住房按揭贷款转经营贷，利弊是啥？如何判断是不是适合自己？

大部分人买房子，都是会选择通过银行按揭的方式来购买的，这类按揭贷款期限一般在25年甚至更长，还款方式不外乎是等额本息或者等额本金两种。

这种按揭贷款的好处，就是仅需要比较低的首付成数，比如2--4成，就可以撬动100%的资金盘，实现提前入住，而差额部分通过银行贷款来完成，也就是借用了部分金融杠杆，虽然很多人并没有意识到这个工具的存在。

深圳本地的住房按揭贷款利率大约在4%左右。2024年5月29日，房产双降政策之后，现在首套住房按揭贷款利率已经下调到3.5%左右了，二套房的按揭贷款利率大约在3.9%左右。

所谓经营贷，本意是银行为中小微企业生产经营而设计的贷款产品，利率较低，最低年化2.8%，需要有房产做为抵押物，抵押成数可以做到8成上下。这个是国家给到中小微企业的利率福利，为了帮助中小企业更好的经营发展，降低融资成本，才推出的如此低的利率信贷产品。

大家可能一眼就看到按揭贷款与经营贷之间的利率差价了，确实是，这个空间还是很大的，以一套1000万左右的按揭贷款为例，将正常按揭贷款置换为经营贷，以3年为一期就可以节省36万元左右。目前经营贷最长可以10年授信，那么以此计算就可以大约节省190万元左右，这可就是一笔不小的数字了。

所以，这么大的利息费用差异，很快就让市场看到了“无限商机”，从而信贷市场也就应景诞生了“转贷降息”的产业链，目前已经形成了一套完整的分工、分润体系。

那么具体是怎么个操作方式呢？大致流程是这样的：首先需要通过中间机构先借给你一笔资金，帮你将现有的房贷还清，这叫“赎楼”，然后再帮你向银行申请新的经营贷，经营贷贷款审批下来后，再用这笔贷款归还此前借给你的赎楼资金，这样，就完成了整个操作流程，新的贷款的利率已经大幅下降，贷款的性质也从原来的个人消费贷款变成了企业经营性贷款。

整个过程看起来非常简单，但其实这中间涉及结清按揭贷款及垫资赎楼的过程、注册公司（或买公司）过程、公司经营（或委托经营）过程、经营贷资料准备及审批过程、新贷款下来后的原垫资款归还过程等，不借助中间服务机构，基本个人是自己无法完成全流程操作的，而事实上，你去银行办理，银行大多也会推荐一些居间服务机构来去协助，因为有些环节银行自己是搞不定的。这也就给市场上提供中间服务的融资服务机构提供了存在空间。

据我所知，目前市面上可以提供此类服务的机构相关产品已经非常完善了，配套服务与流程也很齐备。我也与几家银行的朋友交流了这个话题。他们其实对此是非常清楚的，基本也是一种互惠的双方紧密合作的态度。具体来说有这么几点原因：

1、国家这些年信贷政策其实是持续放水的，毕竟为了提振当下经济，而中小微企业又是市场存量最大的主体，所以对中小微企业的信贷支持力度很大，这也是为什么可以长期维持这么低的信贷水平；

2、深圳民营经济非常活跃，政府办理工商注册登记非常便捷，在线就能基本完成全过程，所以鼓励个人创业实业，繁荣经济；

3、银行放贷有压力，任务指标比较重，所以它们与很多提供融资居间服务的中间渠道都建立起了长期合作机制，这也给了大量居间服务商生存的空间。

综上所述，这也是为什么有很多人可以顺利选择将原来住房按揭贷款通过经营贷的方式转换的市场基础。

那我们比较一下，两者之间的主要差异及利弊。

住房按揭贷款的优势：可以分期还款的时间最长，不同银行间略有小的差异，但是基本最长可达25年甚至30年，所以每月的还本息的资金压力最小。

不利的方面是，因为时间周期拉得太长了，所以最终合计的利息成本就很高了，这也是为什么按揭贷款业务都是各家银行的主要创收业务来源的重要原因。

经营贷的优势：产品的利率很低，还款方式比按揭贷款要灵活，可以采取先息后本的方式，资金使用效率最高，而且中间还本方便，还不会生成罚息。

不利的地方，授信期长的可达10年，短的只有3--5年，中间银行是需要再次办理续贷。

总之，这两款贷款产品，设计是分别适用于不同的对象和应用场景，所以各有各的优势。如果需要减轻利息成本、减少前期还款，是可以选择先息后本的还款方式，那么就可以考虑置换成经营贷；如果更喜欢每月固定的还款，那就仍然选择按揭贷款，以自己的实际经济承受能力和资金使用安排来定。

但由于经营贷需要有公司主体，而且必须是以公司的法人才能申请，这样一个门槛就让很多人选择此类产品时犯了难。其实很多居间服务机构是可以协助办理的，这本身也是它们存在价值的一个体贴，而这些公司注册下来，个人可以选择实际经营，或者后续等贷款完结再转掉都是可以的。

如果你本身还想利用公司主体搞点小创业啥的，既符合了深圳市双创的扶持方向，又能享受更多银行企业优惠贷款，还是蛮划算的。

所以说，并不能简单对这样的贷款置换做肯定与否定的评价，还是要因人而异，因事而异。

总之，住房按揭贷款置换成经营贷款，是要根据自身需要及资金使用情况而定。毕竟，十全十美的东西，这个世界上是基本不存在的。又要还款压力小，又要资金利率效率高，还要还款年限长，不可以同时兼得的，总有优劣前后的。