CRIC观点 | 江苏上半年市场解读：政策持续落地，楼市承压前行

上半年从中央到地方政策松绑加力提速，但对成交的提振作用边际递减，城市间分化加剧，改善品质型需求得以持续释放。上半年全省市场总体呈现疲弱态势。供应大幅回落，需求明显下调，成交均价下滑，库存总量微跌，去化周期延长。

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PART.1

全国动态

中央政策基调保持宽松，侧重点转向“去库存”

2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，首付比例低至15%、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进，白名单项目已获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”。

PART.2

政策变动

以旧换新步入密集落地期，亟待提升政策协同力

2023 年，在消费品行业盛行多年的“以旧换新”政策首次进入房地产市场，其最初由部分房企自行发起，随着“去库存”需求逐渐强烈，部分城市逐渐演变为由地方政府牵头，该政策的一大亮点在于部分国企将参与旧房收购，从而打通新房和二手房市场交易通路，以实现促进商品房销售、带动楼市回暖的最终目的。

CRIC观点：推进力度加大、各项配套政策能够及时跟进调整，对 “ 去库存 ” 将产生一定推动作用 ， 但影响楼市回暖进程的核心因素仍在于房贷利率调整的节奏和力度 。首先，从政策本身来说，“以旧换新”政策目前主要依靠各地因城施策，且落地案例偏少，尤其是对于国企收购资金来源等核心问题目前仍缺乏好的解决方案，对于地方债务突出的地区，为收购旧房进一步举债的难度较大，收购资金来源问题需要全国性的解决方案；再者，市场各方主体参与度有待进一步提高，尤其是房企参与度的提高意味着选购新房范围的扩大，有助于提高购房者参与意愿。然而，从根本上来看，“以旧换新”可以提高交易效率，但其实施规模受到资金、房地产库存分布区域不均衡等问题限制，难以创造大规模的新增需求。当前楼市症结主要在于需求不振，“以旧换新”政策对于楼市回暖更多是辅助作用，核心影响因素还是房贷利率后续的调整节奏和力度。

PART.3

土地市场

企业拿地意愿大幅收缩，成交规模创新低

2024年上半年江苏省涉宅类土地成交362.97万方，同比下跌60.66%，成交创半年度土地交易规模的新低，房企投资仍主要聚焦在核心一二线城市的优质板块，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱。

2024年上半年江苏省省内九城中南京成交建面146万方位居首位，其次为扬州49万方，徐州以34万方位居第三位；价格方面，苏州、无锡、扬州三城成交楼面价高于去年，其余城市由于成交地块中郊区占比较大，拉低了楼面均价。

PART.4

住宅市场

盐通等7城上涨，其余城市整体表现不及预期

2024年上半年江苏省新房成交面积844.65万方，同比下降40.91%。2024年以来，房地产市场虽然出现一些积极信号，但是整体下行压力不减。半年度仅镇江与南通成交呈现上涨，其余各城市市场依旧继续下行。在各项政策持续发力下，未来新房市场下行态势将有所放缓，但由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。

2024年上半年江苏省商品住宅均价19867元/㎡，同比下滑13.70%。12城中，11城均价同比下降，其中扬州受推盘结构和成交转淡等影响，均价跌幅达到17.36%，跌幅最大；1城同比上涨，镇江受改善需求驱动影响，同比涨幅为0.09%。整体来看，2024年上半年全省以价换量，房价大幅下调。

南京：2024年上半年南京新房市场成交168.58万㎡，同比下滑55.35%，整体房地产市场仍处于深度调整阶段，6月虽有4-5月前期利好新政加持和房企业绩冲刺，整体成交复苏情况不及预期。南京城市基本面尚佳，需求面临阶段性瓶颈，目前仍处于调整期；成交均价26063元/㎡，同比下滑12.57%，主要受推盘结构和成交转淡等影响。

苏南：2024年上半年苏南城市整体表现明显下滑，苏南各市成交量跌幅均超过20%，三城市成交均量价齐跌，因各城市房企推盘延续“减量提质”策略，加之越来越多的项目借助政策东风，积极自救，特价房+强渠道或成“标配”，因此价格均明显下滑。

苏中：2024年上半年苏中城市中南通与镇江市场表现优于预期，其中南通成交量同比上涨16.38%，多数项目以价换量，成效显著。镇江是唯一量价均有涨幅的城市，其余城市成交量均下滑，整体市场韧性不足，市场需求量保持低位。

苏北：2024年上半年苏北市场整体表现不容乐观，核心城市徐州、淮安、盐城与连云港成交表现均呈现下降趋势，随着楼市下行，市场客户量不足，苏北各城市市场压力倍增。价格方面，以价换量贯穿整个苏北市场，但效果并不显著，各城市价格同比均下滑。

PART.5

需求结构

刚改及改善市场需求恒定，高改溢价能力更强

90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在6-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比达到70%及以上，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，南京及苏南等高能级城市的溢价能力更高，尤以180㎡以上高端改善类产品最突出。

PART.6

开盘监测

房企推盘积极性均不高，受市场影响去化率下跌

2024年上半年江苏省新房总推盘量9459套，同比下滑65.07%。半年度仅南京、南通、盐城、苏州、无锡、常州与扬州7个城市有推新，其余城市推盘量挂零，房企仍以去化原有库存为主。去化率方面，本月江苏省整体去化率17%，环比下滑9个百分点。

PART.7

房企动态

标杆房企占据TOP3，TOP10房企市占率达36%

保利发展、招商蛇口与万科地产稳居前三位；从市占率来看，TOP10房企累计市占率达36%；从入榜门槛来看， TOP3房企入榜门槛超100亿元，TOP10房企入榜门槛突破40亿元。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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