深入探讨离婚房产分割 涉及案外人等棘手问题怎样妥善处理

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

**原告诉称**

原告赵某杰向本院提出诉讼请求：

1. 依法分割原、被告共有的北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋），依法分割原、被告共有的北京市西城区二号房产（以下简称二号房屋）。

2. 依法判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：

原、被告于1999 年 3 月 1 日登记结婚。原告于 2017 年 10 月第一次起诉离婚，法院于 2017 年 11 月 21 日驳回了原告的诉讼请求。其后，原告又于 2018 年 6 月第二次起诉离婚，法院于 2018 年 10 月 23 日判决准予原、被告离婚。一审判决后，被告提出上诉，北京市第二中级人民法院于 2018 年 11 月 30 日判决维持了一审判决。在前述离婚诉讼中，双方未就夫妻共同财产进行分割，现原告诉至法院，请求依法分割原、被告以下共同财产：

原、被告婚后于2003 年共同购得的一号房屋，该房屋的相关购房发票、房屋买卖合同以及房屋产权证等材料原件均由被告持有。原告认为，公民的合法财产权利依法受法律保护，在原、被告离婚后，双方已不具备共同使用共同财产的基础，因此，原告请求依法分割原、被告共同财产，故原告诉至法院。

**被告辩称**

被告刘某贵辩称，原告所述双方婚姻情况属实。同意分割夫妻共同财产，被告另外还要求分割如下财产：

1. 房产：原告名下北京市丰台区三号的房屋（以下简称三号房屋）。

对于原告提出分割的财产：

1. 房产：一号房屋同意分割，但是该房屋系被告出售婚前房屋后购买，使用了婚前房屋的售房款 45 万元，该 45 万元及其增值属于被告的个人财产。此外，一号房屋 10%产权份额系被告的母亲秦某所有，该部分不应作为夫妻共同财产进行分割。

二号房屋系以被告名义进行贷款，实际所有权人属于秦某夫妇，不应作为本案的夫妻共同财产进行分割。

对于被告要求分割的财产，原告的意见为：

1. 三号房屋系原告母亲的个人房产，所有权登记在原告母亲名下，与本案无关。

**法院查明**

原、被告于1999 年 3 月 1 日登记结婚，双方均系再婚，婚后未育有子女。2017 年 10 月，原告起诉要求离婚，后被驳回诉讼请求。2018 年 7 月，原告再次起诉要求离婚，本院审判决准予赵某杰和刘某贵离婚。刘某贵不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

双方要求分割的财产有：

一、房产：

1. 一号房屋。2004 年 2 月 28 日，买受人刘某贵、秦某与出卖人北京市 K 公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以 867249 元总价格购买一号房屋，买受人于签署房屋认购书时交纳定金 2 万元，于合同订立之日支付 617249 元，另贷款 25 万元。2004 年，刘某贵与秦某签订《产权分割协议》，内容为：“现有双方共有房屋一处，坐落于北京市宣武区一号，经双方友好协商，一致同意：刘某贵占有该处房屋产权的百分之九十，秦某占有该处房屋产权的百分之十，房屋所有权证由刘某贵持有，房屋共有权证由秦某持有。双方对此均无异议。”

同日，借款人刘某贵（乙方）与贷款人D 银行（甲方），抵押人刘某贵、秦某、赵某杰，保证人北京市 K 公司签订《住房贷款合同》，甲方贷给乙方 25 万元，用于购买一号房屋，贷款期限自 2004 年 3 月 16 日至 2019 年 3 月 16 日。赵某杰在个人住房贷款合同上签字确认。2006 年 5 月，一号房屋所有权证下发，登记在刘某贵名下。

2004 年 9 月 14 日，卖方刘某贵（甲方）与买方周某涛（乙方）签订《买卖合同》，约定乙方购买坐落于丰台区 Q 号的房屋，房屋售价为 45 万元。

审理中，被告认为在分割一号房屋时，应先扣除被告婚前房屋售房款45 万元及增值部分所对应的财产价值，及属于被告母亲秦某所有的 10%产权份额对应的财产价值，剩余的财产价值作为夫妻共同财产进行分割。被告称 2004 年，被告出售婚前个人所有的位于北京市丰台区 Q 号的房屋，后用该房屋售房款 45 万元购买了一号房屋，该 45 万元及增值部分系被告的个人财产，此外，一号房屋实际产权人还有被告的母亲秦某，系被告与秦某共有，秦某占该房屋的 10%份额。原告对被告以上所述不予认可。

另查明，秦某于2021 年 6 月以共有权确认纠纷为由将刘某贵、赵某杰诉至本院，要求依法确认秦某对一号房屋享有十分之一的产权份额。本院审理后驳回秦某的全部诉讼请求。现该判决已经生效。

在诉讼过程中，对一号房屋的现市场价值进行评估，评估结果为，在价值时点2021 年 3 月 29 日，一号房屋价值总额 1365.96 万元。

2. 二号房屋。2002 年 2 月 25 日，刘某贵、秦某（买受人）与出卖人北京市 B 公司签订《商品房买卖合同》，以 758385 元的总价格，按揭贷款付款方式购买了二号房屋，定金 1 万元于签约之日付清，首期款 148385 元于 2002 年 3 月 10 日付清，剩余款项 60 万元申请银行按揭。2002 年 4 月 3 日，借款人刘某贵与贷款人某银行、保证人北京市 B 公司签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款 60 万元，用途为用于购买二号房屋。2004 年 10 月 26 日，该房屋所有权证下发，登记在刘某贵、秦某名下，其中刘某贵占 1/3 份额。该房屋贷款已于 2002 年 12 月还清，其中 2002 年 12 月 10 日还款 582932.52 元。

2002 年 11 月 27 日，秦某（乙方）与甲方 W 公司签订《改造货币补偿协议》。甲方支付乙方货币补偿款等共计 486666.8 元。

审理中，被告认为二号房屋系被告的母亲秦某通过危旧房改造购得，产权人是秦某，因购房时秦某已不具备按揭购房的条件，所以通过被告占三分之一产权份额形式以被告的名义办理按揭贷款，该房屋是秦某的个人财产，不属于夫妻共同财产。原告认为秦某取得补偿款的数额总额为486666.8 元，而二号房屋的购房款为 758385 元，显然，秦某取得的补偿款并不足以支付二号房屋的购房款。被告在原告不知情且未经原告同意的情况下，通过房屋抵押贷款的方式向银行贷款 60 万元，支付了购房款，后又通过现金存款，再由银行划扣资金的方式偿还贷款。

被告提供的证据无法证明被告还贷资金来源于秦某，被告的擅自处分行为应当认定为转移、隐匿夫妻共同财产。被告和秦某作为共同买受人购买了二号房屋，并在后续不动产登记时，被告也取得了该房屋的三分之一份额，故被告所有的三分之一份额均应归原告所有。

在诉讼过程中，被告申请证人出庭作证。证人秦某的证言，证明秦某系刘某贵之母，秦某以前居住的房屋被拆迁，按当时的拆迁政策，不搬走就不给补偿。秦某没有别的地方住，就购买了二号房屋，委托儿子刘某贵帮其贷款60 万元，其他购买事宜都是由秦某自己办理，贷款也是秦某自己偿还，贷款最初是每月 4000 元左右。拆迁时秦某获得补偿款 50 万元，也是其自行去银行办理。一号房屋是刘某贵购买，买房时购房款差 10 万元，秦某就给刘某贵出资 10 万元，所以一号房屋产权也有秦某的份额。

原告不认可该证人证言的真实性，原告认为没有证据证明证人到银行存款与二号房屋的还贷之间有关联，也没有证据证明秦某曾在购买一号房屋时进行过任何的出资。

3. 三号房屋。2005 年 8 月 4 日，赵某杰与 Y 公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，以 633211 元的价格购买三号房屋。2006 年 6 月，该房屋所有权证下发，登记在赵某杰名下，2013 年 3 月 26 日，赵某杰与买受人金某欣签订《存量房屋买卖合同》，以 178 万元的价格出售三号房屋。2013 年 3 月 26 日，该房屋所有权登记在金某欣名下。

**裁判结果**

一、位于北京市西城区一号房屋归被告刘某贵所有，被告刘某贵于本判决生效之日起十五日内给付原告赵某杰房屋折价款682.98 万元。

二、驳回原告赵某杰的其他诉讼请求。

三、驳回被告刘某贵的其他诉讼请求。

**房产律师靳双权点评**

本案中，双方离婚时未处理夫妻共同财产，现均要求分割处理，符合法律规定，应依法予以分割。法院对双方诉求分割的财产分别处理如下：

一、房屋：

1. 一号房屋。双方争议的焦点为该房屋全部为夫妻共同财产还是部分为夫妻共同财产？

首先，该房屋购买于双方婚姻存续期间，产权登记在被告名下。其次，虽由被告和被告的母亲秦某共同签订买卖合同，且被告与秦某之间签订产权共有协议，但此后二人并未实际履行该协议，一号房屋产权登记在被告一人名下，即便秦某出资购买，该出资也属于秦某与原、被告之间的债权债务关系，并不影响该房屋的权属。第三，从被告出售婚前个人所有房屋的时间及一号房屋购买的时间来看，虽然二者相近，但被告提供的证据尚不足以证明购买一号房屋时使用了被告婚前个人所有房屋的售房款45 万元，即便购房时使用了该笔售房款 45 万元，亦应视为被告对原告的赠与，属于双方对一号房屋的共同出资。综上，一号房屋全部为夫妻共同财产，双方应平均分割。

为了便利生活，综合双方的实际情况，法院确定一号房屋归被告所有，被告按照评估的价值给付原告一半的折价款。被告提出的该房屋购买时使用了其婚前房屋的售房款45 万元，该 45 万元及相应的增值属于被告的个人财产，且该房屋 10%产权份额系被告的母亲秦某所有，该部分不属于夫妻共同财产的辩解意见，依据不足，法院不予采信。

2. 二号房屋。该房屋为被告与秦某按份共有，其中被告占三分之一份额。因涉及案外人利益，本案中不宜直接处理，各权利人可另行解决。

3. 三号房屋。该房屋登记在案外人金某欣名下，被告提供的证据不足以证明该房屋属于夫妻共同财产，故被告主张分割该房屋，依据不足，法院难以支持。如双方对该房屋权属仍存争议，可另行解决。