【太原楼评】楼市6月报|分化凸显：新房涨旧房跌，住宅均价创新高12761元/㎡！

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导读

楼市六月新房继续涨价，拉升新高度；二手房持续探底，量价走跌 ！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

7月15日，统计局公布全国1-6月份全国房地产基本情况：

全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%。销售额47133亿元，下降25.0%。待售面积同比增长15.2%。

据克而瑞地产研究统计数据显示，百强房企1-6月拿地金额总量同比下降40%，降幅创2023年以来新高，销售百强房企拿地销售比也仅有0.14。

2024上半年，百强房企实现销售额18518.3亿元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7个百分点。

6月，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。就城市能级来看，4个一线城市成交环比增加17%，韧性显著好于二三线城市。

全国楼市低位运行，行业承压，地产行业短期难以走出困局，但城市分化或产品线分化的发展格局仍是长期存在的趋势——高品质项目，凌寒独自开！

回到太原楼市，3月、4月、5月、6月的表现均不错，成交总量逐步回归三十万方，改善新盘在量价方面保持在领跑！

一：太原城市政策篇

01

以旧换新出台‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2024年6月太原房管局发布活动通知：关于“以旧换新”的相关内容！《通知》鼓励房地产经纪机构通过线上线下渠道，优先推广旧房，缩短旧房出售周期。

参与“以旧换新”的房地产经纪机构，应对换房人减免中介服务费。换房人出售旧房并就新房签订《商品房买卖合同》的，如需租赁住房周转，可降低租赁中介服务费。

此外，《通知》明确，开展“直接收购”式“以旧换新”活动，旧房可由开发公司联合其他机构收购后改造为保障性住房或者租赁住房。

02

全国唯二上涨城市‍‍

2024年6月17日国家统计局公布：5月份70个大中城市房价数据出炉！

其中仅上海、太原环比上涨，其余68个城市的新房价格低于上月！上海涨幅0.6%、太原涨幅为0.1%，跌幅最大为九江市，环比跌幅达1.7%！

楼评君观点

以旧换新，在山西省三月份就有文件，其政策导向为促新成交，但是核心在旧房的处置，以及利益平衡，否则中介费成本转移到新房佣金，新房佣金继续“重赏”！

二：太原土地市场篇

01 土地表现

高容频出最高达9.9‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2024年6月，太原商住类供地转化建面供应120万㎡，建面成交86万㎡，（远超商品房去化面积30万房），有继续加重商品房库存压力的趋势。

供应7宗用地，其中存在多宗高容积率地块，最高容积率达到极为罕见的9.9；成交6宗用地，其中众3宗属城投系平台，2宗为自主城改，仅有1宗为市场化成交！

▲来源|太原楼评

本月亩价468万/亩；楼面价1919元/㎡；成交为环线外商住用地，仅有杨家堡地块亩价超过千万，竞得者为山西经贸集团鼎轩房地产开发有限公司【民企】！

▲来源|太原楼评

楼评君观点

太原商品房土地供应活跃增高！优质待拍土储备，如杨家堡因高容问题，大部分房企审慎对待，本应该国央企拿地，民企开发风险较重，如太原广场、绿地中央广场！

三：太原商品房市场篇

01商品房

预售降成交涨创新高

本月14项目获18张预售证，批售14.7万㎡，住宅14万㎡，商业为0.7万㎡。

▲来源|太原楼评

商品房市场供应24.7万㎡，成交32.4万㎡；本月商品房均价12775元/㎡，环比上涨4.3%，为近20个月最高峰！

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02住宅

量价齐涨量破30万方‍‍‍

商品住宅供应面积23.6万㎡；销售面积31.8万㎡；改善盘带动，均价12761元/㎡。

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量68万㎡，预售存量340万㎡，住宅存量去化周期14个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

量价齐跌投资低迷

公寓/写字楼供应面积0.4万㎡，销售面积0.3万㎡；均价9257元/㎡，主力为龙城金茂府、华鼎公寓！

▲来源|太原楼评

04商业

量价齐跌成交走弱

商业供应0.6万㎡，销售0.3万㎡；以环线外住宅底商为主，均价17329元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

房企节点营销加强，主力成交集中于南城【龙城大街-南中环】和长风西，改善类入市新盘和准现房放量集中，拉升均价。商办投资类，集中于单体项目热销！

四：太原二手房市场

01二手房量价‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

成交价和新房价差扩大‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二手房均价9108元/㎡;新房均价12761元/㎡，新房和二手房价差幅度进一步扩大。

▲来源|太原楼评

02市场容量

规模稳定市占降低

太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为3800套，整体市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！‍‍‍‍

▲来源|太原楼评

楼评君观点

太原新房价格上扬，二手房价格下跌。短期看，以旧换线加速二手房量增价跌；长期看，二手房会影响太原新房楼市均价走势！

结语篇

虽然五六月份，太原楼市表现不错，但2024年太原楼市筑底期现象仍有延续。

太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷！

从楼市宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅，即便是核心区工地，头部房企拿地也不积极，利好于房价稳定；但楼市革新跃进偏差！

从城市发展而言，太原强省会战略刚开启，人口和产业红利尚未形成，城市的投资属性弱化，居住属性增强，长期看太原楼市跌多涨少，商品房强依赖体制群体消费。

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作者：张明图片：来源网络 侵删

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