资、服务标准、门店人员编制等进行调整后，取得了显著成效，该门店首日销售额达到了188万元，为调改之前平均日销的13.9倍。

6月19日，调改后的永辉超市信万广场店重新营业

展望下半年，伴随市场的动态变化及品牌商开店策略的进一步调整，虽然已有多个项目宣布将延期至2025年上半年开业，但包括郑州杉杉奥特莱斯购物广场·二七店、郑州米房创意园等项目仍将按照预期时间开业。而此次年中调整后的全年新增优质商业供应预计较年初预测会减少47.8万平方米，全年预计新增优质供应为29.5万平方米。

世邦魏理仕郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部商业负责人张桐表示：“面对日趋变化的市场发展形势及两极分化凸显的市场竞争，品牌的选址及开店将会更加聚焦头部商场，而对于商场的招商及运营人员而言，对其专业能力的要求也会变得越来越高。因此，内容驱动、深度运营、极致体验、文化渗透、空间营造，势必将成为当下及未来每一个零售商业从业者需要深思与践行的核心理念与发展方向。”

来源：大河报·豫视频 编辑：张腾飞