芝罘首个第四代住宅，如何改变烟台楼市？

第四代住宅能否引爆烟台楼市？

如果说高品质住宅是2024年烟台市场的关键词，那第四代住宅很可能就是引发爆炸性变革的产品。

今年开始有人说第四代住宅这个听起来有些前卫的名字，在烟台已经有了星星之火，或将迎来爆发。

烟台市场会掀起第四代住宅热潮吗？这个概念是大势所趋还是炒作居多？这一期，咱们就深入探讨一下这个越来越火的新赛道。

爆火的第四代住宅

从住宅形态演变看，第一代住宅是茅草房，第二代砖瓦房，第三代城市电梯房，而第四代就是“空中庭院房”，“森林花园建筑”。

根据中国工程建设标准化协会发布的编号为T/CECS 855-2021的《城市森林花园住宅设计标准》，将“第四代住房”解释为“ 每户拥有户属空中花园 ”的住宅类建筑。

这个概念非常笼统。

因为一种住宅形态的演变，应该是充分解决上一代住宅居住痛点的前提下，加以全方位创新才能称之为“第N代”。

我们现在居住的大部分就是第三代住宅，满足的是一般改善需求，有大客厅、动静分区设计、园林景观突出等等。除了少数别墅洋房外，大部分项目是缺点显而易见的：缺少亲近自然的空间、缺少综合功能的公共空间、得房率普遍较低等等。

而且第三代住宅还是局限在房间内，只是给了我们一个向内的品质空间，缺少一些自由度、开放度以及与自然的沟通。

因此第四代住宅最基本的就是要在保证居住品质的前提下，实现人与自然的和谐共生。平衡好人与人、人与空间的关系，最大化居住与观赏双重功能，通过均衡考量户内外居住场景，实现空间的多区域联动、场景的多元互动。

所以第四代住宅最明显的特征，就是要求每一户都拥有私家花园，相当于普及了带院别墅的生活体验。

但很多标榜第四代住宅的项目仅仅是把最明显的特征学去了，而忽略了背后支持第四代住宅生活方式的体系，有没有完善的场景支持。

这也导致很多人对第四代住宅有误解，认为“都是开发商的噱头”“一点实用价值没有”……

经过前十年的发展积累，经历了近三年楼市的剧烈调整，到2024年第四代住宅在南方部分城市已经逐渐成熟，开始进入烟台等城市。

目前烟台市区有两个第四代住宅项目官宣，分别是莱山的蓝天博识雅苑，和近期发布案名的芝罘区绿城·山蘭云筑。

绿城山蘭云筑效果图

这两个项目都是所在区首个第四代住宅项目，也是烟台最早探索第四代住宅生活方式的项目。

其中山蘭云筑是由本土万翔地产与绿城联合打造的，占据芝罘核心板块的伴山位置，我们就从这个项目入手，看看第四代住宅到底能给我们带来哪些改变。

芝罘首个第四代住宅来了

正如前面所说第四代住宅重要的不是形似，而是要有一系列真实生活场景的支持。

说到生活场景第一个想到就是绿城，毕竟绿城在烟台的布局已经全面开花，而且都以实景呈现著称。

从莱山诚园的伴山豪宅，到桂语江南的河景叠墅，再到绿城玉园的山景生活，绿城布局烟台的每个项目都在着力打造更优质的生活场景，尤其注重与自然的交流，为居住者提供更宜居的空间。

绿城诚园实拍图

作为芝罘区首例第四代住宅探索者

绿城到底是如何呈现这一全新概念的？

有几个点是我们觉得很有绿城式思维的，也挑出来和大家探讨一下。

探讨点一：第四代住宅庭院应具备哪些特征？

先说户户有庭院这个四代住宅的标志，大家想过庭院的呈现方式吗？是直接从阳台延伸出来？还是其他形式？

绿城的做法是通过奇偶错层的设计实现约6.2米挑高，让每一户都能享受平等的采光、观景效果。

绿城山蘭云筑效果图

而且为了提升庭院的使用性，还设置了覆土层和排水系统，相当于打造了一个微型“自循环生态系统”，真的可以实现空中种树。

在这个项目，庭院不是摆设而是可以真实使用的生活场景。

绿城的这个设计，让居住者可以感受到庭院真正的魅力。

探讨点二：第四代住宅对周边环境有要求吗？

如果户户有庭院是四代标配，那庭院外的景观是不是同样重要呢？如果视野仅仅局限在庭院里，依旧是犹如“鸟笼中居住”，不过是开了一个小窗而已。

因此我们看到绿城选择打造第四代住宅的位置也很有讲究，首先是芝罘的核心板块，其次是三山环绕的特殊位置。

绿城山蘭云筑效果图

打开窗户就是自然山景，在自家庭院里可以直接享受山景资源，相当于把院落别墅的生活搬到空中，而且视野更好。

对想要享受院落生活但又不想局限于一楼的人群而言，在这里可以兼得视野与院落空间，尤其是年轻的品质改善圈层会更喜欢这种生活。

因此绿城这个选择显然是经过深思熟虑的，也因为有这么一块可供开发的土地，才能促成其打造第四代住宅。

探讨点三：第四代住宅是三代住宅的全面升级款吗？

从第三代到第四代住宅，除了每户享有庭院外还应实现哪些层面的产品升级？其实就像我们前面说的，把第三代住宅存在的居住痛点解决。

以绿城·山蘭云筑为例，首先是产品力的全面革新。通过大面积赠送实现户型得房率近100%，带动烟台进入“零”公摊时代。

其次为满足目前很多改善人群关注的公共活动空间，绿城·山蘭云筑将打造多功能会所空间，实现宴会厅、健身瑜伽、全龄休闲等功能空间聚合，提供更多美好生活场景。

从诚园、桂语江南等项目的打造中，就可以看到绿城对公共空间的提前布局。无论是社区泳池的使用，还是5G心服务的提供，都是基于居住者的诉求进行布局。

绿城桂语江南实拍图

而在绿城·山蘭云筑第四代住宅的打造上，实际就是把绿城已经落地的超前产品力再次进行升级。

当然其中也包括绿城最为人熟知的“邻里关系”，红叶行动、邻里百家宴等等绿城式IP，将在第四代住宅全面落地升级。

所以也可以说打造第四代住宅是有门槛的，开发者应该具备第三代高品质住宅的打造经验，才能有足够底蕴探索第四代住宅的形态。

绿城，就是最适合的品牌之一。

而且本次是绿城管理与本土万翔地产的强强联合，对目标成为中国最大的房地产开发服务商的绿城管理来说，很早就开启了与本土优质品牌合作的尝试。

比如烟台人熟知的莱山诚园，就是绿城与本土祥隆合作打造的。祥隆绿城·诚园从亮相伊始就颠覆了烟台人对豪宅的认知，成为烟台公认的高端改善标杆。项目首期开盘劲销4亿，刷新了烟台楼市单次开盘成交单价、面积、金额最高的三项记录。

更重要的是诚园塑造了烟台高端圈层的居住观，时至今日依旧是他们置业的首选。

今年截止目前绿管在烟台有两个项目亮相，就包括在莱山与烟建合作的绿城玉园，也是大南山片区稀缺的山景豪宅。

所以绿管的先进经验加上本土品牌的地利优势，是探索打造第四代住宅的王牌组合。

第四代住宅的新认识

通过以上探讨我们会发现一个很有趣的事实，绿城打造的第四代住宅并没有想象中有很多复杂的概念、难以理解的设计。

反而是如果你看过市面上一些好项目的话，会发现山蘭云筑很多价值点，都是在现有高品质改善的基础上再次升级。

更优质的地段、100%得房率、更具想象力的多功能空间、更有品质的社区运营……加上户户有庭院的第四代住宅独有特征，实现可以感受未来生活方式的第四代产品。

换个角度看，就是现在所谓高品质住宅的PLUS升级款。高品质住宅是基于第三代住宅的基础完善，而第四代主住宅是在高品质住宅的基础上再次升级。

所以第四代住宅也是市场需求催生的产物，因为如今烟台市场已经有不少高品质住宅项目可以选择，对品质要求更高的一部分人就会追求再高一维度的产品，也就是第四代住宅。

反过来，第四代住宅的出现也将刺激未来烟台新产品的设计以及理念。

第四代住宅的深远影响

第四代住宅的成熟就是告诉市场，未来楼市的更新迭代速度会更快，跟不上的品牌及产品与最先进的品牌产品可能会相差不止一个代际的差距。

烟台前两个第四代住宅之所以出现在莱山芝罘，就是因为这两个区是烟台品质居住最集中的区，也是品牌房企角力、产品力内卷集中的片区。

第四代住宅的出现会再次激发行业内对更高居住形式的探索，对产品力持续创新的努力。同时也能满足高端改善圈层，对未来生活的向往。

因此绿城·山蘭云筑、蓝天博识雅苑给到市场及购房者最大的利好，就是可以一窥行业最超前居住形态的模式，对置业的标准也更加明确。

当然第四代住宅落地烟台是否存在接受度问题？户户有庭院会怎样呈现？都值得我们持续关注。

绿城·山蘭云筑项目有4栋10层洋房、3栋17层小高，均为第四代住宅产品。相信这7栋楼，会持续占据今年烟台楼市的话题榜。

想要了解第四代住宅的形态，想要感受第四代住宅的生活方式，都可以去现场了解一下。

这个还有些陌生新赛道，让烟台楼市更有意思了。

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