奥运冠军卖光国内外房产创业？冯仑：今时今日，不同以往

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问：在近期《中国企业家》杂志专访中，拳击奥运金牌得主邹市明与妻子冉莹颖分享了他们的创业经历。邹市明坦言创业更具挑战性，并强调了顺势而为的重要性。冉莹颖透露，在创业的七年中，他们出售了位于北京、贵州、上海以及美国的所有房产。

您怎么看邹市明夫妇因为创业而卖掉了全部房产这件事？在当前的经济和社会环境下，选择创业需要考虑哪些关键因素？

冯仑：我觉得打拳的规则很清楚，只要勤学苦练，每天都有一点进步，相对来说，只要你练习找对方法，成绩总会一点点提升。

这是在规则和确定性情况下的一种博弈，而创业完全不同。创业的规则取决于行业和市场环境，比如房地产行业，这几年规则变化多端且不确定，赢的机会很少。所以，当前创业是在一个高度不确定的环境下进行博弈，成功率比较低，难度远高于体育运动。

我觉得现在创业与以往相比，有四个更大的挑战。

首先是市场的萎缩，我们叫做退潮。比如，房地产市场在2019年有近20万亿的新房和二手房交易量，而今年可能只有6万亿。市场缩水后，机会自然少了很多，这是一个现实的困难。

第二，技术发生了很大变化。技术进步非常快，人工智能已经进入产品生产和营销领域。比如，现在买房，你以为自己在和经纪人谈，但实际上可能是人工智能机器人在跟你说。技术的快速发展已经渗透到各个方面，改变了许多商业格局、消费习惯和场景。

第三，制度环境也发生了巨大变化。以房地产政策为例，2019年以前政策一直在收紧，而现在则逐渐放松。这种变化的不确定性带来很大挑战，企业需要不断适应市场，但这种调整有滞后性。此外，企业的认知也需要及时更新。如果认知还停留在十年前，而环境已经发生变化，企业就会陷入滞后和被动的境地。这种情况比以前复杂得多，难很多。

第四，大家的预期发生了改变。过去，创业容错率比较高，失败后可以重新再来，企业上市后，就可以变现，资金流动相对宽松。现在一旦企业破产，你不仅会被限制高消费，还可能陷入复杂的官司，再创业的难度非常高。因为现在企业破产后，没有个人破产保护机制，很容易导致个人连带家庭都难以翻身。

此外，现在企业上市机会减少，融资、并购、重组、变现的难度增加，监管也更加严格，这使得外部风险投资和PE资本减少。这样的话，创业者想要获得资本、解决资金困境的难度更大。资本的退潮也降低了创业的热情。

总之，这些都是我们今天面临的一个不同以往的创业环境，所以这位拳击冠军的感受很真切。在如今的环境下，创业确实比打拳更难。

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问：这几天，「房地产税来了」呼声再起。因为7月21日发布的大会文件《决定》中写有：完善房地产税收制度，并且明确：到2029年80周年时，要完成《决定》提出的改革任务。我们该如何理解《决定》中的「完善房地产税收制度」？未来五年内，您认为房地产税有可能全面实施吗？

冯仑：关于房地产税的征收，主要涉及两个事情。

第一，中国的法律规定，土地归国家所有，而房产是私有的。这导致一个财产权不完整的问题，因为房产是建立在国有土地上的私有财产。在这种情况下，房地产税作为一种财产税，其法律依据似乎存在争议。

如果一个人租用了土地70年，并在该土地上建造了房屋，尽管他支付了土地租金并拥有房屋的产权，但土地本身并非他的财产。这引发了一个问题：在法律上，是否应该对这种基于租赁关系建立财产征税？我觉得这不合乎财产税的标准。

第二，房地产税的征收还涉及技术层面的问题，比如说房产的估值。目前，相关部门正在研究如何准确评估房产价值，以便合理征税。房产税的征收需要一个精确的估值体系，以确保税收的公平性和合理性。

我觉得，征收房地产税的前提是土地使用权到期后自动续期99年，且不再收取费用。这样就可以收了。新加坡就采用类似的方法，对99年的土地征税，但税额较低。征收房地产税时，应该依据房产的使用年限、土地剩余使用年限以及市场评估价格来制定精确的标准和数字化处理系统。

目前，我们技术方面已经有了很大的进展，但法律条件还未完全成熟。如果技术条件具备且法律成熟，那可以收；如果技术条件具备但法律尚未完善，地方政府由于财政困难，也可能会考虑通过征收房地产税来增加收入，支持地方发展。