上海松江「招商云澜湾」招商蛇口，在这方面很“辣手”！

上海松江「招商云澜湾」

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现在我们一谈到央企，脑子里突然会蹦出稳健二字。然而，这几天艳姐在梳理几家典型央企今年来的表现，发现有些房企还是有着比较个性的一面。

比如去年销售业绩位居上海第一的招商蛇口。而且在今年前三季度，招商蛇口也是做到了全口径、操盘金额、权益销售金额、操盘面积的全维度第一。

图片来源：克而瑞上海

你不能否认招商蛇口打造爆款的能力：

去年它在上海推出了6个项目，几乎都实现了开盘即清盘。而且今年前三季度上海项目销售金额TOP10榜单中，招商蛇口参与打造的项目居然就占到了3席。

前三季度上海项目销售金额TOP10榜单

图片来源：克而瑞

艳姐看了很多爆款项目，简单来说无非就是两大因素：

一个是地块赋予项目的先天优势，一个是产品打造的后天努力。

所以你去看招商蛇口去年来的动作，拿地“稳准狠”，有自己的一套拿地心法，而且它还有比较强的实力来打造品质产品。

近期艳姐得知，接下来招商蛇口还有一个全新项目——招商云澜湾，即将入市，无论从地块属性还是产品层面来看，都算是潜力股。

今天艳姐就和大家来聊聊招商蛇口的拿地逻辑以及这个项目。

01

招商蛇口的拿地眼光

招商蛇口在上海深耕了20年，可以说是上海市场的“老玩家”。

在2017年它又提出了“重返上海”战略，已在上海布局了近70个项目。绝大部分项目都成为了爆款。

艳姐觉得，一个项目如果拿地拿对了，意味着成功的一大半，后续产品开发也能事半功倍。

招商蛇口在上海深耕这么多年，背后其实也有自己的一套拿地逻辑：

首先，招商蛇口会去拿市中心核心地段，因为作为一家超级央企，它有资金实力和能力去拿重磅地块。

这里有一个比较重要的时间节点，就是在2021年，招商蛇口将战略升级为“重返上海心”，着重布局上海中心区域。

这些重磅地块之上，打造出的是招商蛇口的最高等级产品系“玺”系产品，产品定位为“非城芯不落子”。此前招商蛇口打造的苏河玺、招商虹玺等项目，几乎每次入市都是热销的节奏。

除了持续看好市区地块外，招商蛇口还会持续加码一些具有较强规划的热点板块。

让艳姐比较佩服的是招商蛇口对于大虹桥板块的执着，它在西虹桥、徐泾等大虹桥的热点板块拿下诸多高价值地块，之后打造出的招商虹桥公馆、蟠龙府、璀璨时代几乎都成为了日光盘。

在大虹桥能够拿块地不难，难的是持续在大虹桥持续拿地、持续深耕、持续打造爆款，但招商蛇口做到了，这也是源于招商蛇口对于大虹桥的深度研究和未来发展的信心。

但艳姐觉得真正的拿地高手，是挖掘到暂时还没有泛着金光、隐藏的宝藏地块，招商蛇口似乎就是挖掘宝藏地块的高手。

在今年7月，上海第二批次土拍中，松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块吸引了招商蛇口、保利发展、国贸、象屿等7家品牌房企参拍。

最终经过21轮报价到了最高限价，经摇号由招商蛇口获得。虽然房地联动价仅4.9万/㎡ ，不算是一个“弹眼落睛”的地块，但当你仔细研究地块所处板块潜力和地块属性的时候，或许就真的会理解招商蛇口拿下松江这块地的脑回路。

02

拿下高潜地块的脑回路

招商蛇口此次拿下的永丰街道地块，位于传统意义上的松江老城板块，而在松江老城北面，则是很多人都比较看好的松江新城板块。

松江新城板块有强力的规划加持，经过多年发展，整体板块价值日臻成熟，所以很多品牌房企选择在松江新城落子。

在很多人的固有观念中，新城的板块价值是大于老城的，而招商蛇口拿下松江老城地块，也是看到了松江老城独特的人文价值、产业价值以及板块潜在的上升空间。

松江老城古称华亭，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和多元的旅游资源。这里也出了很多名人，比如名臣如陆瑁、陆晔、陆玩、钱龙锡等；忠烈如陈子龙、夏允彝、夏完淳、章旷等；文士大儒如何良俊、徐献忠、唐汝询等，史家如顾清、何三畏、王鸿绪等。

而且当你走进松江老城，你总会无处不在的历史文化底蕴，比如中山路，最早是唐华亭县中的一条通衢大道，可以说是上海最早的一条城市道路之一。中山路名字的由来，据说是民国元年，孙中山到松江视察，人们为了纪念他的莅临，将十里长街命名为中山路。

再比如位于松江老城的城西的仓城，其曾是明清两代松江府的最大漕粮仓储地和漕运始发地。松江是鱼米之乡，张氏米行是仓城近代米业的代表，2016年被列为松江区文物保护点。仓城还保留了诸多历史保护建筑，包括明、清、民国等100多处古建筑。

板块内有诸多历史人文建筑：比如庙前街、长桥街等历史文化老街，还有岳庙、西林寺、杜氏雕花楼等文化遗产。

杜氏雕花楼

而且松江老城也在持续升级人文深度：

此前松江老城醉白池南面打造了松江文化新地标——人文松江活动中心，其由云间剧院、文化馆新馆、图书馆新馆和云间艺术会堂组成，总建筑面积约6.3万平方米，总投资近9亿。

人文松江活动中心

图片来源：上海松江官微

在保留历史文化底蕴，提升板块文化价值之外，松江老城还有两大超级利好。

① G60科创走廊：赋能松江老城产业升级

首先不得不提的就是G60科创走廊，它不仅被纳入《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，还被写入“十四五”规划和2035年远景目标纲要。

图片来源：上海松江官微

2016年5月，松江区提出“G60科创走廊”的概念，提出并围绕G60高速公路布局了9个产业区。G60科创走廊对于松江的赋能，就是让过去的“松江制造”转变为未来的“松江创造”。

通过以下这些数据，我们也看到G60科创走廊的创造性：

松江-G60科创走廊目前已入驻40多家世界500强企业，18个超5亿元项目，贡献全区约90%以上的工业产值，占全上海工业产值近10%。

其中作为“一廊九区”成员的松江科技影都，将成为上海全球影视创制中心的重要承载地，也将是上海2035全球影视创制中心建设重要阵地。

截至目前，上海科技影都已集聚7000余家影视企业及工作室，覆盖了影视创作、拍摄、培训、宣发等各个环节，基本实现了影视全产业链发展。

在《上海科技影都建设发展“十四五”规划》中，永丰街道还承载了规划占地总计约260亩的华策长三角国际影视中心、规划总用地面积约150亩的星空综艺影视制作基地、规划总用地面积约62亩的中视儒意影视基地等多个重点项目。

科技影都

图片来源：上海松江官微

未来这里将会导入一批从事影视行业的中高端人才，从而进一步激发松江老城区的活力。

② 松江南站枢纽：拉动板块发展的重大引擎

更要知道的是，松江老城南连松江南站枢纽，该枢纽是继虹桥枢纽、东方枢纽后，上海第三大高铁枢纽。

根据《上海2035整体规划》，松江南站枢纽拥有9台23线，未来将接入沪昆高铁、沪苏湖高铁等国家线路，年客流量预计将达2000万人次/年。

松江南站枢纽效果图

图片来源：上海松江官微

在2022年，松江南站规划升级为“超440万方松江新城中央活动区”，囊括约130万方松江枢纽、地标建筑群、约200万方商业办公研发设施等。

松江南站枢纽也将承担老城区未来发展的重任，一座高铁站是拉动城市发展的巨大引擎，能改变区域结构，并促进板块发展。

所以在这些超级规划和资源的赋能之下，松江老城在未来也肯定会迎来一波板块势能的腾飞。

招商蛇口的拿地价值观，或许就是在拥有历史文化底蕴兼具产业发展潜能的板块打造项目，它也有能力来打造和板块气质相匹配的项目。

到这里为止，你或许也已经理解了招商蛇口拿地的脑回路了。

03

招商云澜湾的用心

招商蛇口能够拿下松江老城高潜地块，也是因为它对于松江足够了解。

早在2010年，招商蛇口就已经进入松江，历经13年深耕，打造了多系列产品。

招商蛇口对于松江的地脉文化也是知根知底，于是招商蛇口基于对城市发展的理解，在松江老城打造了上海首个“云澜系”项目招商云澜湾。

这里也要解释一下为什么叫云澜湾。云澜系是招商新产品系列，该系列产品主要出现在城市副中心或高成长热门地段，具备优质山系、水系等自然资源，客户主要是品质首置、首改、再改客群为主。

而松江的别称是“云”，澜湾又具有悦水怡然的雅韵，于是招商云澜湾这个案名就应运而生了。

你看这个地块属性就知道，和“云澜系”非常的搭。

地块位于松江主城区核心位置，是松江主城区罕见的优质地块，容积率为1.6，决定了项目必定是低密住宅社区以及高低配的配置。

项目规划设计方案

招商蛇口在这块土地上有比较大的发挥空间，此次招商云澜湾的叠墅将是罕见的上叠和下叠的配置，而此前上海市场中大多数叠墅产品都是上中下叠的设置，上下叠的配置，显然提供了更高的舒适度，这也会吸引一波高端和改善客群。

招商云澜湾南北两大地块坐拥水系景观带，于是，项目拟结合市政水系和小区景观进行一体化打造，营造了公区体验感。

整个小区的整体排布也是比较合理的，叠加别墅排布在水系景观带附近，而高层则排布在小区中间位置，叠墅临水，高层观水，将景观利用率做足，从而给到客户更好的体验。

目前项目规划叠加140套双叠墅，建面约135-140㎡；约477套观景高层，建面约95-125㎡，基本可以满足刚需和品质改善的需求。

近期网上也流出了项目效果图，其对南侧沿街区域进行了一体化的打造，营造出了社区的奢适感。

关于招商云澜湾更多的内部设计细节，目前官方并没有公布更多的内容。

好作品，靠打磨。据说，招商蛇口此前还对松江本地人居进行了精细化的调研访谈，并对1365份调查问卷进行理性的需求分析，凭借成熟的开发经验，匹配该地块的客群需求，设计打造了更加贴合客户的、匹配这个地段属性的产品，从而为整个板块进行加持。

最后艳姐也想说说一个观点：

招商云澜湾也算是目前整个松江的高性价比楼盘，房地联动价为49000元/㎡左右，价格算是比较亲民的。

正如上文所说的，目前松江老城的板块价值也处于低洼阶段，未来也将迎来价值升级。未来松江未来的发展动能，很有可能会向价值低洼的松江老城发展。

招商云澜湾未来的价值提升潜能，还是值得期待的。

结语

20多年来，招商蛇口也是一直在持续深耕上海，跟随上海板块轮动发展的步伐来拿地，目前已完成在上海的全面布局。

也正是因为这种长期主义，让招商蛇口在拿地的时候更加游刃有余。

而且招商蛇口也一直在坚持将品质住宅、特色商业、城市综合体、长租公寓等产业带给上海，在上海持续积累品质口碑，也总是会通过产品，给我们带来惊喜。

招商蛇口的“辣手”，也正是源于坚持，源于长期主义。

估计在未来，招商蛇口在上海，还有更多惊喜故事要书写。

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