争了8年，广钢、奶厂、广纸谁赢了？一文说清

日前，楼市君摸查了广州150个重点二手楼盘的价格变化。

其中，就包括一直被拿来PK的奶厂、广钢、广纸三大板块的标杆盘。

从2016年前后入市开始，这三个板块的房价已竞逐了8年之久，如今结果揭晓。

8年内，三大板块房价变化如何，哪个板块暂时领先？

｜奶厂招商雍华府实景图

｜广州楼市发布 摄

壹

奶厂登高也跌重

广钢、广纸稳中有涨

2016年前后，是广州造“新城”的巅峰期，开发商组团拿地开发，奶厂、广钢、广纸3大热门板块诞生。

如今近8年过去了，三大板块的发展已经趋于成熟，常住人口都达到10万+。

当年的新房也变成了“次新房”重新入市， 成为广州话题度最高的二手板块。

｜广钢新城航拍

｜广州楼市发布 摄

这么多年来三个板块一直被拿来比较，除了开发时间接近，另外一个原因是新盘起步价相差不大。

三者争了8年，谁也不服谁。

现在这些板块的价格及涨跌如何？板块内部差距大不大？都给大家摸清了。

1、价格及涨跌幅：奶厂整体领先，广钢、广纸稳中有涨。

先来看牛奶厂板块，目前整体价格和涨幅都是领先的。

四 大 金刚目前 普遍站上5.6-6万+/平，板块内价差很小， 整体涨幅都在40%以上，其中 龙湖首开天宸 原著最高达到73.5%。

不过奶厂近期没有别墅成交记录，算上别墅最高价和涨幅会更高， 毕竟华润天合223 平的 别墅去年 就已经卖到13.1万/平了。

｜广州楼市发布 制图

整体涨幅第二的是广钢。

广钢次新房整体涨幅绝大多数都在18%以上，主打改善的珠江金茂府涨幅最高达到63%，华发中央公园最低仅5.6%。

三个板块中，广钢的价格和涨幅差距最大， 楼市君认为成因或有以下三个：

新盘多且定位差距大、开盘价从2字头到5字头都有跨度大、各盘价格造化。

｜广钢海德公馆实拍

｜广州楼市发布 摄

广纸整体涨幅较小，但价格是第二坚挺的。

比如雅居乐海珠小雅涨幅只有可怜的2%，星汇海珠湾还不错涨幅达到50%。

目前广纸四盘稍低的星汇海珠湾成交均价也在4.8万/平，金融街融御好一点的房源没有7万多都拿不下。

2、近3年成交与走势：奶厂登高跌重，广钢持续走货，广纸单盘承包市场。

再来看最难熬的近3年，三个板块的价格走势和成交情况。

首先是奶厂，近3年整体跌幅最惨，基本都在29%以上，可谓“登高跌重”。

奶厂跌的基本都是小户型，比如金地天河公馆约86平3房已经降到5.2万/平了。

4房以上大户型非常坚挺，金地天河公馆、招商雍华府、华润天合等4房都稳在6万+/平。

板块近3年单盘成交都在30套左右，可见交投是比较旺盛的。

｜广州楼市发布 制图

这3年大市挤水，广钢的分化进一步被放大。

广钢十几个二手盘，刚需盘的更加刚需，改善盘小户型也割肉，但大户型熹昂对较稳

比如广钢二手天花板珠江金茂府4房，即使买家拿着屠龙刀大砍，也守住了6万大关。

而刚需中海锦汇华庭已经有多套房源成交价2字头；中海锦御华庭78平2房，成交单价也来到了3.5万/平。

｜图源：贝壳找房

广纸最大的不同点在于次新房较少，竞争较小。

加上片区多是20年以上的老小区，对比之下次新房更香了。

据贝壳找房统计，广纸四盘近3年成交星汇海珠湾遥遥领先，高达62套，是三个板块中走量最多的。

楼市君发现，成交房源中超过一半都是3房以上，可见置换是主要需求。

小区部分户型可以看江，且自带3万方商业“广纸天地荟”，楼下有公园，广佛线燕岗站走路就能到，很多买家买账。

贰

不以房价论英雄

配套及增量也是重点

当然，房价不是衡量板块潜力的唯一标准，环境、配套、增量等也在PK之列。

同样是卖地造城，三个板块的综合素质和增长点也各异。

广钢新城

配套成熟优质且低密，楼太密也是事实

从本质上来看，广钢由政府主导成片开发，国央企操盘，配套规划到位，唯一被吐槽的是楼太密。

目前广钢省实一小、省实初中、华附等8所学校已开学，2所学校在建，未来将增开到32所。

预计年底开通运营的11号线鹤洞站也经过广钢片区，交通路网进一步加密。此外，广钢公园二期近期也已开放。

｜广钢公园二期实拍

｜广州楼市发布 摄

供应方面，保利鹤洞汽修厂地块据说大概率会参考保利和颂做小户型，广钢未来对刚需会更加友好。

广钢车辆段综合体以及广钢1号地块也在今年供地蓝皮书中，入市后将为广钢再续一把火 。

｜广州楼市发布 制图

牛奶厂

片区越来越豪宅化，交通和商业待改善

奶厂跟广钢不同，一开始就在走高端路线。

凭借妈生好皮、天河后花园的定位，奶厂的二手交投一直都比较旺盛。

片区近几年入市的合景臻颐府、缦云广州、越秀·观樾，最小140平起步，同样是走纯改善路线。

有网友调侃：广钢越来越刚需化，奶厂越来越豪宅化。

｜牛奶厂航拍图

｜广州楼市发布 摄

然而越豪宅化，奶厂的交通不便、商业配套不足问题就越扎眼。

以前奶厂板块民企开发居多，大多项目只兑现自身配套，周边公共配套欠缺完善。

13年了，悦景路拓宽工程还没正式开始施工，商业能拿得出手的商业也只有华润天合配建的4层商业。

网友就曾吐槽：广钢开星巴克发小红书都被笑，而牛奶厂连星巴克都没有。

｜华润天合商业

|粉丝供图

目前来看，奶厂未来的价值增量，主要依靠吉山村旧改。

6月底，天河点名吉山村旧改是低效用地试点，要促进项目提速；日前吉山村还发起了“集转国”的表决，算动起来了。

｜文件截图

丨图源广州规划与自然资源局

广纸新城

三板块中唯一望江，旧改是主要增量

广纸是老广心中的核心居住，这里也是广州工业大道梦开始的地方。

随着大烟囱倒下、广佛线开通、环岛路建设，太古仓、BIG海珠湾艺术园等地标拔地而起，现在片区有了一个响亮的名字“海珠湾”。

广纸是最有底蕴和历史气息的，也是三板块中唯一可以望江的板块，买家大多都是有地缘情节的老广。

广纸四个盘体量都不大，最大的星汇海珠湾也只有9栋楼，次新房比较吃香。

｜广州楼市发布 制图

2020年，曾经广州地王项目时代大家项目入市，广纸的价格也站上10万+。

再到目前在售的中海观澔府，江湾·和樾，新盘再次推高了广纸新城的热度。

广纸还有多个利好在兑现，11号线燕岗站、棣园站都会经过片区，加上又有绵长的后航道江景，新盘溢价空间较大。

｜珠江后航道江景航拍

｜广州楼市发布 摄

旧改，也是未来巨大的增量。

隔壁的联星村今年4月改造方案已获批，总建筑面积为86.8万方。

去年广纸片区的设计及控规显示，广纸约 245公顷，其中三旧用地就占了108.55公顷，相当半个广纸新城都要脱胎换骨。

总之，胜负只是一时的，随着三个板块的增量释放，利好逐步兑现，未来哪个板块的房价更威水，只能留给时间回答了。

不过可以确定的是，未来无论大家选择在哪个板块安家，配套只会比现在更完善。

你最看好哪个板块？欢迎投票，评论区说出你答案~